爱华网作者：陈伟 自万科集团深圳总部驱车一小时，就能到达位于东莞市松山湖的万科工业化住宅研究基地：几座错落有致的小楼，外表并不打眼，然而这里却是近几年中国的房地产业内人士趋之若鹜的地方，正是从这里，万科这家中国最大最成功的房地产企业之一，将自己的工业化绿色住宅的梦想一步步地变成现实。 目前中国住宅建筑的主流仍然是传统方式，即施工单位按照设计图纸现场整体浇筑出建筑物。万科从2003年开始探索的工业化住宅模式，则是将建筑尽量分解为若干份标准化的部件：梁柱，楼板，墙壁等等，在工厂里预制之后，再搬运到工地拼装起来。这种模式在中国才算是刚刚起步，但是在日本、美国、欧洲乃至香港，工业化住宅模式早已走向成熟和普遍。 对于万科而言，工业化住宅普及的前景不仅意味着建筑效率和质量的提升，规模经济效应带来的成本节省，更重要的是它直接带来了水、木材、煤炭等资源消耗的减少。研究基地的1到4号实验楼正是按照不同的预制比例建成，以预制比例最高的4号楼为例，每平方米比传统施工模式可节省能耗20%，节水63%，节约木材87%，且减少91%的建筑垃圾产生。 万科正在雄心勃勃的推广自己的新模式，在北京、天津、上海、深圳等城市陆续推出了自己的工业化住宅项目。2009年万科将有40%的施工面积采用工业化施工模式。根据中报，万科今年预计新开工面积585万平方米，由此推算，工业化施工在2009年将能够帮助万科少消耗4932吨煤，108万立方米水，数千公顷的森林。 工业化绿色住宅模式是万科新发展战略——“星巴克战略”的核心。“星巴克提供绿色的产品，推崇公平贸易，保护环境，但是这些就足以说服消费者买单吗？”万科董事长王石认为，“实际上星巴克还在引领一种时尚的生活方式。万科也希望在建造绿色住宅的同时，引领一种阳光、绿色、平等、关爱、健康、丰盛的生活方式。这是万科将来的目标。” 这是王石在8月19日于北京举行的一场以“假定善意”为题的演讲中对星巴克战略的阐释。所谓“假定善意”，按照王石的解释，就是在企业经营和社会交往中假定别人是善意的，显示的是一种对人心向善的信心。责任的履行和进步的达成有赖于制度和信任，现实主义和理想主义的合力。 万科新战略的要点是以星巴克为榜样，将企业社会责任（CSR）系统地融入企业总体发展战略，通过积极主动地考量和对待CSR问题，一方面让企业规避社会责任风险，另一方面则巧妙地借力于“绿色”、“健康”等潮流概念有效地提升品牌美誉度。 星巴克战略的提出，基于万科对战略环境趋势的判断。万石指出，展望近期及中期行业前景，有两个大的趋势是确定无疑的，一是在中国经济稳步增长和城市化快速推进的背景下，行业前景持续看好；二是进入后京都议定书时代之后，低碳经济成为国际大趋势，包括中国在内的各个国家都将在重新划定的减排指标压力下承担责任，出台政策措施，对于企业来说就是要提供尽量环保的产品，而如果不早做筹谋，届时将陷入被动局面。根据万科的战略规划，到2014年，万科的住宅产品将全部出自工业化绿色住宅模式。 星巴克战略 所谓知易行难。星巴克战略作为一个整体性的愿景，需要分解到企业经营中的一个个环节上的具体政策和细分指标，才能够获得实质性的支撑。 从供应链来看，作为一家大量使用木材作为建筑材料的企业，万科意识到木材问题的现状远比想象的重要。“国际上合法、非法砍伐的木材70%流入中国，到中国以后70%流入建筑工地。”王石说。而在东南亚一些地区，原始森林的滥砍滥伐往往和当地的军阀、贩毒等势利结合在一起，为其提供经济支持。从这个角度而言，这已经不仅仅是环保的问题。 2008年，万科邀请山水自然保护基金对自己的所有木材供应商进行了一次第三方独立调查。尽管此前万科所有的供应商都表示自己的木材拥有合法的可持续采伐许可，但是调查的结果发现，仍然有数家供应商未能提供有效证明。 根据调查结果，万科要求供货商补上合法的许可，不能做到的就与之取消了合作。加上其他的一些原因，在2008年的上海供货商大会上，万科的供货商数量大大的减少了。“我们对他们提出了更高的要求，因此对于合乎要求的少数企业，我们也就能够提供更大的合同给他们，做到双赢。”沈彬说。 在成为万科的企业公民办公室主任之前，沈彬是浙江大学的社会学讲师。这位40出头，理着寸头，说起话来热情洋溢的老师上课时从不点名，教室却每每爆满。2007年，他成为万科社会责任事务的总协调人，而这个办公室的成立从某种程度上意味着万科开始将社会责任从一个更具战略性也更日常化的视角来考量。 星巴克战略的要义还在于引领一种时尚的生活方式，这首先体现在房屋产品的环保与舒适度以及对生活品质与细节的周详考虑上。一些细节正如星巴克纸杯子上附带的防热垫，往往能够起到兼顾“绿色”和“品味”的效果。例如绿地的滴灌技术，房屋的隔热保温设计，自然通风，同层排水技术，合理的布线等等。而所有的这一切作为一个整体，才是万科追求的“星巴克咖啡”。 为此，万科一直在努力推广“精装修后交房”的概念。这一努力现在看来似乎有些不合时宜，那些兴奋的中国置业者们纷纷将亲手装修自己的新居视作一件快乐且具里程碑意义的人生大事。不过万科注意到，这样做的结果往往是劳心劳力但不够理想。万科副总裁肖楠说：“在更加成熟的市场，毛坯房意味着半成品，是达不到销售标准的，很多国家甚至禁止向消费者出售毛坯房。”万科认为“精装修后交房”代表着正确的方向。 “调查供货商需要万科的采购部门配合，推广精装修房需要市场部门配合......诸如此类。你会发现万科的社会责任是渗透在公司经营的每一个部门的，而我的办公室只是一个协调者。”沈彬说。而对于万科来说，更大的成就感则在于能够在追求绿色的方向上，与自己的业主顾客协调一致。 2008年，万科参加了世界自然基金会（WWF）的“全球一小时”活动，该活动通过号召在一些标志性建筑停电一小时的行为在全球宣传节能与环保的意义。万科多个城市的楼盘参加了这项活动。随后，在谷歌搜索引擎上，万科参加活动的相关内容出现在首页第四条的位置，超过了很多著名建筑。 “原因在于，银行商场关灯一小时，只是自己的行为。而万科的楼盘关灯一小时，意味着数万户家庭同心同力参与其中。孩子们结伴敲邻居的家门，查看他们是否按时关闭了电源；老人们把孩子拉在膝边，描述自己幼时的生活，那时候可能中国的很多地区都还没有电灯......”这样的活动很好地代表了作为一家房地产企业，万科在过去希望做，如今正在做的事情。 绿色住宅工业化 尽管“像造汽车一样的造房子”的想法带来了激动人心的绿色前景，但作为一家追求利润的上市公司，万科最初的目的还是提高自己产品的质量。 万科每年都会对自己楼盘的工程质量、客户满意度、维修率等情况做入户调查。在上世纪90年代，万科由综合商社转而集中于房地产领域，并在本世纪初的一轮房地产热潮中迅速壮大规模，但相关的调查却显示无论从建设到物业的相关部门如何努力，各项质量指标上升到一定程度之后，就很难再继续保持一定的上升幅度。随着摊子越铺越大，管理费用摊薄，一些问题也开始频繁出现，经常是同样的错误这里犯过了，另外的地方接着犯。 于是，万科决定通过标准化、工业化的模式来解决质量的问题，并选择了日本的施工企业前田建设公司作为自己的学习目标，开始了从学习到创新的过程。前田对于万科的施工环节提出了细致入微的建议和要求，甚至包括脚手架和临时通路的使用。 中国的住宅工地普遍使用的脚手架由极粗的钢管铆合而成，间距则由工人根据自己的经验和使用需要，密密麻麻的布置起来，钢管之间铺上木板或者竹板作为临时通路。而在前田的施工现场，前往考察的肖楠发现他们的脚手架均由略细的钢管架成，密度比国内小很多，充作临时通路的则全是标准的3厘米厚的钢板。 原因在于：国内的临时通路只是为满足人通行的需要，最多能够支撑一人扛一袋水泥。但日本动辄四五吨的构件要通过临时通路，工人非常少，都是通过吊装机械作业。因此日本的脚手架本身设计合理，钢材截面小很多，布局也很稀疏。
为了承受机械作业而大规模的使用钢材，连临时通路也用钢材搭建是否意味着成本和能耗的大大增加呢？肖楠从前田那里得到的答复是：前田公司自战后成立以来的50多年里，从来没有更换过脚手架和临时通路的钢材。50多年的费用平均下来，早已远远低于传统的建筑模式。 另一个可资佐证的例子是：工厂化住宅的建造，最昂贵的是在各个部件预制时使用的模具的成本。在国内传统的建筑模式中，模具多使用木板，平均使用周期只有三四次。而万科的预制工厂使用的是标准化钢板，寿命可达数百次。 在工厂化模式中，甚至绑钢筋的程序都全部由机械完成，其牢固和标准程度直接决定了万科工厂中生产的房屋部件，精密程度较之设计标准误差不超过2毫米。 工厂化住宅模式要大规模推广，寻找能够符合要求的部件制造工厂成为首先要克服的难题。传统的建筑模式不需要此类工厂，所有构件都由施工单位现场浇筑。为此，万科在北京上海深圳等大型城市的工业化住宅项目，独辟蹊径地寻找到了合适的合作伙伴，就是那些一直为大型基础设施建设与市政建设生产构件的大型国营构件厂们。 北京榆树庄构件厂正是这样的一个例子。加盟万科之前，肖楠在北京建筑设计院工作，曾经与榆树庄构件厂合作了石家庄一个大型购物中心的项目，因此留下了印象。十几年后再次造访，肖楠发现这家公司正在为日本的地铁隧道建设公司生产巨大的筒形混凝土构件，这些混凝土构件被用来确保隧道的支撑强度。从技术上来看，这样的公司已经完全不亚于日本本土的企业，因此，原本考虑在日本本土生产的相关部件，已经全部搬到了榆树庄进行生产。 目前，万科已经与榆树庄，丰台区政府共同确立了长期的合作计划。“这样的工厂在一些大城市都能够找到，因此我们能够通过他们解决自己的上下游问题。”肖楠说。然而他也有一些担忧，那就是随着万科的工业化住宅项目向二三线城市扩展，符合资质的合作伙伴的减少会在多大程度上带来困难。如果缺乏这样的合作伙伴。万科也许不介意通过收购的方式来整合自己的产业链。 万科的另外一个困惑是，从2003年开始逐渐推广的工业化住宅模式，理论上可以为万科的产品带来质量、成本、环境、社会等多方面的正向效应，但是在初始阶段却不可避免的推高了万科的建造成本。按照万科的经验，先阶段工业化模式要比传统模式成本高约10%左右，在早期阶段成本甚至更高一些。这主要是因为传统模式大量使用成本更低的农民工而不是机械作为生产力，这些普遍缺乏技术训练的农民工从一定程度上带来了建筑质量的层次不齐，但是“劳动力无限供应”带来的低成本却是多少房地产开发企业天然的选择。 2014年住宅产品全部出自工业化住宅模式的目标能否顺利实现，显然万科还存在不小的挑战。 万科住宅产业化进程 1999年12月，万科住宅产业化研究基地的前身“万科集团建筑研究中心”成立，开始致力于对建筑部件的研究 2004年，万科住宅产业化研究基地正式启动住宅产业化研究项目。万科将自己的学习目标确定为前田建设 2006年4月，住宅产业化专家伏见文明加盟万科 2007年10月，万科与北京榆树庄构件厂建立战略合作关系 2007年11月，上海万科新里程20、21号楼建成，万科住宅产业化由实验室走向市场 2007年11月，建设部授予万科企业联盟型国家住宅产业化基地资格 2007年12月，万科住宅产业化研究基地4号实验楼建成。该楼实现了产业化模式下的最高预制级别S级：所有主体结构及重要部件全部预制。 2009年，万科40%开工量将使用工业化生产 2014年，万科全部开工量将使用工业化生产
