追涨杀跌是什么意思 用AA制追涨楼市



  采访·撰文/周颖

  股市也是投资,楼市也是投资,AA制买房这种特殊的投资形式,悄然入市。

  张中武、刘鹏(两人均为化名)是两位普通北京市民。7月6日,他们聚在一起吃饭,庆祝保利地产斥资40.6亿元刷新北京“地王”纪录。在此前一个半 月,他们已经为北京广渠门外10号地成为单价“地王”而庆祝了一次。

  “地王”的诞生,会直接让张、刘的腰包更鼓:他俩共同投资买下的房子眼看又要涨价。今年5月,他们看到房价的涨势,遂决定合 资炒房,并按出资比例分享收益,这被他们称为“AA制”。

  7月7日,张中武跟刘鹏通了一次电话,讨论何时把房子出手。“先不卖,继续持有,有保利帮忙,咱们的房子肯定还会涨。等着瞧, 后面还得有‘地王’呢。”刘鹏冷静地回答。

  放下电话的刘鹏抑制不住喜悦。打开电脑,他习惯性地首先进入Sohu网站房产频道,第一时间浏览有关房地产行业的新闻事件。从年初准备进入楼市前,刘鹏就养成了这个习惯,他要第一时间了解货币政策、土地政策、成交价格,当然,他的目的是选择合适的二手楼盘。

  AA制买房都是房价上涨的诱惑

  激发张中武将买房作为投资的是一个偶然的事件。

  在北京丰台区南四环以外居住的张中武有自己的独立住房,但因交通不便,没有轻轨和地铁,所以打算改善居住环境,卖掉现在的房子,购买地铁附近或离单位近的合适楼盘。从3月份开始,张中武一直留意地铁周边的房子,迟迟没有下手。

  进入4月,张中武相中了北京朝阳区明天第一城一套85平方米的房子,经过与房东商量,价格商定为83万元。第二天,张中武带着1万元定金与房主签购房协议时,房主毁约不卖了。

  张中武无奈之下继续寻找房源。但细心的张中武发现,进入5月份之后,二手房价格变化太快了,一周之内一套房子可能上涨少则2万元,多则几万元。有统计显示,5月份北京二手住宅成交总量虽然环比下滑,但北京二手房市场的整体交易均价为每平方米12669元,相比4月份再涨2.45%。

  张中武的判断是,成交量下降但价格上涨,未来上涨大于下降空间。原因是市场环境支撑楼市走高:保经济增长、信贷政策宽松、购房欲望增加,这些信息也让张中武有了把握。

  经过比较之后,张中武发现北京的价格洼地还是在南城,同样是四环以外的房子,南四环比北四环要便宜少则2千元,多则几千元。

  之前委托北京大兴某地产中介购房的张中武在5月初接到了地产中介的电话,告诉他南五环有合适的房源。经过对周围的一番考察,2010年即将开通的4号线延长线地铁,以及大兴西红门镇将要开发的几块土地,商业设置的逐步完善等,这些要素影响了张中武在看房第二天后就决定出手。同时他有了一个大胆的想法:原来的房子不卖,向银行贷款买下看中的这套价值75万元的房子用于投资。

  之前的第一套房张中武全款支付。根据规定,张中武再购买则属于第二套房子,不能享受第一套住房的相关政策。但上述中介明确表态,有办法让他享受第一套住房的待遇。这样的承诺,又让张中武心里有了底气。

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  手里只有20万元现金的张中武并不想把钱全部用在首付上,但又想买下这套房。和张中武无话不谈的好朋友刘鹏具有一定的经济实力,对理财投资颇为在行。当张中武把买房投资的想法告诉刘鹏,并做出仔细分析时,刘鹏也做出了一个大胆的举动:和张中武AA制买房。

  双方协商的规则是:各出10万元,房产证可以写其中一个人的名字,但要到公证处证明双方的出资比例;按揭贷款每人每月各出二分之一,物业费、取暖费均摊;在合适的价位时经双方协商一致可出售;如一方同意出售,另一方不同意出售,一旦楼价回落,不同意出售方必须保证另一方的保本投资。

  “这个约定只是形式上的,这种方式是基于相互的信任和共同目的。即使这套房子赔了钱,对方还有保本投资可以收回。最主要的是,楼市不同于股市起伏跌宕,不设涨停板,即使经历了2007年的楼市泡沫,投资楼市损失的人还是极少数。预期房价继续上涨、国企成为拿地主流、高房价诱惑,这些都是我们买房的动力。”张中武对记者说。

  合伙投资全国楼市就是风向标

  直到5月20日,张中武买房的所有手续才办完。6月20日,上述中介告诉他,有人出价84万元购买,但他并不为之所动。

  5月21日,北京广渠门外10号地以1.51万元/平方米的单价拍出并成为新的“地王”,当时周边地块在5天之内大涨6.5%。这让张中武更坚定持有的理由。

  当天晚上,张中武、刘鹏在饭店第一次举行了“双庆”:一是房子顺利办完所有手续;二是庆祝北京新的“地王”出现,这对他们是利好。尽管这个地块与大兴南五环还有一段距离,但只要有“地王”出现,北京楼市几乎都有不同程度的普涨。

  6月30日,于去年流拍的北京朝阳区广渠路15号地再次挂牌竞价。最终,中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的价格竞得这块新“地王”。

  7月6日,一个好消息传来。距离张中武的房子不足1公里处,经过51轮的举牌,保利地产以16.3亿元竞得大兴区黄村(新城北区2号地)住宅及公建项目用地。该地块7248.2元/平方米的楼面地价也成为大兴区域的单价“地王”。

  当天晚上,张中武、刘鹏第三次在一起吃饭,他们既是庆祝保利成为大兴的新“地王”,更是庆祝他们自己的坚持。只要有更多的“保利”出现,他们的获利才会不断提高。

  第二天,有人出价88万元购买,刘鹏和张中武的观点一致:继续持有。刘鹏电话中告诉记者:“在没有更好的投资渠道和投资品种时,经过权衡,觉得还是楼市更稳妥一些。即使卖不出去,用来出租也是可以的。我不担心和张中武产生财务纠纷。股市也是投资,楼市也是投资,一起投资楼市就当共同玩个游戏吧。至少目前我看好这个游戏。”

  已经投资基金、外汇、股市的刘鹏,之前并没有涉足黄金、期货和楼市。进入2009年以来不断高涨的楼市让刘鹏有些心动。加之张中武的购房原因,因此AA制购房很快成行。

  当他们成为新的房主,买房人出价一次比一次高,这证明了他们的选择是对的。

  北京地产中介中大恒基提供的数据显示:2009年1月份北京商品房成交均价为10085元/平方米,而7月上半月商品房均价则为14500元/平方米,7月的这一数据仅次于2007年12月份的楼市最高峰时的价格。

  北京楼市只是一个缩影。在被不断推高的楼市中,上半年全国楼市集体飘红。今年1~6月,全国商品房销售面积34109万平方米,同比增长31.7%;商品房销售额15800亿元,同比增长53.0%。其中,商品住宅销售额增长57.1%。这些因素,不经意间影响了刘鹏和张中武的判断,至少2009年底之前,他们不会抛售。明年即将开通的地铁4号线延长线,又给他们带来了更多的预期。

  “现在有人出价92万元。反正房子也暂时不卖,干脆告诉中介先不要挂出去了,等明年地铁开通之后再考虑出售。”

  8月7日,张中武给刘鹏打电话时,刘鹏正在开会,他只对张中武说了六个字:“不卖,继续拿着。”  

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