爱华网我有一所房子，面朝大海，春暖花开。
世人未必皆能理解海子诗句背后的深刻含义，但“海景房”确实是火了，而且这种“火”自20多年前南下深圳、开发海南起，就一直随着中国经济的整体向上而趋强。 2000年时，刚刚经历过一波房产泡沫后的三亚房屋均价不过1000元/平方米，但到了2009年，三亚楼市每平方米均价突破万元，不足10年，房价上涨十倍。而在这一轮疯狂涨价中，动辄5万~10万元/平方米的海景房成为价格飙升的最大推手。 当然，从上世纪90年代房产泡沫之后的遍地烂尾楼，到如今遍布亚龙湾、大东海、三亚湾的高端海景住宅、别墅、产权式酒店，背后其实是一条多种利益环环相扣的链条。“旅游立岛”的思路使得三亚楼市具有鲜明的投资性质，而政府控制土地出让，保持市场“饥渴”状态，开发商大盘开发，惜售慢销，代理商大叫“无房可卖”，导致海景房极具稀缺性；岛外“有闲有钱者”由自住转向投资的“刚性需求”，对投资风险的淡漠和高房价的热衷，又为三亚海景房蒙上一层“盲目”的面纱。 政府部门和投资客们避而不谈“泡沫”，这个岛外投资需求占据8成份额的市场正以惊人的传导效应，将高价海景房从三亚海湾向陵水、琼海等县地扩散而去。一线调查FIELD SURVEY
高收益下的风险：三亚海景房投资揭秘
●本报记者 李碧 张业军 三亚报道
“项目不足20套！” 11月24日，三亚亚龙湾公主郡，售楼小姐同时招呼着三四拨客人，那些杂乱的东北口音咨询着价格、面积、高尔夫球场、私家海滩，她觉得有必要提醒他们，房源已经不多，要买趁早。 公主郡并不能算真正意义的一线海景房，住在4.5万元/平方米aihuau.com的别墅里，压根见不到海的影子，即使在高层电梯公寓，也只是远眺一下1公里之外的亚龙湾海。然而这似乎并不影响它价格的一路飙涨——2007年11月该盘公寓均价为13000元/平方米，别墅为20000元/平方米，如今，前者均价已超过19000元/平方米，而别墅价格则在35000元~45000元/平方米。 公主郡只是海景房受投资热捧的一个缩影。在有“东方夏威夷”之称的三亚长达209公里的海岸线上，布满了大大小小的海景别墅、高档公寓、产权式酒店。“愁啊，这么好的市场，没房子可 卖。”正操盘三亚湾某海景公寓的刘行一直向《中国经营报》记者感叹。 各路资金涌入、政府有意控制土地供应、开发商惜售，都成为三亚海景房价格渐行渐高的推手，而隐藏其后的，是经历泡沫、重回巅峰之后日益成熟的产业链条和无法掩盖的投资风险。“岛外”客疯炒 外来投资为主导最终造就了海南独特的地产模式，一线海景打造奢侈酒店和酒店式产权公寓，卖给高端客户，市区及市区辐射区域楼盘则卖给各类“候鸟型”自住或养老人群。 “‘海景’房？现在想投资买不到，我都转向‘河景’啦。”54岁的黑龙江人岳勇调侃道。 除去每年候鸟一般地跑到三亚过冬，岳勇还会在每年5月公务出差海南。和11月份旅游旺季迥异的是，“5月份好多房子都是黑乎乎的，压根儿没人住。”岳勇觉得海景房出租的回报周期太漫长，于是索性将2006年购下的一套海景房出手，哪知他开价120万元，一个月之内就有三四个买家加价到140万元~150万元不等，市场火爆令他诧异不已。 房子最终以147万元卖给了东北的一个煤矿主，岳勇驱车陪同朋友夜泳时，未见房子有过灯光。“对真正的有钱人来说，根本不屑于将海景房出租，”岳勇常常感叹，“或许是坐等升值，或许仅仅是为了转移资产。” 大批岛外购房者正是三亚海景房价格持续走高的主力推手。据海南省住房和城乡建设厅相关负责人介绍，2006年以来海南65%以上的商品住房销往岛外，购买对象遍布全国31个省、区、市和港澳台 地区，以及美国等25个国家。而三亚市房地产市场信息统计数据表明，2009年前6个月，三亚市岛外人士购买商品住房套数5491套、面积47.9万平方米，占总套数和总面积的比例分别为81%、76%。 三亚房地产协会秘书长刘树国将三亚岛外购房者归纳为“四高一都”，即上海为中心的高收入地区、东北等高寒地区、山西等高产煤区、成都等追求高品质居住的区域，首都及周边地区。 “这也是三亚‘候鸟型’旅游经济的最终体现，三亚的气候条件，对于气候差异大的旅游者最具吸引力。”三亚大型楼盘“清平乐”项目经理周亮告诉《中国经营报》记者，据他统计，东北、北京、上海、江浙等地的购房者为购房主力，按人群来分，企业家、公务员、国企管理层、煤矿主、职业经理人等高收入人群多为投资客。 周亮称，同样是投资海景房，不同区域不同人群也有区别。“江浙人酷爱投资一线海景别墅，他们看重其升值空间。而东北人购买二三线海景房，自住和出租居多。” 对于有自住需求的人来说，潮气重、远离市区的海景房并非最佳选择，这也使得遍布一线海景区域的多为高端酒店、产权式公寓和别墅，天生便具备鲜明的投资属性。 记者从中介机构拿到一份官方下发的《三亚市各楼盘基准参考价》，其中显示三亚海坡片区和亚龙湾片区，产权酒店和别墅价格最为坚挺，涨幅也尤其明显。比如海坡片区某老年度假公寓为产权式酒店，价格开盘时9369元/平方米，两年便上涨至如今14000元/平方米。 外来投资为主导最终造就了海南独特的地产模式，一线海景打造奢侈酒店和酒店式产权公寓，卖给高端客户，市区及市区辐射区域楼盘则卖给各类“候鸟型”自住或养老人群。 这种市场无疑因为其单一性而显得有些畸形。记者根据公开数据统计得知，2008年三亚商品房平均销售价格为10159万元/平方米，与2007年同期相比增长36.34%。而2008年三亚城镇居民年人均可支配收入13471万元，增幅同比回落7.9%。三亚如此高企的房价，绝非一般工薪阶层能承受得起。“政府就不该考虑什么房价收入比，三亚市场是特殊的，不应该为平衡本地消费来抑制房价。”岳勇并不认为自己的观点有何不妥，“三亚本地常住人口56万，而今年三亚计划销售房屋面积 100万平方米左右，往后量还要大，本地人口很难消化。”
而在海南省住房和城乡建设厅住宅与房地产业处处长陈武看来，今年海南最抢手的是三亚海景房，外地人士是海南购房的主角，这个格局短期内不会改变，会延续多年。政府“小九九” 严之尧最后的结论是，一般而言，一座酒店8年至12年的税收就超过了同等规模住宅房地产项目70年的税收总额。“国际旅游岛”成为海南各地政府招徕客户的最新噱头，三亚政府对于市场的“良苦用心”无疑更给予开发商和投资者们信心。
“一方面，政府加大和实力派开发商的土地合作，中粮、山东鲁能、天津永泰，以及本土的兰海集团、鸿洲集团等，拿地都是数千亩，开发商能控制市场话语权。”三亚家州不动产投资公司总经理徐奇烽告诉记者，“另一方面，政府有效控制土地供应量，使得海景房用地处于‘饥渴’状态。” 《中国经营报》记者了解到，三亚市政府已规定三亚湾等一线海景，原则上不再批准纯住宅物业。目前一线海景房大多数都是以旅游物业名义审批，开发商在修建星级酒店之后，出售一部分物业产权。所以这些一线海景的项目规模都不大，而且均定位海景豪宅，单价远远高出市区非海景房价格。 “政府也是在吸取教训，让大开发商来运作项目，一是有资金实力避免烂尾，二是他们愿意沉下来做事。”三亚中联土地评估分析师冯小旭告诉记者，最近几年，三亚土地评估价格增长很快，除了中粮、吉利、鲁能等在三亚运作海景房项目，富力、雅居乐、华润置地等房产大鳄已经开始在海南大肆开拓地产业务，进一步推动当地土地价格上涨。 富力公司曾一口气在陵水香水湾拿下了167万平方米的土地开发权，雅居乐则在清水湾预计投资200亿元开发大盘，在三亚从事开发已有5年的广东联华国际，在收购三亚当地最高的烂尾楼后，相继在海南储备土地近6000亩。 “现在到沿海一线去看，海景住宅基本都是这些实力派开发商的。”冯小旭称，在高档酒店方面，喜来登、凯宾斯基等国际五星级酒店已成为一线海景的最得意者。 政府热衷于推售与旅游相关的酒店，乃是心中算过一笔明细账。海南省国土资源环境厅厅长严之尧说，一般而言，一座酒店8年至12年的税收就超过了同等规模住宅房地产项目70年的税收总额。 “寸土寸金的海岸线，如果全是住宅，一次性售卖之后，就只能等住宅二手买卖才能收取税费，而这一额度并不高。”有二手中介经营人员告诉记者。 实际上，不仅仅海景房用地日益减少，包括市中心和中心辐射区项目用地，三亚也是相当“吝啬”。 从1999年到2006年，海南全省土地供应总量为12万多亩，其中房地产开发用地供应量为3万多亩，约30%。截至2008年7月，海南省共已与开发企业签约参与土地成片开发项目18个，这些项目大多分布在海南东部和南部滨海资源较富的沿海市县，其中三亚共有7个，规划面积达 62014亩。 “其他城市‘圈地-盖房-销售-再圈地’的开发模式对三亚来说过于奢侈，”在海口和三亚都有小幅土地的投资者陆劲（化名）称，海景房用地更是少而又少，和他一样，不少手中有地的“掮客”都坐等着土地升值后再卖。 虽经多方努力，记者在三亚市土地储备中心以及相关国土部门，均未能拿到2009年土地出让及储备情况。“产、销、租”链条 针对多数海景房4~9月份80%以上的空置率，物业公司与业主的“出租-收益”模式也相当普遍。针对央视最近关于威海银滩海景房虚假销售的报道，刘行等岛内销售人员却完全不担心，在他们看来，三亚楼市的“产、销、租”链条已经相当成熟，和威海的主要不同是，三亚投资者是自己要来的，不用中介虚假欺骗过来。“三亚已经经历了20多年的市场洗礼，房地产氛围很成熟，威海等地海景房则因为缺乏氛围，整个链条还需要不断完善。”
投资需求催热三亚二手房交易，价量齐涨风头直追一手房销售。记者在海景房最为集中的三亚湾看到，各楼盘向海一面都有数量不少的“出售海景房”横幅，很是壮观，而沿海大道上中介林立，成为该区域为数不多的商铺中的一道景观。 “均价每平方米过万元的市场早已超过本地居民的购买能力，开发商营销模式也更重于岛外宣传。”刘行指出，链条上于是出现全国重点城市布点的分销商，他们不是代理单个楼盘，而往往与多个三亚楼盘合作，在岛外收集客源，然后集中在三亚看房，最终在成交房屋中提取分销点。 “一般为2~8个点（即2%~8%），而市场不好（2008年）时，部分开发商能给到10个点。”刘行告诉记者，今年市场火爆，房子供不应求，不愁卖，三亚核心海景房都取消和分销商的合作。“分销商如今重点在推销陵水、琼海等周边县镇的海景楼盘。” 针对多数海景房4~9月份80%以上的空置率，物业公司与业主的“出租-收益”模式也相当普遍。 《中国经营报》记者从陵水海景房项目“香水湾”了解到，业主空置超过三个月，可交与物业公司（凯莱），凯莱将房间用于接待游客，业主能从中享受投资回报。具体为，空置期水电费、物业管理费不用交，凯莱根据协议返还业主一定的费用，第一年为800元/月，第二年增加30%，第三年增加30%，第四年增加10%。同时，还能给业主的优惠是空置期内每年赠送600个点，10个点为一个房间/天，即有60个房间/天，可与亲友共享。 实际上，业界通常将海景房分为一线、二线、三线海景，一线海景投资回报率最高，二线海景次之，“投资者都会有自己预期的投资回报率，一二三线各有不同，一般为年收益率在5%~7%之间，10~12年收回投资。”正在做海景房研究的周亮告诉记者。|!---page split---|
背景BACKGROUND
烂尾楼复生●本报记者 李碧 三亚报道
17公里的“椰梦长廊”在三亚湾旖旎而卧，见证着擎天半岛——三亚曾经的最高烂尾楼复生。
和亚太区域国际会议中心、万国旅游城等曾经轰动一时的烂尾建筑一样，擎天半岛也有过一个极具噱头的名字“三亚台亚国际航空广场”。而它更为幸运的是，历经了炒楼巅峰到泡沫破灭，最终仍能以一线海景豪宅面世。
1996年停工的三亚台亚国际航空广场，由一幢31层主楼和一幢11层附楼组成，占地面积7674.14平方米，126米的高度也成为三亚最高的“半拉子”楼。2002年，三亚市政府公开拍卖该广场，先后两次流拍，同年6月5日，广东联华国际有限公司以3730万元拍下。2006年1月，改名后的“擎天半岛”在北京、上海、三亚三地举行开盘仪式，是年也是三亚最终完成所有“停缓建”工程的终结之年。 一轮循环之后，如今三亚房地产市场，正惊人相似地复制着曾经的辉煌。“泡沫”再现 “一两个楼盘的热销不算疯狂，一个城市的投建与销售同时达到巅峰，又依赖于投资需求拉动，这就有些疯狂。”早年经历过海南房地产泡沫的刘伟国如今已是一家房地产咨询公司老总，他看着手中统计的数据，疑虑风险将至。 2009年1至10月份，海南省房地产开发建设累计完成投资219.61亿元，占同期全省城镇固定资产投资的31.5%，是全省比重最大的投资行业，累计比2008年同期增长50.1%，创下2009年最高月同比增幅，同比涨幅居全国第五位。其中商品住宅完成投资200.02亿元（首次突破），占全部房地产开发投资的91.1%。 刘伟国告诉记者，1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，全省财政收入的40％是直接或间接地由房地产而来。只是相对来说，今年投资的步子增长要小一点，但是整体投资额创下历史新高。 虽然明知外来投资需求占据三亚房地产市场主流，然而刘伟国仍对近年来房价上涨的速度始终谨慎。他给记者提供的研究报告中，2000年三亚房地产开始复苏时，每平方米的房价只有千元左右。然而从2003年开始，三亚楼房均价由3600元/平方米，跨越到2005年的5000元/平方米之上，2007年涨到7449元/平方米，2008年突破9000元/平方米，2009年上半年三亚房价均价达到9526元/平方米。 这种凶猛的势头似曾相识。《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍，其时，三亚与海口正是领涨海南楼市的先锋。 “实际价格还会更高。尤其是稀缺的海景房资源，1993年每平方米破万元，如今一线海景房动辄8万~10万元。”刘伟国称。 “最大的区别在于，上世纪90年代泡沫时还没有资金雄厚的购房者，现在来看，三亚海景资源面向全国十万分之一高收入群体，价格可以接受。”业内人士陈海滨如是分析。“炒地”变“炒楼” 政府是否从上一轮楼市泡沫中吸取教训？三亚市房协秘书长刘树国在接受媒体采访时曾表示，要根据市场需求提供供应，如果过快，会供大于求，出现“半拉子”工程。 “半拉子”工程曾经是整个海南房地产之痛，经历1993年泡沫破灭的三亚地产人谈及当时，总感叹不已。“沿海一带，绝美的风景背后，到处裸露着钢筋混凝土，在三亚湾通往亚龙湾一条路上，数不清的烂尾楼，就像吸噬一切的黑洞，”陈海滨称。 当时在处置“停缓建”工程时，三亚市规划建设局制定了三个阶段的实施方法和步骤。第一阶段从2000年10月至2001年12月，主要采取“以拆促建、拆建结合”的方法进行处理。第二阶段从2002年1月至2003年6月，主要采取公开拍卖代为转让的办法处置停缓建工程。大豪连体别墅、金牌大厦、兰天花苑别墅、台亚国际航空广场都以拍卖形式复活。第三阶段从2003年7月至2004年底，对40宗尚未开工续建的停缓建工程进行处置。 2006年年底，随着坐落三亚桥头的京燕大厦成功拆除，宣告“半拉子”工程正式告别三亚。 处置“半拉子”工程时，正是三亚楼市的缓慢复苏之路。2000年，三亚全市固定资产投资13.4亿元，其中房地产只有0.17亿元。2007年这两个数字分别为109亿元和51.39亿元，2008年则为151.58亿元和76.18亿元。 “价格往上窜时，风险和收益一样，越来越大。”善谈佛学的投资者叶子辉（化名）坦言，谁也不想成为击鼓传花的游戏中鼓声戛然而止时的接花者，但是谁也不能说清，当初炒地皮的风险和如今炒楼盘的风险何种更大。 如今三亚政府为防止再现烂尾楼，有意严控土地供应，似乎颇受不少拿到土地开发商的认同。“这样的结果只能是，市场吃不饱，更多的资金只能是进来倒腾有限的房子，政府和开发商在高房价中获利不少，实际上，这也是新的风险蕴集所在。”叶子辉如此认为。
延伸阅读FOR THE READING
一个东北投资客的“海景房生活”
●本报记者 李碧 三亚报道
海月广场霓虹闪耀。此处的热带三亚完全是东北秧歌的海洋，时光错乱而诡异。
叶子辉（化名）拧开一瓶冰镇绿茶，连忙灌了几口，他刚刚从秧歌大军中出来，满头是汗。他是来自哈尔滨的投资客，笑声爽朗，皮肤黝黑。 “都是帮朋友买的，我在三亚逛街，他们打电话来，问有没有房子，”叶年过六旬，说话仍有北方人底气十足的味道，“我说有啊，他们要买几套，我就答应了。” 他谈到的是刚刚出手的4套海景公寓，总价在1000万元以上，更早之前，他已经在三亚拥有一套无敌海景房、一间酒店和散落在各区域的几块小地皮。 “这就叫立体投资，海景房最有价值，酒店符合三亚的城市定位，买地皮是想自己盖房子。”叶并不讳言自己对地产开发本身的生疏，酒店也主要租给相熟的朋友经营。 那套位于瑞海豪庭的一线海景房，从小区步行到大东海沙滩只需3分钟。当初买下的价格不足3000元/平方米，如今二手房价格早已突破3万元/平方米大关，曾经有人愿意出价490万元买下这套146平方米的房子，但叶并没有将它列入自己的出让获利计划表里。 “这样的绝版海景房，转手确实能赚上一笔，但是以后自己想住，就得花大价钱。何况，现在海景房是越卖越少，三亚海景房价格并没到顶。”叶每年10月都会带着家人从哈尔滨飞到这里，过上4个月的休闲生活。 该房如今租金能达到8000元/月，叶认为自己不是靠出租来赢得投资回报的人，装修好的房子给陌生人住过，没有一点私密性，心理上总接受不了。在他的投资圈中，真正将绝版海景房拿出来出租的人少之又少，这些“候鸟型”富翁每年住上几个月，其余时间便任由房子空着。 谈话之时，几个相熟的人和叶打招呼，叶远远招手，然后点着某个人，压低声音说，“他1996年过来接了个烂尾楼，盘活之后就把家里的小煤矿关了。现在在三亚、海口至少有50套房，几乎全都是毛坯，看着行情好了就卖，行情不好就买，生生不息。” 他认为自己也不是这类人，“盘子大了，涉及的人多，容易出问题。”叶常看到那个煤老板周旋于多个中介之间。而他害怕和中介打交道，常常不清楚他们鼓励自己投资的是什么，听完后晕头转向。 “我是个比较后知后觉的人，2006年有两个机会，一个是中山和珠海交界处一个盘，一个是三亚兰海花园，我看好珠三角的形势，把钱投在了前面。结果到现在，没怎么涨，要是在三亚，至少也翻一番。”叶最近也面临同样的抉择，不少朋友聚在琼海、陵水这些地方，一步步将当地房价拉了起来，他去看过一个盘，绝好的海岸线，被粗枝大叶的项目糟蹋了，有些暴殄天物。 他预备加快几个地皮的审批速度，然而容积率一直批不下来。因为前面的领导出了问题，由他经手的地后面的人不敢接。“政府要拖就拖，反正现在越拖越涨价的，我也乐得不受惩罚。”叶有些赌气似的，他知道如果年前批不下来，可能他的动工计划就得顺延到下一年回来“过冬”。 叶在这个城市很能找到归属感，就像他最新购买的楼房，项目还没开始销售，85%已经被黑龙江人预订。楼盘开发商是大庆油田的某个人物，给叶子辉们的价格有些许优惠，但是承诺开盘价肯定会涨3000元左右。 突然人声鼎沸，老人们的秧歌散场了，手中捏着一把“佛”字纸扇的叶也告辞归去。作为东北人，对他来说，这个城市到处漫溢的都是乡音。
