爱华网房企“亏损”有隐情 2009-9-7 《投资者报》记者 朱艺 “我相信，金融街一定能创造更加优良的经营业绩，来回报各位投资者、回报社会！”9月1日金融街控股股份有限公司(000402.SZ，下称金融街)举办的公司债发行路演现场，上台致词的董事长王功伟用这样一句底气十足的“口号”结束了演讲。 如果时间提前10多天，王功伟的话不免显得有些苍白无力。因为这家前两年还曾大举扩张的国企，在上半年却并没有丝毫“圈地”动作和抢眼的市场表现。 直到8月20日，金融街发布的2009年中财报让很多人大跌眼镜。中报显示：公司上半年实现营业收入约15.04亿元，比去年同期增长33.91%，实现净利润约7.55亿元，比去年同期增加445.7%。 这样的净利润已经接近招商地产和金地集团两家房企巨头之和，其销售毛利率高达44.9%，赚钱能力之强可见一斑。如此看来，此前一直沉寂的金融街颇有“大隐隐于市”的味道。 而金融街并非个例，随着各家上市公司相继披露中报，房企们的盈利状况也逐渐变得清晰起来。《投资者报》对目前已经发布中报的109家A股房企统计后发现，不仅营业收入普遍出现增长，其中更有不少“鲜为人知”的企业具有极高的利润率。 除了万科A、保利地产这样的“地产大鳄”外，还隐藏着更多极具赚钱能力的公司。如，陆家嘴就以高达85.5%的销售毛利率和17.7亿元的净利润直追万科A。 人们终于惊讶地发现，国资房企（央企或国企背景的房企）成为了今年房地产市场上最耀眼的“明星”，不仅“圈钱+囤地”牛，而且业绩也牛。 “二八现象”：国企凶猛 8月初，被视为中国房企“风向标”的万科发布了年中财报。中报显示，2009年上半年万科的销售金额和销售面积仍旧居行业首位。实现营业收入218.1亿元，比去年同期增长26.4%；实现净利润25.2亿元，比去年同期增长22.5%。 随后的三周之内，“保（保利）、万（万科）、招（招商）、金（金地）”四大房企中另外三家也相继发布中报，成绩皆全线飘红。 四大房企的“喜”报如同地产行业的晴雨表。2009年国内楼市回暖已是不争的事实，而房企们的业绩似乎也开始整体转好。 Wind资讯数据显示：截至8月31日，A股市场已有109家房企公布了年中业绩。实现营业收入合计964亿元，比去年同期的823.7亿元上升了17%；实现营业利润160.5亿元，同比增长26.4%。 “从已公布的数据可以看出，A股房地产上市公司上半年增长完全在预期中，但是增长幅度却是超出预期。”长城证券地产行业分析师黄清林认为：“目前国内房市销售情况呈现供不应求状态，房企业绩的大幅上涨属于正常现象。” 但和证券分析师相比，地产界业内人士对于业绩的态度更加谨慎。“中报更多体现前一年后半段业绩，在经历了低迷的2008年之后，业绩能出现增长并不容易。”一位不便透露姓名的上市企业高管就对《投资者报》表示：“楼市的回暖并不代表每个人都会‘分到红包’。” 从各家公司的中报来看，今年地产市场的繁荣并没有将去年的阴霾一扫而光。在109家A股房企中，只有50家公司实现营业总收入同比增长，37家公司净利润超过亿元。而另外59家公司营业总收入却出现负增长，15家企业净亏损总额达1.68亿元。 “真正能赚钱，又能赚到大钱的开发商并不多，毕竟买方市场越来越理性了。”上述开发商就表示，“房企中也存在‘二八现象’，即少数公司掌握着大部分市场利润。” 而统计结果也表明事实的确如此。数据显示，109家房企的净利润总额为160.5亿元，而排在净利润前20位的公司总额为122.4亿元，占总数的76.3%。 其中万科A、陆家嘴、保利地产、金融街、北辰实业、华侨城A、招商地产、张江高科、金地集团、中南建设作为A股前十大盈利公司，净利润额高达97亿元，占到利润总额的六成以上。 此外，国资房企显示出比民企更强的盈利能力。在《投资者报》统计的“2009年上半年A股上市房企赚钱榜”（见附表）上，30家房企中仅有5家民营企业，占16.7%；国资房企25家，占83.3%。30家房企净利润总额为133亿元，其中国资房企所占比重为70.7%。 会赚钱：陆家嘴最暴利 “其实这正体现了房地产行业两极分化的趋势正在形成。”对于多家房企发布的中期财报，西南证券房地产行业分析师肖剑表示：“上半年全国楼市看似旺销，但实际上真正从中受益的还是一些规模较大、土地和资金都储备丰富，有足够实力扩大经营的公司。而一些中小型房地产企业由于土地储备少、资金不足，甚至出现开工不足的现象。” 在109家A股房企中，上半年营业总收入能够超过10亿元的企业只有22家。尽管并不是每家企业都有骄人的销售业绩，但地产开发行业的利润空间仍旧十分可观，绝大多数房企毛利率都在20%以上。 一直以来房企都头顶高利润光环，这并非没有根据。《投资者报》统计发现，109家房企中有38家毛利率超过了40%。包括陆家嘴、浦东金桥、中国国贸在内的19家房企毛利率在50%以上。 8月13日，上海国有以及土地开发商陆家嘴发布的半年报显示，上半年公司营业利润达到21.86亿元，较2008年末大增118.94%，更令人惊叹的是其高达85.6%的毛利率。 在陆家嘴主营业务收入的结构中，土地批租收入为25.99 亿元，增长96.93%。而公司2008 年下半年投入使用的渣打银行大厦等项目出租率上升，增加了租金收入。而浦东金桥和中国国贸等中报也显示，主营业务收入增长主要是因为房地产租赁收入增长。 对于这些持有大量土地和高端商用物业的房企来说，批租土地和物业租赁都是稳定和高效的盈利模式，增加这部分业务的比例是高毛利率房企的盈利“秘诀”。 肖剑称，一般高端租赁物业的毛利率都在60%以上，这要远高于物业销售30%的毛利率。而陆家嘴副总经理蒋平也透露，公司计划未来五年土地批租和房地产租赁对营业收入的贡献各占一半比例。 第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司董事长刘德扬认为：“陆家嘴正试图从一级土地开发商，转型为物业的管理者和经营者。实际上在地产行业发达的香港，开发商就经历了以房产销售为主营业务到扩大持有物业租赁比例的转变，如今其租赁收入已经达到总收入的三分之一。” 相比于靠批租土地和租赁获得高毛利率的陆家嘴，那些以开发、销售物业为主的传统开发商赚钱“效率”就显得有些平淡无奇了——上半年，万科、保利、招商和金地的毛利率分别为31.2%、37.7%、43.4%和34.4%。但这些大型房企半年营业收入都高达数十亿甚至数百亿，盈利水平也大大超出一般行业。
持续赚钱：“黑马”、“大佬”强攻下半年 8月19日，北辰实业公布的半年报显示，上半年公司实现营业收入31.17亿元，同比增长109.4%；实现净利润5.6亿元，同比增加127.3%。和金融街一样，北辰实业上半年净利润也将招商地产和金地集团压在身后，且营业总收入也与这两家大型房企旗鼓相当。 北辰实业和金融街两家企业此前表现并不抢眼的开发商，却在业绩上异军突起，和万科、陆家嘴、保利地产一起跻身A股净利润最高的5家房企之列。 这两家黑马之所以能够取得如此高的净利润，主要得益于旗下项目的“厚积薄发”。 在中报中北辰实业表示：上半年公司结算产品主要为本公司持有100%权益的奥运媒体村项目，以及持有49.5%权益的香山清琴项目。单是这两个项目就为北辰实业带来税后2.5亿元的收益，因此公司净利润才会出现大幅度增长。 而金融街能够在上半年实现超预期增长，关键在于金融街中心和德胜国际中心两个项目被计入业绩。 不过依靠个别项目的“闪光”并不代表业绩增长具有持久性。在这一点上传统地产龙头企业的优势便体现出来，其“大刀阔斧”般的开发模式就如同一台强大而稳定的“赚钱机器”。 以万科和保利地产为例，两家公司都以住宅开发为主，项目遍及全国各地。截至6月30日，万科共有在建项目100个，拟建项目53个；而保利地产在建拟建项目也有67个。 这种“四面开花”的布局为两家房企带来了丰厚的回报。万科上半年销售金额首次突破300亿元，销售面积348.8万平方米，两项指标继续处于行业首位；而保利地产上半年实现房地产销售面积252.43万平方米，公司在已进入城市中市场占有率达到了4.1%，比2008年上升了28%。 不断增长的业绩同时也刺激着房企巨头们的野心，在公布中报的同时，“保万招金”中有三家不约而同地宣布上调了全年计划，将在下半年加速发展。 其中，万科将全年新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高了45.2%。金地将全年开工量从年初计划的135万平方米提高到157万平方米，提高了17%；招商地产将计划开工面积由112万平米调整为247万平米，增加了120%。 宏源证券研究员杨国华对此表示：“随着开工量的增加，三季度房企业绩会进一步好转。今年销售情况将在年报中部分体现，但主要还是对明年以及未来业绩产生影响。从整体看，未来房地产全年业绩将实现增长。”
