爱华网5月初，后现代城二手房的均价从年初的每平方米1.1万元上涨到1.3万元。“4个月时间每平方米涨了2000元，也太疯狂了”。也许受股市影响太深，对于刚刚回暖的楼市陈欣并不是很放心，还在观望之中。 5月21日，广渠门外10号地以1.51万元/平方米的单价拍出。链家地产数据显示，当时周边地块在5天之内大涨6.5%。陈欣一直关注的后现代城的二手房均价高达1.4万元/平方米，此时的陈欣流露出一丝悔意，但她还是理性地分析，5天内每平方米上涨1000元绝对撑不下去，楼市疯了！ 陈欣的判断被再一次证明是错误的。进入6月，随着重庆、广州、上海、深圳的“地王”频频亮相，人们对广渠路15号地开始报以较高预期，房价在这一个月里稳定上涨。陈欣眼看着后现代城单价往上飙了1000元，也就是均价达到了1.5万元。 不过，让陈欣崩溃的是，此时的股指已经直逼3000点，可手里的股票早被抛得干干净净。“如果不抛已经有30%的收益了，或许真的是自己错了。”这时的陈欣有些懊恼。 更让她懊恼的还在后面。6月30日，陈欣在中介的带领下，相中一套朝向和格局都不错的房子。这套房子60多平方米，房主报出的总价是110万元，折合每平方米约1.6万元。 房主告诉陈欣，“北京城区的地块终究是推出一块少一块，房价哪有跌的道理，只要涨上去就不可能跌下来，如果不是急用钱我还想多拿些日子呢。”毕竟，买房是件大事，陈欣还需要和丈夫协商一下，所以当时并没有马上订下这套房子。 7月3日，陈欣再次来到房地产中介，却发现原来看好的那套房子，总价又加了10万元，如今已是120万元。原来，6月30日在陈欣看房的当天下午，广渠路15号地诞生了一个重量级的“地王”，40.6亿元被视为“触到天”的价格。 陈欣看到在短短的72小时里，房价每小时上涨近1400元，她的心再一次被揪起来：难道房子涨价真要以秒为单位计算了吗？尽管陈欣感觉胸口很闷，但她这次出手却很果断，当天就与房主成功签约。同日，股指定格在3088.37点。 “股市涨了、楼市涨了，真的不能再等了，已经错失很多机会，就算是一笔糊涂账我也认了。我希望周边多出几个‘地王’，这样我的房子才更有升值潜力。我希望自己赶的不是楼市上涨的末班车。”陈欣说。 追楼市比追股市安全 陈欣的经历具有典型性。在追高楼市的投资客中，不乏陈欣那样在楼市和股市上做出选择的人。 “房子比股票更加保值、投资楼市的风险远小于股市”。张翔是一家咨询公司的顾问，也是一个老股民，他亲历了中国股市的暴涨和暴跌，最终他选择投资买房。“我们看到2008年股指可以从6000多点跌到1600点，反观房价顶多降了10%~15%，如今股指到3000多点还不及最高点的一半，但是房价却已经突破了2007年高峰时期的价格。” 与楼市相比股市更为动荡，价格变化更为剧烈。在遭遇了7月29日的“黑色星期三”后，股指又在8月4日至8月7日连续四天下挫。但是股市的大地震并未在楼市掀起涟漪，“地王”还在不断涌现，房价还在蹿升。 新浪网上一项针对未来是否出现通胀预期及通胀下的投资需求情况调查显示，86%的网友认为未来出现通胀的可能性很大，并且把买房作为防通胀避险的首选投资产品。 显然，这种预期为楼市的持续升温增添了筹码，这一现象在全国具有普遍性。在深圳中原地产总经理李耀智看来，2009年年初时深圳楼市的投资客比例不到5%，而现在已经达到30%左右，说明投资客开始大量入市，并助推房价了。 由于监测方法不同，业内人士对楼市升温有不同的判断。21世纪不动产5~6月监测数据显示，北京楼市投资客所占比重仅占15％左右。“这一数据与2007年的30％相比属于较低水平，并且短期内以自住需求为主的市场结构发生变化的可能性较小。房价被追涨的原因可能是需求被抑制之后在一段时间内自住型、改善型需求集中释放。”21世纪中国不动产市场研究高级经理孟奇接受记者采访时说。 “过去一年的楼市观望情绪浓重，购房需求被压制。2009年受全国楼市和利好政策影响，被压制一年之久的刚性需求集中释放，于是市场开始回暖、成交量增多，开发商不约而同地开始涨价。”全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波在接受采访时说。 “地王”不断出现，土地和楼市价格也不断被抬高。8月3日，位于朝阳区王四营乡的限价房用地于北京市土地整理储备中心进行现场竞拍，吸引了北京建工集团、住总、首开、保利、首创、方恒、安联等8家开发商。在106轮竞价后，北京建工集团以20.02亿元的价格拍得了朝阳区王四营乡地块，溢价幅度超过42.6%。 就在“地王”频出、投资者预期未来楼市继续走高的同时，市场传来的消息显示了楼市有逐渐降温迹象。中原地产研究中心统计显示，7月份广州二手房环比下降40%；深圳下降30%，杭州下降50%，北京和上海下降5%，成都和天津上升20%。 记者在采访中接触到多位欲购置房产的白领，超过七成以上的人认为目前房价太高，暂不考虑购买。这或许是一线城市楼市转淡的因素之一。 “是楼市‘绑架’了股市！”一位不愿透露姓名的证券分析师表示，“股市的上涨在管理层看来是正常的，7月29日的暴跌当晚央行就刊出新闻稿，强调坚定不移地执行宽松货币政策。面对楼市的上涨，管理层曾发表过多篇文章批‘地王’。显然，楼市是踩着股市的肩膀往上蹿，这些原本属于股市的利好被楼市充分利用了。” 陈欣最希望的是，之前在股市的损失能够由楼市补回来。敢于追涨，在于陈欣对未来楼市有着更高的预期。 用AA制追涨楼市 股市也是投资，楼市也是投资， AA制买房这种特殊的投资形式，悄然入市。 采访·撰文/周颖 张中武、刘鹏（两人均为化名）是两位普通北京市民。7月6日，他们聚在一起吃饭，庆祝保利地产斥资40.6亿元刷新北京“地王”纪录。在此前一个半 月，他们已经为北京广渠门外10号地成为单价“地王”而庆祝了一次。 “地王”的诞生，会直接让张、刘的腰包更鼓：他俩共同投资买下的房子眼看又要涨价。今年5月，他们看到房价的涨势，遂决定合 资炒房，并按出资比例分享收益，这被他们称为“AA制”。 7月7日，张中武跟刘鹏通了一次电话，讨论何时把房子出手。“先不卖，继续持有，有保利帮忙，咱们的房子肯定还会涨。等着瞧， 后面还得有‘地王’呢。”刘鹏冷静地回答。
放下电话的刘鹏抑制不住喜悦。打开电脑，他习惯性地首先进入Sohu网站房产频道，第一时间浏览有关房地产行业的新闻事件。从年初准备进入楼市前，刘鹏就养成了这个习惯，他要第一时间了解货币政策、土地政策、成交价格，当然，他的目的是选择合适的二手楼盘。 AA制买房都是房价上涨的诱惑 激发张中武将买房作为投资的是一个偶然的事件。 在北京丰台区南四环以外居住的张中武有自己的独立住房，但因交通不便，没有轻轨和地铁，所以打算改善居住环境，卖掉现在的房子，购买地铁附近或离单位近的合适楼盘。从3月份开始，张中武一直留意地铁周边的房子，迟迟没有下手。 进入4月，张中武相中了北京朝阳区明天第一城一套85平方米的房子，经过与房东商量，价格商定为83万元。第二天，张中武带着1万元定金与房主签购房协议时，房主毁约不卖了。 张中武无奈之下继续寻找房源。但细心的张中武发现，进入5月份之后，二手房价格变化太快了，一周之内一套房子可能上涨少则2万元，多则几万元。有统计显示，5月份北京二手住宅成交总量虽然环比下滑，但北京二手房市场的整体交易均价为每平方米12669元，相比4月份再涨2.45%。 张中武的判断是，成交量下降但价格上涨，未来上涨大于下降空间。原因是市场环境支撑楼市走高：保经济增长、信贷政策宽松、购房欲望增加，这些信息也让张中武有了把握。 经过比较之后，张中武发现北京的价格洼地还是在南城，同样是四环以外的房子，南四环比北四环要便宜少则2千元，多则几千元。 之前委托北京大兴某地产中介购房的张中武在5月初接到了地产中介的电话，告诉他南五环有合适的房源。经过对周围的一番考察，2010年即将开通的4号线延长线地铁，以及大兴西红门镇将要开发的几块土地，商业设置的逐步完善等，这些要素影响了张中武在看房第二天后就决定出手。同时他有了一个大胆的想法：原来的房子不卖，向银行贷款买下看中的这套价值75万元的房子用于投资。 之前的第一套房张中武全款支付。根据规定，张中武再购买则属于第二套房子，不能享受第一套住房的相关政策。但上述中介明确表态，有办法让他享受第一套住房的待遇。这样的承诺，又让张中武心里有了底气。 手里只有20万元现金的张中武并不想把钱全部用在首付上，但又想买下这套房。和张中武无话不谈的好朋友刘鹏具有一定的经济实力，对理财投资颇为在行。当张中武把买房投资的想法告诉刘鹏，并做出仔细分析时，刘鹏也做出了一个大胆的举动：和张中武AA制买房。 双方协商的规则是：各出10万元，房产证可以写其中一个人的名字，但要到公证处证明双方的出资比例；按揭贷款每人每月各出二分之一，物业费、取暖费均摊；在合适的价位时经双方协商一致可出售；如一方同意出售，另一方不同意出售，一旦楼价回落，不同意出售方必须保证另一方的保本投资。 “这个约定只是形式上的，这种方式是基于相互的信任和共同目的。即使这套房子赔了钱，对方还有保本投资可以收回。最主要的是，楼市不同于股市起伏跌宕，不设涨停板，即使经历了2007年的楼市泡沫，投资楼市损失的人还是极少数。预期房价继续上涨、国企成为拿地主流、高房价诱惑，这些都是我们买房的动力。”张中武对记者说。 合伙投资全国楼市就是风向标 直到5月20日，张中武买房的所有手续才办完。6月20日，上述中介告诉他，有人出价84万元购买，但他并不为之所动。 5月21日，北京广渠门外10号地以1.51万元/平方米的单价拍出并成为新的“地王”，当时周边地块在5天之内大涨6.5%。这让张中武更坚定持有的理由。 当天晚上，张中武、刘鹏在饭店第一次举行了“双庆”：一是房子顺利办完所有手续；二是庆祝北京新的“地王”出现，这对他们是利好。尽管这个地块与大兴南五环还有一段距离，但只要有“地王”出现，北京楼市几乎都有不同程度的普涨。 6月30日，于去年流拍的北京朝阳区广渠路15号地再次挂牌竞价。最终，中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的价格竞得这块新“地王”。 7月6日，一个好消息传来。距离张中武的房子不足1公里处，经过51轮的举牌，保利地产以16.3亿元竞得大兴区黄村（新城北区2号地）住宅及公建项目用地。该地块7248.2元/平方米的楼面地价也成为大兴区域的单价“地王”。 当天晚上，张中武、刘鹏第三次在一起吃饭，他们既是庆祝保利成为大兴的新“地王”，更是庆祝他们自己的坚持。只要有更多的“保利”出现，他们的获利才会不断提高。 第二天，有人出价88万元购买，刘鹏和张中武的观点一致：继续持有。刘鹏电话中告诉记者：“在没有更好的投资渠道和投资品种时，经过权衡，觉得还是楼市更稳妥一些。即使卖不出去，用来出租也是可以的。我不担心和张中武产生财务纠纷。股市也是投资，楼市也是投资，一起投资楼市就当共同玩个游戏吧。至少目前我看好这个游戏。” 已经投资基金、外汇、股市的刘鹏，之前并没有涉足黄金、期货和楼市。进入2009年以来不断高涨的楼市让刘鹏有些心动。加之张中武的购房原因，因此AA制购房很快成行。 当他们成为新的房主，买房人出价一次比一次高，这证明了他们的选择是对的。 北京地产中介中大恒基提供的数据显示：2009年1月份北京商品房成交均价为10085元/平方米，而7月上半月商品房均价则为14500元/平方米，7月的这一数据仅次于2007年12月份的楼市最高峰时的价格。 北京楼市只是一个缩影。在被不断推高的楼市中，上半年全国楼市集体飘红。今年1~6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%；商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%。这些因素，不经意间影响了刘鹏和张中武的判断，至少2009年底之前，他们不会抛售。明年即将开通的地铁4号线延长线，又给他们带来了更多的预期。 “现在有人出价92万元。反正房子也暂时不卖，干脆告诉中介先不要挂出去了，等明年地铁开通之后再考虑出售。” 8月7日，张中武给刘鹏打电话时，刘鹏正在开会，他只对张中武说了六个字：“不卖，继续拿着。”
