爱华网只要政府不及时采取加息等措施来有效打击通货膨胀，银监会的系列政策很难抑制房价在短期内继续上涨的势头
文 陈真诚 日前，银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,重申二套房贷政策，强硬要求严格执行。银监会要求各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策，并且明确表示“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。” 商业银行未来对向同一贷款人发放的二套房贷款，除规定的“改善型住房”可依据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》参照首套房执行两成首付、7折利率外，其余所有贷款均执行4成首付、1.1倍利率。此外，银监会还再次强调要严格贷前审查和按揭贷款发放标准，比如要坚持面测面试和实访制等。对于已经违规发放的二套房贷款，银监会要求加强监测和分析，做好对客户违约情况的监测。
随后，银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上也对此进行了强调，要求控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。 银监会的政令紧缩能起到效果吗？ 二套房贷收紧 有人将银监会的各道紧箍咒看作是房地产新一轮调控的重要信号，认为银监会接二连三的重申能够遏止本轮房价疯涨之势。而从目前宏观经济形势和房地产实际情况来看，只要政府不及时采取加息等措施来有效打击通货膨胀，银监会的系列政策很难抑制房价在短期内继续上涨的势头。主要理由有以下几点： 首先，当今的房地产市场环境与2007年9月27日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（俗称“927房贷新政”）时已大不相同。当时，由于政府调控房价的意志很明显，因此二套房贷政策一出台，就使市场各方、舆论界等对出台政策的动机、效果等形成了几乎一致性的判断，对房地产大势、房价走势形成了较为一致的预期，因而能产生比较明显的效果。如今，为刺激经济增长，促进房地产消费，还看不出政府想在近期开展新一轮房地产调控的明显迹象。相反，人们猜测政府是在默认房地产泡沫和房价上涨，希望通过房价上涨来逼迫更多资金投入到房地产消费中以刺激经济增长的可能。 其次，《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》的主要内容，实际上属于“老调重弹”，缺乏政策新鲜感所可能带来的调控效果。由于二套房贷政策在执行上客观地存在监管不严等问题，政策一度被各地商业银行直接或变相松动，因此二套房贷政策在权威性、严肃性等方面已经受到了挑战。这些自然会影响到市场各方的心理，进而影响其对房地产大势、房价走势的预期和参与到市场中的实际行为。 第三，尽管中国银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，银监会主席刘明康也强调要严格执行二套房贷政策，但政府、二套房贷政策监管者的态度事实上比较暧昧，总想在复苏宏观经济、刺激房地产消费、抑制银行风险、促进房地产投资而又让房地产市场不产生泡沫等多方面求全求美，幻想商业银行及房地产市场各方都是乖孩子，因缺乏有效操作，结果依然是雷声大雨点小。 第四，今年以来，政府大量发行货币，信贷大规模增长，市场流动性泛滥，通货膨胀预期日趋高涨，这些正是影响近期房地产大势、房价走势的主要因素。这些因素对房地产的影响力，将比二套房贷政策更大，无疑会对冲银监会重申二套房贷政策对房地产预期可能产生的影响。 第五是，目前还看不出政府将在近期内出重拳打击通货膨胀的迹象，因此，通货膨胀预期还将持续高涨一段时间。而通货膨胀预期高涨，必将提升房地产资产估值水平，逼迫更多的资金进入市场，通过购房获取高额的投机性回报，或实现资产的保值升值，对抗通货膨胀。 第六是，对于购房投资来说，最终追求的是投资的预期收益与成本之间的差值最大化。低利率、现实中的市场操作技巧等，可以在很大程度上把二套房贷政策的效果对冲掉。即便真的严格执行二套房贷政策，购房者按照利率的110%支付贷款利息，但中国人民银行在2008年9至12月份连续五次降息，使得目前的存贷款利率水平已经很低，因此，贷款购房的利息成本依然不高。另一方面，30%～40%的首付对一些手头资金充足者来说，影响并不大。在实际操作中，开发商往往通过购房送红包返首付款等办法来化解40%首付的问题。 总的来说，即便严格执行二套房贷政策，只要政府不及时采取加息等办法来打击通货膨胀，只要投资购房者的资金成本不因加息而增加，那么房地产投资回报预期可能还将继续上升，房价在短期内可能还将继续上涨。 新泡沫涌现 事实上，数据显示，3月至7月，全国房价已持续5个月加速上涨。7月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,环比上涨0.9%。而各地房价的实际上涨幅度，远比统计数据显示的要大。由于房地产并没有走完调整周期，房价继续高涨，可能迫使一些自住性需求暂时退出市场，使得市场的有效需求不足，其结果将是成交量下降。 据官方公布的数据显示，7月份，北京、上海、深圳、广州四个一线城市及一些二、三级城市的一手住宅成交量已经出现了环比下降，8月上旬，这种下降趋势还在继续：房价继续上涨，成交量继续下降且幅度趋大。数据显示，北京一手住宅网签总量环比下降10%（其中现房成交日均环比下降49.6%），二手住宅网签总量环比下降5.98%。上海一手住宅成交均价增幅超16%，但成交量下降两成，尤其中低价位住宅下降得厉害，9000～12000元/平方米单价区间下跌达51%。 2008年11月之后，为刺激经济增长、扩大内需，中国实施适度宽松的货币政策，取消了信贷规模控制，部分被压抑的贷款需求和一些商业银行的放贷冲动集中释放，形成了贷款爆发性的增长。至今年上半年，新增信贷总量已经超过7万亿，7月份新增信贷量也是个不小的数目。因此，客观而言，目前的信贷政策已不是适度宽松，而是过度宽松。在大规模增长的信贷资金中，有不少并没有进入实体经济领域，而是流向了房市和股市投资，必然推动房地产泡沫高涨。 以上数据和事实表明，房地产市场新的泡沫已形成，7月份开始进入滞涨期，持续呈现“价升量跌”局面。房产新泡沫由四大泡沫要素构成：价格泡沫（原来涨价影响尚未消除，再次非正常上涨），成交数据泡沫（实际成交量比数据显示的要少），新旧泡沫累积（旧泡沫未消除，新泡沫再起）和需求泡沫（自住需求因政策而提前透支，投资性购房者依然比较谨慎，已入市的比2007年前后那段时间少多了）。其中，最大也最主要的泡沫是价格上涨。 事实上，诸多地区普遍性地出现成交量下降，往往是房地产市场走向阶段性调整的先兆。甚至可以说，如果政府不及时加息打击通货膨胀，恐怕没什么能阻止房价在短期内继续上涨。随之而来的可能是房地产市场可怕的滞涨危机，进入持续的滞涨期，或将导致房价继续上涨，形成难有资产价值和市场基础支持的价格泡沫，使市场有效需求越来越少。
