爱华网楼市走入「十字路口」 有人一买一卖间赚了三分之一。 出租车司机对楼市有了更多“炒”的概念。 曾经的全民炒股，似乎有可能转化成“全民炒房”的迹象。 采访·撰文/韩笑 齐鹏 蒋毅坤 丁凯 周颖 张建成在北京朝阳区建外SOHO有两套出租房，7月之前，曾有几位买家分别相中这两套房子。看到楼市价格持续上涨，张很坚决地表示不卖。但是现在，他有些犹豫。 “我的判断是，7月量跌价升存在不合理性，8月份大量项目上市，有可能会冲击二手房价格。但从保经济增长和货币政策来看，至少目前还出现对楼市收紧的迹象，应该说楼市不会有太大变化，你说现在的时机适合卖吗？”看不懂中国楼市的张建成反问记者。 从2004年买下建外SOHO这两套房子以来，张建成对楼市的关注成为日常生活中最重要的一部分。每天上网或看报的第一项，就是浏览与地产相关的文章。他的态度很明确，买房就是为投资，升值是他最期望的事情。 进入8月，两组数据给他平添了几分担忧：8月3日，北京市房地产交易管理网统计显示，7月份，北京期房商品房日均签约350套，较6月下跌9.1%；8月5日，来自地产中国网的统计显示，8月份北京市场将有30个项目开盘，这是今年开盘量最高的一次。 7、8月份的数据印证了一些专业人士分析当前楼市存在的不合理性，即量跌价升。然而，这一特殊现象却具有普遍性，经历过楼市疯狂阶段的深圳也如出一辙。据深圳世联地产数据显示，进入7月，深圳楼市出现转折，出现量跌价升。7月商品房销售面积54.83万平方米，环比下降17.43%。与此相反，7月深圳楼市价格依然保持高位。 上海更难以独善其身。7月份上海二手房成交量环比明显下降，这是自今年二季度以来成交量的首降。新房同期也出现成交量下降，但成交均价环比增长1.6%。 这种与正常市场行为相悖的现象，在短期内脱离实际价值，价格不断被抬高，就是泡沫的存在。亿城股份有限公司董事孙勇在接受《数字商业时代》记者采访时说，支撑这个泡沫背后的因素就是资本、预期。 “地王”：加速泡沫制造 张建成对北京市场今年以来出现的“地王”心存感激。正是“地王”频频出现，才使房子的升值空间不断被放大。 以建外SOHO为例，今年3～5月份均价维持在17500元/平方米。5月21日，北京市场诞生今年以来的第一个新“地王”——北京广渠门外10号地以1.51万元/平方米的单价拍出，这一消息刺激北京楼市普涨。 进入6月，建外SOHO房价突然蹿升，均价涨到18500元/平方米。6月底，北京市又一个新“地王”——北京广渠路15号地以40.6亿元成功拍出。至此，上半年北京市出现两个新“地王”，北京市土地交易价格暴涨，新建住房和二手房价格也同样走高。 7月，建外SOHO房价依旧上升，均价涨到20300元/平方米，但与2008年9月出现的最高价23500元/平方米相比，还存在不小的差距。如果按7月均价成交，张建成的两套房子（面积约570平方米）5年时间净赚302万元。 张建成的获利是纸上富贵，毕竟他未将房屋出售变现。不过，随着土地成交价格和楼市行情节节攀升，获得真金白银的则是地方政府。2008年下半年出现土地流拍的现象不复存在，溢价拿地再次上演。不同的是，这一轮溢价拿地多以国企为主。 从6月开始，北京一级土地市场挂牌房源90%出现了提价5%以上的现象。从5月下旬到7月上旬的约50天，是今年北京土地市场的“黄金时期”，政府平均每天从卖地中获得的净收益超过2亿元，而就在第一季度，全国财政收入同比减少1329亿元的事实还让不少地方政府忧心忡忡。 张建成与政府一起获利，是基于土地价格的暴涨。但张建成还在担心，价格不断推高，但成交量减少，短期内价格的大幅波动如果是泡沫的话，那么风险最终会转嫁给谁呢？ 泡沫：激发“全民炒房” 在北京丰台区南苑工作的李志明（化名）想改善居住环境，一直希望在离单位较近的区域购买一套二手房。 6月初，李志明和中介利用中午时间到紧邻南五环的郁花园小区，看中了一套110平方米的房子，业主报价87万元。下午5点，当李志明给中介打电话，准备买下这套房子时，中介回复说，由于看房人多，业主报价提至92万元。 一天之内涨幅之快，导致商品房的属性完全发生了变化。商品房已经被当成一个投资产品，似乎时刻被高抛低吸的投机气氛笼罩着。 “这哪里是买房，简直就像菜市场里讨价还价买菜一样，泡沫就是这样堆起来的。”李志明向记者抱怨。
涨价的步调又是如此一致。统计显示，深圳今年2月～7月的半年时间内，成交均价上涨了5310元/平方米，上涨幅度高达50%；北京则是从今年年初至7月15日，商品房价格上涨了43.7%。 北京市朝阳区上半年在售的130多个项目中，有58个在涨价。“2007年时大家就认为有泡沫了，现在涨价的势头比2007年还猛，当然是泡沫。” 中原地产张坤昱认为，这跟热钱不无关系。华高莱斯副总公衍奎也觉得，国内外央行的宽松货币政策导致海量资金流向中国楼市，这是支撑泡沫的重要力量。 在金融危机之前，张建成一套250多平方米的房子每月可以租到2.5万元，320多平方米的房子月租3.2万元。金融危机后，很多公司不再续租，租金也逐渐降低。截止目前，他的两套房子年租金分别减少6万元，而且还不停更换承租人。 如果不卖，两套房子每年减少12万元的收入，不如选择在高位时卖掉；如果卖掉，现在的价格并不是他理想中的，张建成还希望再搏一搏。 曾经市场上出现的全民炒股，似乎有转化成全民炒房的迹象。 记者乘出租车外出采访时，善谈的司机用艳羡的口吻向记者讲述了他身边的人在楼市的生财之道： “我的朋友年初时花350万元买了一套房子，今年卖出后净赚了100多万元，一买一卖间转手就赚了三分之一，之后他又到郊区买了套别墅。现在只要有钱，还是得买房子。”普通市民对耳濡目染一个个炒房获利的故事，开始跃跃欲试，这像极了2005年上海楼市泡沫破灭前的景象。 “由资本游戏催生的‘地王效应’以及由其引发的区域房价上涨，是典型的泡沫制造。偏离真实供需博弈，超越客户的购买能力，建立在激情和对赌之上的泡沫早晚会有崩溃的一天。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲对记者如是说。 在房价飞涨的同时，张建成的房子租价却大幅下挫。他250多平方米和320多平方米的两套房原来月租分别为2.5万元、3.2万元，现在因为金融危机，年租金都齐刷刷地降了6万元。房价上涨正明显脱离其价值变化。 炒房：在预期与矛盾中持续 当国企拿地被冠以“国进民退”的帽子时，坊间舆论将矛头指向国企，认为国企争“地王”而拉高了房价。 北京兆泰房地产开发有限责任公司副总裁王全在接受记者电话采访时认为，国有企业和民营企业争夺土地市场创造的“地王”是正常的商业竞争，完全是企业行为，只是具有偶然性。 据记者了解，以40.6亿元摘得广渠路15号地“地王”的中化方兴地产从2008年下半年在珠海“每一间”项目完工之后，就一直没有成功拿过住宅用地。在竞拍15号地之前，中化方兴地产在北京参与竞拍的两块地，都因出价不高而被民企摘走。 坊间认为，中化方兴地产身为国有企业，争得此轮“地王”是上级授意必须竞拍成功。针对这一问题，中化方兴地产给出的官方口径是：广渠路15号地非常符合方兴地产的核心战略，该地块发展潜力很大，中化方兴地产将会把这里打造成一个经典项目。 看到广渠路15号地成为北京新“地王”时，张建成甚是开心。这一新的坐标出现后，他的房价已经跟风受益。 参与主体的热情、保经济增长的背景、通过房地产带动相关产业复苏，在多种因素作用下，即使存在泡沫，也很难在短期内消除。高力国际黄卓伟在接受采访时说，现在的地产市场不排除有泡沫的成分，比如“地王”拉动房价快速上涨可以看作泡沫。但就目前的经济形势来看，泡沫是必须持续的：基础建设投资已基本达到极限，消费短时间内难以明显拉动经济，出口起色也不大。 这意味着，恐怕今后一段时间内，我们都不得不与房价泡沫共存。同样是泡沫，2007年楼市产生泡沫时，银根紧缩、“70、90”出台、严控房地产投机渠道等因素，就如同一个魔咒，一下子击碎了当年房地产市场的泡沫，因此2008年中国楼市出现了11年来少有的“凄惨”相。 记者采访中发现，很多业内人士认为今天市场上的泡沫远超过2007年，但不会重演2007年的一幕。货币政策宽松、保经济增长、地方政府积极推地这些因素将决定楼市泡沫的存在与否。中国房地产市场，似乎从来没有像今天这样矛盾。十字路口下的中国楼市，何去何从？ 离建外SOHO很近的中服大厦很快就将迎来新的主人。张建成并不关心谁是它真正的主人，而是关心新“地王”的筹码是多少。他期待的是，新“地王”出现后，他的房子或租或卖，将会有一个更高的价格。“我这离中服大厦这么近，‘地王’出现后你觉得能涨多少？”张建成问记者。 阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲 「地王」是泡沫的制造者 “地王效应”以及由“地王效应”引发的区域房价上涨， 是典型的泡沫成因。 采访·撰文/韩笑 周颖 摄影/徐胤 数字商业时代：楼市的“繁荣”和资本市场始终是有密切联系的。这一轮也和2007年那一轮有相同之处，即很多房地产上市公司拿地热情超过非上市公司，这种现象如何理解？ 范小冲：现在的房地产狂热和2007年似曾相识，表现为房地产泡沫的堆积，是房地产市场和资本市场同步共振的结果。 如果仅从单一项目，从开发成本和未来运作来看，高价拿地、“地王”现象很难理解。但是从资本层面来看，又存在一定的“合理性”。在资本市场上，上市公司股价同其市盈率成正比。一些上市公司抓住当下市场的高市盈率和资本泡沫的有利时机，通过“地王效应”，拉升市值，扩大影响力，追求股东和公司整体效益最大化。老股东则在其推高股价的同时，完成分拆、上市、融资、扩股、发债和变现，成功获利退出，而其虚高的地价则留给了那些狂热追逐资本泡沫幻影、盲目跟进追涨的新股东们。
