爱华网所有的商品房都在做加法，搞增值服务，比如精装修，确切地说，是在增值服务方面，经适房确实不如商品房。如果我这个项目对套内进行适当的初装修，空鼓问题就不存在了。但是经适房客观存在成本压力，不能不考虑。 撰稿·杨江(首席记者) 8月25日下午，蓝桥名苑的开发商——杭州九安房地产开发有限公司总经理贺永法在公司接受了《新民周刊》专访。此前，曾因说想把蓝桥名苑做成绝品，而被网民嘲讽为“贺绝品”、“贺平静”、“贺负责”的贺永法对这场引起全国关注的经适房“质量门”事件作了解释。 致歉 《新民周刊》:蓝桥名苑一期800多套经适房交房后出现大面积质量投诉，作为开发商，你有何反省？ 贺永法:首先，我要向蓝桥名苑的业主致歉，蓝桥名苑一期今年6月底交房后出现了相当部分的客户投诉，我当时答应老百姓一定会及时维修好，但到了7月底仍然没有完成，这是引发矛盾的导火线。 《新民周刊》:业主投诉的房屋质量问题主要集中在哪几个方面？ 贺永法:主要是七类问题，也就是媒体前阵子报道的“七宗罪”，客观上讲，这些问题一部分是由于老百姓和个别记者对建筑不了解造成的(误会)，当然，老百姓也没有冤枉我们，我们自查有三类问题是客观存在的。 《新民周刊》:哪三类问题？ 贺永法:首先就是空鼓、裂缝问题，大量存在。七八两个月，我们返修的有200多套，这只是客户投诉后重新整改的，自查的还不算。上半年，在交房前，我们通过例行检查就已经发现了一部分空鼓问题，进行了整改，当然，按照现在的标准来看，当时的整改是不到位的。 关键还是在监工过程中，我们对空鼓方面定的标准不高。经济适用房的居住群体，由于家境困难，对房屋细节问题更加敏感，我们原来有一个误区，对空鼓不太重视。 空鼓并不影响房屋质量安全。虽然经济适用房房价很低，但老百姓也是拿出了全部的积蓄，所以对于空鼓，老百姓是不能接受的。我们应该从老百姓的角度去思考，就能理解老百姓的情绪。 今天，建设部的领导在杭州市建委召开座谈会，我也表态了，经济适用房，我们要重质量，还要重服务，如果质量搞不好，服务再跟不上，问题就爆发了。这个服务，不能机械地讲这个标准那个标准，对于老百姓，满意才是标准，这是我通过这次事件的切身体会。 我们有些同志服务态度有问题，从8月1日开始，我们的服务作风就开始改变了，最终的标准只有一个，那就是老百姓满意不满意。按照这个标准去做，矛盾很快就平息下来了。 《新民周刊》:“质量门”的曝出，令经适房的质量在老百姓心中产生了信任危机，如何化解这种危机？ 贺永法:在服务的过程中，用实际行动化解老百姓的疑虑。我们也在检讨，开发商其实是服务者，人家是消费者，作为服务者，你讲那么多道理干什么？应该扎扎实实地去做。 包括我在内，先期对老百姓反映的问题确实重视不够。服务上，给了我们生动的一课。 “绝品” 《新民周刊》:此前你说的一些话不仅业主不爱听，我们也觉得匪夷所思，比如，在曝出“质量门”后，你说蓝桥名苑是一个绝品。 贺永法:我确实说过“绝品”这句话，当然，现在看来不完全正确，“绝品”不是说这个楼盘就是绝品，那是我的一个理念，我当初是想把这个项目做成绝品的，在很多设计上，我们真的用心良苦。 《新民周刊》:我刚从蓝桥名苑调查过来，你讲讲你说的细节，如何证明你的用心良苦。 贺永法:比如说，小区中间的那条街装修好了肯定是九堡地区最漂亮的。两个门庭花了我们大投入，这样的门庭，在九堡地区是找不到的，无论是一万五千元每平方米还是两万元每平方米的商品房项目。 你一进小区就可以看到一个中央花坛，这样大手笔的空间，你在九堡也是找不到的，当然，还有其他很多细节。 商品房做成高档的，价格可以上去，经适房定位高了，价格是不会变的，那我为何还要这样做？没有充分交流，人家不一定能够理解我。 我们一开始设计思路上就想把这个项目尽可能做成最好的。你进入蓝桥名苑不会有经济适用房的感觉，可我们这些用心，老百姓不一定买账。 《新民周刊》:老百姓未必不领情，他们只是在反映客观存在的问题而已。 贺永法:定位高与细节没做好，在这个小区是并存的，毛病确实不少。现在出现空鼓了，很多人认为是偷工减料，其实这与成本没有关系。我们还是回到刚才的话题，蓝桥名苑大部分是一梯两户、少部分是一梯三户，平均一梯2.5户。按照经济适用房的设计标准，每个单元一部电梯最多配应650平方米，以每户90平方米来算，就是一梯七户，一梯七户与一梯两户，成本相差3.5倍，我如果要省钱，为什么要做成一梯两户呢？ 一梯两户甚至是中高档商品房的定位啊，但是老百姓有些不乐意，因为得房率低了。再比如，按照合同我们约定是非可视对讲，但最终我们给老百姓安装的是可视对讲。 《新民周刊》:那为何空鼓问题如此严重，这不是与你的绝品理念自相矛盾嘛？ 贺永法:空鼓一个原因是技术层面，现在出现空鼓的90％以上都是在内部分隔墙，内部分隔墙按照要求必须用水泥空心砖，水泥空心砖收缩率比较高，自从分隔墙取消红砖以后，即便商品房领域，空鼓问题也是客观存在的，已经成为全国建筑业的通病。 《新民周刊》:但蓝桥名苑的空鼓率是不是过高了点？ 贺永法:是的。我过会给你解释。按照标准，分隔墙我是可以不做的，现在即便在商品房领域，很多项目也是不做内部分隔墙的，更不用说经济适用房。不做，我也是合格的，如果为了省钱，我为什么还要做分隔墙？不做分隔墙不就没有空鼓问题了嘛！ 我这样说，有人感情上可能不能接受，我只是在证明我没有偷工减料的动机。 当然，我既然做了，就应该做好。 问题 贺永法:我刚得到消息，建设部专家对蓝桥名苑的抽查结论是两句话，一，内部补丁太多，二，整个小区定位不错。我可以负责任地讲我们的房子除了细节没有做好外，质量是经得起检查的。 关于空鼓问题，专家也在帮我们分析，一，这个房子2005年年底打桩，2006年年底截顶，2007年3月就完成粉刷了，这么早就粉刷好了，本来是2007年夏天就可以竣工了，后来推迟到2008年5月才竣工。 为什么推迟竣工？你现在都可以看到，它的北边还在施工，水、电通不进来，再加上当时拆迁也遇到难处，后续工程拿不到土地，所以工程进度受到影响。 搞建筑的都知道，竣工完以后内部粉刷是经不住一个夏天的考验的，原因是分隔墙里面的水泥空心砖吸水量很大，人住进去，水气流通，对墙面会起到保养作用，空鼓就可以避免。但如果房子空着，墙面得不到水气，里面的空心砖在吸水，外面缺水，就容易导致空鼓。 粉刷后最好及时住人，这个工程如果在2007年年底交房，就不会出现这么严重的空鼓问题了。 另外，电梯与自来水不能及时供应，整个小区综合配套到今年5月才到位，这样就失去了一个维修的时间，后期维修实际上来不及了。 尽管存在客观原因，但主要的还是主观原因，客观原因应该通过主观努力去克服，这是我们不到位的地方。 《新民周刊》:业主也在反映他们投诉时接待他们的同志态度比较恶劣。 贺永法:服务的理念没有，屁股没有坐到老百姓的位置上。这是不应该的。 《新民周刊》:你一开始说三类问题是客观存在的，除了空鼓还有什么？ 贺永法:第二类就是屋顶、墙面、卫生间渗水。卫生间是11间，屋顶是3间，墙面是5间，这是我们上半年自己没有查出来。每一个投诉我们都会记录下来，反映问题的一共是500多套，当然，不是所有的都要返修，比如说，锁生锈了，上一下油就好了，真正需要维修的是244套。 《新民周刊》:这个比例正常吗？一期交房不过800多套。 贺永法:我们一开始就犯了这个错误，参照商品房的情况，渗水的问题很可能不是最高的，但问题是我们服务没有跟上。 老百姓反映的还有电梯问题，认为我们安装台湾企业产品，违反了合同中“中外合资”这一条，实际上这是一个误区，老百姓可能不了解，港澳台的投资都算外资。 雨水管的问题矛盾也比较激烈，有7个单元的雨水管是从阳台里面走的，工程部没有好好与老百姓解释，业主找到我，我的表态是，你们业主决定，有一个单元同意雨水管移到外面，我就重新改装一个单元。结果，低楼层的业主认为雨水管在阳台里面比较安全，可防止小偷爬上去，高楼层的觉得在外面好。大家考虑问题的立场不一样，你说我改还是不改？ 最大的爆炸点就是空心砖问题，我也接到了400多个电话，指责我承重墙怎么可以用空心砖。实际上，最终调查，并非承重墙，是我们销售示意图标志错误了，涉及二三十户人家。 《新民周刊》:按照你说的，这些都不属于三类问题，那第三类呢？ 贺永法:公共部位的主入口稳定层没有做好，造成地面大理石凹凸不平。 我们觉得最严重的还是前面两个。从上星期开始，我们要求施工单位对所有房子顶层加做一层防水层，并且与施工单位签订了一个八年保证不漏水的协议。 经适房≠低质房 《新民周刊》:空鼓大量出现，与施工过程是否也有一定关联？ 贺永法:还是管理问题，我们不可能主动要求工人粉刷得薄一点。但工人是需要管理的，上千套房子同时施工，管理力度一旦不够，工人容易有偷懒省力的情况。按要求，粉刷前应该用水把墙壁浇透，还要粉刷两次，先做薄的，贴牢，再粉第二层，粉好后三五天内，还要不断去浇水保养，这样水泥面质量就会比较好。施工单位肯定也布置了这个要求，但具体到每个工人，未必都能做到。 《新民周刊》:管理漏洞是不是与对经济适用房不够重视有关？你此前也说经济适用房是无法与商品房相比的。 贺永法:经济适用房绝对不等于低质房！九堡地区17个楼盘，我们是敢于和人家去比(质量)的，我确实说过经济适用房是无法与商品房相比的，这不是说经适房的质量就比人家差，但不能说一点差距也没有，毕竟人家是一万多元一平方米，我们只有2980元。所有的商品房都在做加法，搞增值服务，比如精装修，确切地说，是在增值服务方面，经适房确实不如商品房。如果我这个项目对套内进行适当的初装修，空鼓问题就不存在了。但是经适房客观存在成本压力，不能不考虑。 《新民周刊》:我们还发现另外一些问题，比如，所有的厨房间都没有引入自来水管道，以至于各家各户装修时都在忙着拉水管，还有电源插座，几乎都要重新更换，排油烟管道也过低，如果要装修，必须重新打洞上移，当然还有其他一些问题，这些虽然不是质量问题，但老百姓抱怨这些设计不人性化、敷衍了事，增加了业主的负担，所暴露出的是对经适房的不重视。你怎么看？ 贺永法:我承认很多细节都没有做好，老百姓是很关注细节的，细节决定成败。设计时，应该多找几家图审单位，反复评审图纸，研究合理性。显然我们对细节认识不足。 “背景”与“动机” 《新民周刊》:有消息说九安是中标后成立的公司，此前没有房地产开发经验，注册资金只有几十万元，至今没有取得经适房所需的至少三级开发资质。 贺永法:这是误传，我们的注册资金是6000万元，在杭州经适房开发公司里是最高的。关于资质，一级资质要求3000万元以上的注册资金，我们是6000万元，由于我们的人员配置是三级资质的水平，因此拿到的是三级资质，如果没有资质怎么去参与招投标？怎么去办手续？ 所有的房地产项目，包括商品房、经适房，按照规定都要在中标后成立具体的项目公司，还没有中标，我怎么可能就成立项目公司呢？ 《新民周刊》:那么你参与招投标时的公司是什么时候成立的，从事什么行业？ 贺永法:公司原先是做电子产品的，1997年从省电力公司改制过来，我想你到现在可能都不能理解，经适房开发公司杭州一共是25家。我说句真心话，开发经适房，有赚钱的动机，但不是冲着钱去的。 2980元每平方米的定价，超过部分全部是国家财政的，我们不拿一分钱。我们要付171元的营业税，再减去1240元的土地费用，拿到手就是1569元，还要支付设计、施工等各项费用。实际上是处于亏损状态，2005年到现在，综合成本上涨150元左右每平方米，还不包括配套成本。这些造成了我亏损，我想，经适房开发公司大多属于微亏状态，当然政府最终也会给我们补平，保证不超过3％的利润。但经适房撑死也就是三个点的利润，如果我冲着钱去的，我会在乎这三个点的利润吗？我也没有必要为了补平这个亏损去偷工减料嘛。 《新民周刊》:也有观点认为，你们并没有房地产开发经验，所以出现这么多问题。 贺永法:我们工作做得确实不好，还有很多提高的空间。但我1997年就分管房地产项目公司，并不是没有这方面经验，我本人对建筑不能说是专家，但对管理还是相当熟悉的，你找个专家来考考看？杭州这么多房地产总经理，我想我不会在中等以下的。这个项目没有大钱赚，这是投标第一天就知道的。我对房地产行业太有兴趣，才会最终涉足这一领域。 《新民周刊》:对房地产业熟悉与实际管理一个房地产公司还是有本质区别的。
贺永法:你可以去调查，我们的人力配置一点都不弱，相当专业。 《新民周刊》:你能否介绍一下，从一个电子公司转变为房地产公司，你都作了怎样的努力。这毕竟是两个毫无关联的行业。 贺永法:你老说这个话，最近几年杭州涌出700多家房地产开发公司，你知道它们原来做什么的吗？ 老百姓怀疑我的专业水平，骂我黑心，就这么一点利润，我能黑到哪里去？但是我认为没必要多解释，我要做的是自我检讨，寻找自己的原因。 经适房≠没有舒适性 《新民周刊》:被取消经适房项目的招投标资格，你有什么想法？ 贺永法:我并不觉得委屈，毕竟我没有做好。没有脸面面对政府、面对百姓，居然我们的管理人员对老百姓那么粗暴，这是我没有想到的，空鼓比例反映上来的与实际发生的也有重大差距。确实给业主带来了很大的不便。 作为企业负责人，我深表歉意。人贵在有自知之明，我一直认为自己善于管理，事实证明不尽如人意。 《新民周刊》:关于蓝桥名苑的监理单位——复兴监理，几年前杭州某楼盘出过毛竹替代钢筋的事件，当时的监理公司也是复兴监理，你们怎么会找到这家公司负责监理？ 贺永法:这是一个大误会，我们中标是在2005年，毛竹事件发生在之后的2006年，毛竹事件建设部后来有结论，不是偷工减料，而是一块建筑垃圾遗漏在门梁内。业内都清楚，整个小区，没有再找到第二片毛竹。 再说，监理公司不是我找来的，包括施工单位都是政府部门招投标的。我不是把责任都揽到自己身上，事实上，竣工后，监理工作也就结束了。现在出现的空鼓问题，不等于竣工时就存在，是后期出现的问题，还真不能怪监理。 《新民周刊》:不能否认，经济适用房领域确实存在设计缺陷、施工质量以及监管不力等问题，你觉得如何有效监管？ 贺永法:目前，经济适用房的监管包括标准、管理途径、方式与商品房都一样，我认为对经适房，考虑到它的特殊性，应该更加突出管理。经适房我们要的是群众满意，因此一定要有特别措施，还用普通的办法就会陷入问题。 与商品房不同，经适房的开发商自觉增加增值服务的动力不足，实际就细节而言经适房的要求应该比商品房更高，但是怎样加强应该有刚性的标准要求，比如空鼓，如果出现多少比例如何处罚。 监管力度要更大。要提高对经适房细节的要求、考核，比如设计过程中怎样人性化，保障业主的最大居住舒适性。 经适房的设计，应该委托一个专业机构专门研究，现在的设计是交给开发商去委托设计单位，每个设计单位都不一样，参差不齐。实际上，经适房设计单位同样要有服务精神、职业水准，在细节上更针对经适房群体展开研究。 经适房≠低质房，同样，经适房≠没有舒适性，可能更需要舒适性。
