爱华网在上个月的地球日，纽约市市长迈克尔·布隆伯格宣布了雄心勃勃的绿化“大苹果”计划（Green the Big Apple）的最新行动。这份很可能会成为法律的提议要求该市2.2万座最大的建筑——从标志性的写字楼到简陋的公寓群——接受细致的能源检查，然后根据调查结果强制建筑物业主为设施升级改造进行投资，如更换绝缘窗户或更高效的锅炉。
为了减轻业主的负担，他们只需为那些可以在5年内通过减少能源使用自行收回成本的设备改造提供资金。迈克尔市长说，这项计划每年将平均节约公用事业费7.5亿美元，新增数千个环保工作岗位，并把纽约市的温室气体排放减少5%。 一个棘手的问题是：更新改造后的经济利益大多会以更少的电费、水费和燃气费的形式流向租户，而不是建筑物业主，可是为设备更新掏钱的却是业主。结果是，业主挨了管制的大棒，却没有吃到胡萝卜。非营利的环保倡议集团自然资源保护委员会（Natural Resources Defense Council）的房地产业经理詹妮弗·亨利预计，如果没有更好的奖励措施，业主将迟迟不肯采取行动。 这一障碍减缓了纽约市以外地区的设备更新工作。麦肯锡公司的一份研究报告显示，对美国来说，提高建筑物和设备的能源效率是成本效率最高的环保战略，因为建筑物每年消耗的能源占能源消耗总量的35%左右。正是由于这个原因，奥巴马总统把设备改造当作当务之急，从联邦经济刺激计划中拨出28亿美元来推动这项工作。“你必须解决现有建筑物的问题，”负责标准制定的贸易集团美国绿色建筑协会（U.S. Green Building Council）商业房地产主管马克·海斯特坎普说。 和者寥寥 布隆伯格正努力启动纽约市的环保项目，但他希望能为设施更新项目买单的大型建筑业主却反应冷淡。这不是因为大家缺乏节约能源的兴趣，而是和当前的形势有关，而且市长的议案为他们带来的经济回报实在太少了。 为设施更新买单的问题主要影响的是大型租赁建筑的重大升级改造，尤其是多个租户共用的建筑物，它们在美国500万座商用建筑物中占大多数。自然资源保护委员会的亨利说，在这些建筑物中，差别很大的租赁条款——它们因租赁面积、市场条件及租期的不同而大相径庭——会让大规模设施更新的融资问题“变得错综复杂”。 以常见的公共区域照明系统的改造为例，在无人时可以关闭灯光的占用感应器在几年内就能收回成本，但业主通常会把包括公共区域在内的运营成本转嫁给租户。因此，它们的成本不会因设备升级而下降，而且几乎没有为升级改造付费的经济激励。“如果建筑物的能源系统效率不高，但是仍然可以正常使用，业主就不会费心（于环保改造），”纽约市关注绿色建筑融资问题的咨询机构Cycle-7负责人肖恩·帕特里克·尼尔说。 银行反对 这种障碍导致了第二个问题：道明银行金融集团（TD Bank Financial Group）负责公司运营的集团主管麦克·佩德森说，由于没有通过节约能源来赚钱的明确办法，“银行很难为大规模的升级改造提供资助”。他补充说，首先这里有一个两难的局面，银行希望看到“可以证实的跟踪记录，证明升级改造产生了节约效果”。但如果这些项目无法获得资助，就很难提供相关记录。银行还对混乱复杂的协议感到不满，例如贷款给业主，而业主的担保前提是假设多家租户产生了资金的节约。 但执着于此的业主还是可以找到新颖的融资模式。纽约帝国大厦正努力把能源消耗减少38%，这是该大厦耗资5亿美元的修整计划的一部分。大厦业主能够在几乎不承担任何债务的情况下，用这座建筑物本身而非通过节能来为贷款提供担保。全世界最大的商用建筑——沃纳多房产公司（Vornado Realty Trusts）位于芝加哥的Merchandise Mart大厦用自己持续的经营预算来支付生态改造费用，通过更新机械系统、窗户和日常维护来弥补累积节约的不足。 而在多伦多，道明银行与业主、租户及其他银行合作，共同确定改造项目并提供融资。波士顿咨询集团高级合伙人、Greening Greater Toronto倡议的联合主席大卫·皮考特说，有了以市场为基础的正确的解决方案，“租户将减少能源开支，业主可以从中获得一部分收益用于投资。这样环保改造就能实现腾飞”。 作者：亚当·阿斯顿（Adam Aston） 翻译：杨鸣娟
