意志行动的心理过程 从“羊群心理”到“狼群行动”(三)



  对于自己的“言行不一”,大摩解释为“房地产的形势变化很快,谢国忠的报告具有示警意义”。不过,2004年12月,著名经济学家厉以宁指出,国外经济学家宣扬泡沫或崩溃,其目的是在为外国资本进入中国之前先打压市场。

 意志行动的心理过程 从“羊群心理”到“狼群行动”(三)
  实践检验外资的投资行为显然比其言论要更“真理”。数据显示:2004年以来,外资房产基金在上海年收益达20%-50%,北京为8%-15%,而新加坡和日本的收益仅分别为6%、4%。外资们不得不承认:“世界投资进入中国房市的热情越来越强”,继而他们认为,投入中国的资金比例太少。

  高额回报率像磁铁一样吸引着全球资金。“上海房市投资中境外资金已占据主流”, 瑞士信贷的经济学家陶冬说。即使普通的上海民众也有这样的经历:“有海外亲属的大都会接到电话,希望委托购房,接着亲属又带着朋友来买楼盘”,“上海楼市的外资有95%是投机性的”,外资背景的高纬物业评估。上海人更流行这样的说法:“2004年后上海楼市属于外国人。”

  虚伪的担忧

  进入2005年,一路飞涨的房价令“赚钱赚得手软”的地产商终于也产生害怕的感觉。地产名人任志强坦露:“房价再涨是个危险信号”,潘石屹坦言:“不太正常了。不正常的时候就肯定要出事。(房价)会向炸弹一样爆炸。”曾经唱多楼市的不少国内经济学家也开始逐渐转向,认为中国房市存在巨大隐忧,应当警惕房价暴跌带来的金融风险。2005年7月,中国政府不得不出手干预:土地、税收、金融“三剑合舞”,砍向过热的楼市,楼市进入敏感期。此时,国内部分开发商变得小心,开始拿地谨慎、减少投资。

  大摩的谢国忠这时也继续警告,“外资希望迅速套现,中国政府应该加以警惕”,他更称,楼市的市值将占中国GDP的30%,住房供需失衡将加大房地产业和经济硬着陆的风险。

  而奇怪的是,在唱空力量继续加强的情况下,外资在中国楼市却是进一步高歌猛进:2005年,来自美国的投资基金占到了七成左右,到2006年欧洲及亚太地区的投资基金异军突起,形成与美国财团各据半壁江山的局面。2006年,国际地产机构戴德梁的报告显示,外资投资房地产成交价值超过180亿元人民币,是2005年的3倍多。他们的投资由快进快出的投机转向收益更为丰厚的开发领域。

  海外基金的大手笔操作令人费解。“宏观调控对国外游资打击很大,但未伤筋动骨。我们更加看好宏观调控期间挤掉泡沫的中国楼市。”2006年11月,德意志银行房地产部门RREEF坦诚。“宏观调控让投资中国房产的机会越来越成熟。”一边看好人民币升值的前景,一边看好外资买房享受的国民待遇,外资大量进入中国。

  内外资合唱

  房价像脱缰的野马一路狂飙到了2007年5月。这个月底,国家九部门联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,房价涨势终于开始得到遏制,交易量更是大幅度锐减。6月1日-7日, 深圳二手楼成交量一下子下降了五成。

  这时候,不仅国内投资者和房企们开始迷茫,国内各类机构不断出炉的各种数据也让人一头雾水。国内的经济学家和开发商使出了浑身解数,一边拼命唱多,一边呼吁政府救市。

  市场在分化,习惯于在暴利环境下 “淘金者”令中小开发商无力应对剧烈的市场变化,从此渐渐撤离楼市,他们留下的项目相当一部分成为外资们的血食。与此相伴随的是,外资加快了在内地扩张步伐。摩根士丹利、高盛、花旗房地产投资基金等海外机构认为一线城市房价颇高、聚集风险,因此纷纷将触角伸向了二、三线城市。

  外资大量涌入哪里,哪里便开始了新一轮的房价暴涨。上海房地产评论人顾海波则说:“热钱严重地透支了当地老百姓的购买力和土地资源,给可持续发展留下了巨大的隐患。”而中国房价则在政府集中的宏观调控下日益飞涨,出现了“越调控越涨价”的怪现象。

  此外,一些境外投资机构抱着人民币升值的预期,大规模购买房产以便在短期获利。专家表示,“国家调控下来的房价,反而成就了国际资本的逐利。”

  

  阴阳不定

  2007年年底,末路狂奔的楼市终于力竭,开始陷入低迷。2008年3月,著名投资大师罗杰斯建议不要到上海买房,称中国房地产市场将出现调整,部分投资客将在2008年破产。

  然而,外资进军的脚步却并没有停止。2008年初,荷兰ING公司宣布约3亿美元的房地产基金计划,瑞银集团计划募集3亿美元成立投资企业,北欧SEB也曾宣布成立基金。《华尔街日报》称,中国地产上市公司进入价值低估阶段,亚洲房地产市场拥有较大成长空间。

  似乎国内市场的低迷又成他们进入的良机,这一切仿如2004年外资“唱空做多”一幕。 然而,这次外资基金在中国栽了一个大跟头。2007年9月,英国地产基金高富诺耗资5.4亿元完成对上海“翠湖天地”的收购。一年后,价格回调大大出乎他们的预料。其董事总经理John So表示,中国房市已大变,外资开始承担更大风险。私募Colony Capital Asi刘彦更直言:在过去的两三年里,凡是在中国投资地产的基金,无论是黑石、凯雷,还是大摩,都将面临着亏损。

  越来越多的学者、市场专家,开始关注、担忧房地产泡沫问题。然而,2009年5月以来,瑞银、花旗、摩根大通、高盛、野村证券等国际投行纷纷再次转向,称“看好中国房地产”,立论基础是“刚性需求释放带来成交量强劲回升,这一趋势将持续”。野村最新报告认为:内地房产市场会继续强劲,预期2010年将有7.4亿平方米创纪录的成交量。

  外资投行唱多的同时,国内投行和证券研究机构也一致唱多。中金、申万等认为,中国经济回暖,地产行业需求旺盛,加上政策扶持,年底回升确定。

  而事实是,楼市已呈现“疲态”。北京、上海、深圳等一线城市住宅成交量连续数周回落,有价无市的迹象明显。2009年7月,一直唱多中国楼市的野村证券,悄然将原雷曼兄弟在国内的房地产资产全部抛售,外资也已经将他们的地产资产悄然变现。瑞银、摩根士丹利、摩根大通在5月已数次减持富力地产。

  对于一边唱多,一边卖空的行为,大摩表态:“不会因为华尔街的危机,一夜醒过来就要卖楼”,“这是正常的市场交易行为”。但是,更多投身中国房市的外资开始收缩战线:新加坡雅诗阁、澳大利亚麦格理、花旗银行都有意出售其公寓项目。

  外资的这次“断臂”并非毫无预兆。 7月下旬,摩根士丹利指出,中国房地产业很危险,中国开发商可能在楼市衰退后破产,并将重创银行业。而外资开始出货的原因则是,“对中国楼市的预期消极寻求套现;金融风暴自身难保,收回资金回家救火”。

  外资撤离的迹象令市场不安。“如果外资离开了,他们的物业便有贬值的可能。房地产市场过热,如果房地产企业和银行纷纷做空的倒闭,那么,中国金融安全就会被严重削弱。”仲量联行陈立民如是分析,“这正是政府最担忧的事情。”

  神奇的高盛

   刘美

  想想看,一个顶级投资银行家,放弃数百万的年薪,甘愿去做年薪二十万的财政部长,难道只是为了报效祖国吗?事实上,自从鲁宾当上财政部长,美国财政部就变成了高盛的后院

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  09年7月27日,以艾伦·格雷森(Alan Grayson)为首的十名美国联邦众议员联名向美联储主席本·伯南克上书,对美联储的救市政策提出质疑,认为他们在华尔街人人自危的今天,还在有意包庇一家投行,这家投行的名字就叫做——高盛。

  在此后几周内,高盛的名字再次变成了各大媒体的头条。人们惊讶地发现,在这场史无前例的金融海啸中,高盛不仅屹立不倒,还令人惊奇地创造了可观的利润!在最新的财务季报中,高盛的净利润高达34亿美元,其中有78%来自令其他投行吃尽苦头的高风险领域。与之相比,摩根大通虽然也取得了27亿美元的利润,但其中大部分是一般交易性收入,对于高风险的按揭债券,他们则是避之唯恐不及。

  高利润当然就意味着高奖金,2009年上半年,高盛已经拿出114亿美元用于分红,比2008年还多出34%,全球经济和美国股市仍处于近年来最低谷之时,高盛却创下有史以来奖金的最高纪录。正在等待救济的华尔街同行望着他们,嫉妒得简直红了眼。

  为什么?大家都在问。为什么偏偏又是高盛,不但躲过了这场浩劫,还因祸得福捡到大便宜?听到这些疑问,高盛银行家们莞尔一笑:原因很简单,因为我们是神奇的高盛!

  无冕财政部

  高盛的传“奇”史,至少可以从1998年说起。

  那年5月,美国商品期货交易委员会的女主席Brooksley Born给克林顿政府写了一封言辞恳切的警告信,她凭借敏锐的市场触觉和专业知识,推断CDO等信用类金融衍生品将导致一场大灾难,她建议政府严格管制这些金融工具,银行应披露更多细节并维持储备金。

  这个建议合情合理,并且得到了联邦政府问责办公室(GAO)的数据支持。但出人意料的是,克林顿的经济管理四人组清一色地表示反对,尤其是财政部长鲁宾反对得最凶。

  鲁宾为何会对这件事如此热心呢?原因很简单。这位享有盛誉的财政部长在担当公职之前,曾在高盛工作了26年之久,而高盛作为这些复杂金融衍生品的主要承销商之一,无疑将成为重点监管对象。想想看,一个顶级投资银行家,放弃数百万的年薪,甘愿去做年薪二十万的财政部长,难道只是为了报效祖国吗?事实上,自从鲁宾当上财政部长,美国财政部就变成了高盛的后院。

  1998年6月,在鲁宾的提议下,国会剥夺了商品期货交易委员会的监督权力,用这种手段让他们的女主席闭嘴。这还不算完,2000年,在国会的最后一天会议上,鲁宾在最后一分钟塞进了厚达11000页的《商品期货现代化法案》,导致国会在没有时间讨论的情况下匆匆表决,最终通过了这项臭名昭著的法案。根据该法案,银行在交易利率掉期等金融衍生品时几乎不会受到任何监管。

  高盛成为该法案最大的受益者之一,2000年以后,他们可以把低等级信贷随心所欲地加工成各种衍生品卖出去,这些衍生品的结构如此复杂,加上信用评级公司为虎作伥,导致大部分客户都不清楚自己究竟买了什么。更绝的是,高盛一面卖出复杂衍生品,一面又在期货市场上做空这些证券,也就是说他们明知道自己卖出的产品会跌价。不少基金经理将之直斥为“赤裸裸的证券欺诈行为”。

  然而高盛是不会理会这些批评的,因为它“朝中有人”,事实上,它已经成为金融界的无冕之王。

  救市大赢家

  克林顿—小布什之间的改朝换代之后,鲁宾也从财长的位置上退了下来。取而代之的,是高盛的前CEO亨利·保尔森。既然已经是自家后院,当然不能让大权旁落。时间走到了2008年,鲁宾的所作所为终于酿成恶果。金融海啸袭来,华尔街一片废墟。亨利·保尔森摩拳擦掌,开始了一项史无前例的救市计划。

  

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