爱华网数字商业时代：按目前现状持续下去，将会对市场产生什么影响？会形成大量的泡沫吗？ 范小冲：在资本游戏下产生的“地王”所标注的重置成本不是真正的土地市场成本，“地王效应”以及由“地王效应”引发的区域房价上涨，是典型的泡沫成因。 建立在虚高重置成本预期上的房价预期缺乏真实市场的支撑，偏离真实供需博弈，超越客户的购买能力，建立在激情和对赌之上的泡沫早晚会有崩溃的一天。这种虚高的房价将会回归理性，2008年泡沫崩溃的场景相信很多人还记忆犹新。 数字商业时代：“国进民退”是目前房地产市场上最流行的一个词。很多人认为国企拿地推高了房价，站在这个特殊的环境下来看，“国进民退”是否有其合理性？ 范小冲：年初，国企是在承担政府救市责任，通过投资房地产，重树市场信心。国企入市，抬升地价，地方政府从高价卖地中受益，银行的巨量信贷资金转化为地方政府的财政收入。地价上涨推动房价预期，民间资本逐步开始跟进，房地产市场被迅速激活。然而国企的抱负绝不仅于救市，他们有效利用了国家救市的政策、资金及垄断资源的优势，大肆圈地圈钱，以实现其自身重组、政策变现、低价融资和国庆献礼等各自的目的，在全球经济危机政府救市中上演了中国所独有的“国进民退”的大戏。 数字商业时代：“国进民退”这种现象你认为会有持续性吗？ 范小冲：地价和房价的追高并不代表着房地产市场的繁荣。如果不是效率的提升，收入和就业的增加，而仅仅依靠投资政策和资源垄断，“国进民退”将不具可持续性。借助危机背景，在不对称的资源、政策推动下和在非完全市场竞争下形成的“国进民退”扭曲了市场资源配置和打压了市场活力和效率。 国企高价拿地变相推动了房地产市场的投机热情，引发产能过剩，需求不足，实体资本大量出逃进入股市和楼市炒作。这同国家救市、经济转型、促进实体经济增长、拉动内需、解决就业的目标也是相悖的。 我们应在国家战略层面上认真审视“国进民退”的现象，使国家资本投入在更多关系国计民生基础、能够激发民间投资乘数效应、促进中国经济转型和提升就业上，而不是借助危机，依靠国企优势“与民争利”。 「地王」是毁约标杆 “下定”不足24小时，卖房人宁愿给买主2万元，也要毁约。 地王不断，二手房价格上涨不断，业主毁约不断，地产中介郁闷不断。 采访·撰文/韩笑 摄影/徐胤 “成交了，成交了！押金2万元，这次业主应该不会反悔了。” 7月26日，位于北京广渠路15号地附近的百子湾6号后现代城链家地产分店，经纪人李骥（化名）和同事们欢呼着。这是一笔不小的生意：一套成交价格为220万元人民币的房子，被买方相中并支付给业主2万元订金。按规定，3天后中介公司到手的中介费就是7万多元。 这种喜悦很快落空。还不到24小时，经纪人李骥就掉进“冰窟”。当日傍晚，业主找到李骥说房子不卖了。 “这样不合适吧，你已经收了买方2万元订金。”李骥连忙反驳。 “不要紧，我退款，另外再赔偿乙方2万元。这房子现在有一家中介说不低于230万元能给我卖出去，即使赔给乙方2万元我还净赚8万元人民币呢。”业主坦诚相告。 这笔生意“飞”了。李骥的心情可想而知。如果不是“地王”的出现，这种情况是不会出现的。 6月30日，经过97轮竞价，总部位于广东珠海的中化方兴公司以40.6亿元竞得底价为16.47亿元的北京朝阳区广渠路15号地，成为继2007年10月房地产市场调整以来，全国总成交价最高的“地王”。 “地王”一经公布，周边二手房价格应声而涨。和广渠路15号地距离最近的“百子湾后现代城”二手房房源挂牌价格相比2009年5月底上涨了8%~10%，单套房源提价甚至超过10万元。 价格虽然上涨，但和市场预期的热销差别很大。数据显示，广渠路15号地新“地王”问世后，周边区域二手房成交总量下降了20%左右。 “这一区域二手房没有预想中的火爆。例如后现代城7月只成交二手房46套，与今年2~3月房价低谷时期的成交量几乎持平。主要原因是业主毁约现象频频出现。”李骥说。 涨价有理地王撑起业主信心 “我的底价是185万元。”7月28日，一位正准备卖房的业主王莉娜（化名）正在电话里和李骥谈价格。 “乙方同意185万元成交了。”可是，当李骥兴奋地在电话中重复这句话时，业主在电话彼端“那我再想想”这句话，又给李骥泼了冷水，一种业主惜售的预感油然而生。 李骥的预感应验了。次日，当他给业主打电话询问时，业主的回复是“不卖了，房价还在涨呢，185万元成交太低了。” 又是一个在不足24小时内的毁约案例，这让李骥再次感到失落。如果不是北京广渠路15号“地王”带动了周边二手房价格猛涨，如果不是业主涨价预期强烈，毁约、惜售是基本不会出现的。
“我2005年买了后现代城小区一套104平方米的房子，当时每平方米价格是8000元左右。家里还有多处住宅，所以后现代城的房子一直出租，每月租金是4500元。我的房子是全款支付，没有还贷压力。我之所以不卖，是因为房价还在涨，我可以继续出租，预计到年底最少也得多卖20000元。”王莉娜对《数字商业时代》记者说。 在王莉娜看来，广渠路15号地拍卖，11家房地产公司中只有两家民营公司，其他都是央企或是有国企背景的地产商，例如华润、保利、远洋等等。今年的“地王”与往年不同，国企拿地较多，说明企业看好房地产前景，这给了她继续持有的信心。 本刊记者在广渠路15号地周边链家、21世纪不动产、麦田、中大恒基等多家二手房中介公司调查中了解到，与李骥有着相同遭遇的经纪人为数不少。开发商的预期，在一定程度上刺激了业主的预期。 远洋地产市场部总经理肖劲在接受记者采访时说，一个好项目的出现，预示着未来周边的配套会更好，这些都是对周边的利好，再加上本身土地价格的变化，就导致未来商品的售价会增加，就会带动周边二手房的价格上涨。 毁约无罪 一个小区500多个涨价梦 到7月30日，广渠路15号“地王”已诞生整整一个月，对于房产中介来说，感受最深、最大的变化除了业主毁约、提价以外，就是物业保安对小区的监管也是越来越严格，“有时候甚至像防贼一样”。 同日，本刊记者和李骥进入后现代城小区，在将要进入10号楼时，突然门口蹦出一位保安，大声喊道：“你找谁？”李骥连忙停住向前走的脚步，用眼神示意让记者先进入10号楼大厅。本刊记者在大厅等候3分多钟，李骥才跑进来。 “哎，现在看房的人太多了，保安管得特别紧。要是发现了二手房中介打扮的人（西服裤和白色衬衫）都要仔细盘问。我转了一圈，看保安不在才进来。”李骥为成功突破保安的防线自豪地说。 即使毁约现象的发生频率大大超过以往，但李骥带客户看房的频次还是有增无减。链家地产后现代城门店经理告诉记者：“现在打电话咨询的人比今年3~5月份有大幅度的提升，看房的人也增加了近一倍。” 住在后现代城12号楼（紧邻广渠路15号）的许小菲（化名）是王莉娜的租户，她静静地坐在自己用4500元人民币租来的“蜗居”窗前的红色沙发上，望着对面还是一片杂草横生的“地王”，背后是包括李骥在内的两家二手房中介公司的经纪人分别对着4位看房者口若悬河的“推销噪音”，许小菲心里有些不快。 “这种日子什么时候到头？每天晚上8点下班回家还要接待看房者。今年7月初，业主和我商量，现在价格大幅度回升，她想把房子挂在中介试试看能不能高价出售，目前为止我已经接待了数十个买房人。业主并不急于出手，主要是预期房价还能上涨，从最初185万元的底线，已经提升到近200万元了，业主还在等待最好的时机。”忙碌了一天的许小菲疲惫地对记者说。 据后现代城麦田地产公司经纪人介绍，后现代城有4000多户，有500多位业主已经把房屋挂牌销售，比今年年初挂牌销售的房源高出一倍。不排除一些业主把房产挂出来“晒太阳”，测试房子现在的市场行情。但在实际操作时，很多业主会惜售。 在中国的房地产市场上，从来没有出现过像今天这样的局面：当二手房价大幅度提升时，越来越多的业主不是选择抛出房产而是采取惜售的做法，甚至不惜频繁毁约，导致实际交易量在不可思议地不断下跌。这个看似奇怪反常的现象背后说明了什么？这说明当今中国的房地产投资人对利润追求的心理预期还在不断膨胀，他们已经把开发商当成标杆，希望那些开发商的拿地价格高些、再高些，最好不断出现新的“地王”，只有这样，那些新楼盘售价才会更高，他们才能获得更大的利润。 7月，在业主涨价预期下，毁约、提价影响了李骥的业绩。一次又一次的谈判，至今未成交，7月以来连续几次遇到这样的事情，是他从事房产中介业务三年以来遇到毁约最严重的一段日子。 “以前是购房人毁约，现在是业主毁约，这是以前不多见的。更有业主不止一次调高价钱，这样我们很难把握。”李骥很是沮丧。 楼市收益胜于股市 “就算是一笔糊涂账我也认了，我希望自己赶的不是楼市上涨的末班车”。 采访·撰文/齐鹏 韩笑 摄影/徐胤 72小时之内，一套房子的价格每小时飚升近1400元，平均每秒钟上涨约3.88元。犹豫了3天，在房主要求多支付10万元人民币的情况下，陈欣（化名）果断出手。 陈欣并不是“冤大头”。作为一家公司的高管，陈欣有稳定的家庭和不菲的收入。她是个注重理财的人，但是过去一年股市持续低迷严重挫伤了她投资股票的热情，“只要不赔钱坚决卖出”是陈欣在股市低迷时给自己定的清仓策略。 追涨不犹豫果断下手 幸运的是，4月份大盘站上2500点的时候，她的股票居然开始飘红。接下来的时间里，陈欣一边从股市出逃资金，一边关注正在回暖的楼市。家住北京朝阳区后现代城附近的她希望在后现代城投资一套二手房用于出租。
