爱华网记者 朱艺
61 2009-7-13 投资者报(记者 朱艺)“大城市房价上涨势头猛，但风险也大，想获得稳定的收益越来越难。”已经在北京炒了5年房的温州投资者邹先生这样说道。 不久前，记者在唐山某商业项目招商会上遇见了身为股东之一的邹先生。聊起近期北京火热的楼市，他却说自己正在努力“脱身”，将资金转移到唐山这样的二线城市。 “温州人的投资理念就是短、频、快，但如今北京这样的一线城市太容易把人套牢了。”目前邹先生在北京有5套房产，市价超过1000万元。虽然这些年来房子增值不少，但他担心房价已经碰到了“天花板”。 “我们投资不买豪宅，都是中低端项目，可不像市场看起来那样景气。”邹先生表示，最近一段时间房价上涨太快，又让购房者观望起来。房价再度攀升，不仅抬高了置业门槛，也使投资回报率继续下滑。 6月29日至7月5日来自协成机构的一周检测数据也显示：北京期房商品住宅销售套数2656套，环比下降38.03%。而记者也通过多家中介公司了解到，今年上半年北京住宅租金同比下降6%~9%之多。 考虑到租金回报下降、一线城市房价可能再度遭到政策打压，邹先生决定“抽身”前往投资回报更高的二、三线城市。不只是邹先生这样的温州人，越来越多的投资客甚至海外投资机构都担心起一线楼市的“膨胀”速度，进而将资金转向二、三线城市。 投资新热土 “杭州已经开始收紧二套房贷了，北京也要跟进，这就是很明显的信号。”坚持每天收看《新闻联播》的陈波（化名）是温州商会首脑人物之一，对于政策的动向极为敏感。在陈波看来，一线楼市面临调整只是时间问题，“先是银行加息，随后将二套房首付再度提高，随后物业税开征。” 于是陈波联合邹先生等人收购了唐山一个在建中的商业项目，并积极地开始招商。在他看来，这里是很好的避风港。“二线城市房价上涨空间大，政策环境也比较宽松。”在记者的追问之下，陈波透露自己在苏州还有“一大块”业务。 尽管与杭州相隔百余里，苏州楼市一直平淡无奇。但进入2009年，不少楼盘成交信息显示，投资客热潮已经开始涌动。不久前某项目“路演”就吸引了上千人观摩，开盘当天300多套房源一售而空。 根据苏州房秀网数据统计显示，2009年1~6月份共成交普通住宅32062套，较之2007年上半年26901套上升5161套，涨幅为19.2%，较2008年同期增长80.3%！但成交均价却同比2008年上半年下跌6.9%。 陈波向记者透露，年初他和几位合伙人在苏州联手“团购”了几十套房子，折扣高达30%。此时低价买进只待高价时抛出，就能让陈波稳赚大量收益。“即便出台调控政策，利润超过100%也不是不可能。但一线城市就不一样了，没必要冒那个风险。” 早在今年1月份之前，广州、深圳等一线城市房价大跌时，二、三线城市却保持坚挺甚至上涨态势。而无论是贷款还是二套房首付方面的控制都不同程度地出现松动。 春节过后，接连出现的“小阳春”、“地王热”让陈波这样的民间投资客感到了市场泡沫的风险，开始退居二、三线城市。那些产业结构潜力大、配套正日趋完善的中小城市成了房产投资的新热土。 “对于投资客来说，一线城市已经进入增量市场的激烈竞争阶段，且土地成本高，置业门槛高；而二、三线城市房价相对偏低，未来升值空间较大。”中国指数研究院一位分析师这样表示。 机构青睐商业地产 除了民间投资者，大型投资机构也跟风而至。一位正在协助境外投资者考察二、三线城市项目的业内人士告诉记者，外资、港资关注的城市则更多的是成都、青岛、昆明和无锡这些过去几年土地出让频繁的城市。 “他们最关注的还是商业项目，因为在这个领域市场较为活跃。”上述业内人士表示，由于看好中国消费前景，商铺成为海外机构最为青睐的投资项目，随后便是写字楼产品。 今年4月，摩根士丹利就联合美国最大零售地产上市公司西蒙地产集团和深国投商用置业有限公司，筹备在常熟、郑州、杭州、苏州、合肥5个二线城市投资建设购物中心，总投资额超过30亿元。 仲量联行发布的最新研究报告《中国新兴城市40强》，预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这预示着今后10年里二、三线城市蕴含着巨大商机。
7月6日，世邦魏理仕最新发布的《全球零售业市场观察》研究报告显示，全球商业物业租金整体下滑，北京优质物业首层租金比第一季度下降5.7%。相比之下，二线城市的租金则是另一番景象。7月初，广东省江门市某商业项目55间商铺招租，租金增长率为235%。厦门、宁波等地的商铺租赁市场也逐渐走高。 DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧也表示，近半年以来商业地产逐渐成为外国投资者的目标。投资机构十分看重投资资金的流动性，商业物业高投入、高回报的特点正符合要求。 实际上民间投资客也抱着同样想法，其规模也同样不可小视。 例如在成都春熙路沿线上的众多商铺，就已经被温州投资者和部分来自西部的煤矿主买下，数量占到该区域一半以上。随后这些民间“散户”又联合起来，将商铺打包委托给某香港管理公司经营和管理。以往各自为政的收租和“炒铺”已经变得“集约化”。 据悉，另一个温州投资团也打算如法炮制，他们的目标是重庆核心区解放碑商圈一带的临街商铺，只要是单个铺位价格在200平方米以下，都是投资团的购买目标。 也要谨防崩盘危机 不过业内人士也提醒：当大家都认为一些市场前景很好、回报丰厚而且非常安全的时候，风险其实已经悄然出现。 “当投资者在购房人群比例中占30%以下时，市场是平稳的；超过70%时，就过于疯狂了。”对于当前二、三线城市的房地产市场投资升温，致行地产顾问集团董事长王波开始担忧炒房泡沫的出现。 有资料显示，目前我国中西部地区房地产供给规模过剩风险和空置住宅面积的增长远远超过居民收入决定的真实需求。而天津、东莞、厦门、重庆、西安等二、三线城市的商品房库存也是数量可观。 “中小城市和一线城市不同，他们居住人口相对稳定，没有坚实的刚性需求，所以一旦投资热潮退去，那么剩下的就只能是泡沫”。在某跨区域开发商看来，由于市场化程度较低、成熟度也比较落后，因此二、三线楼市的抗压能力其实更差。 上海五合智库总经理邹毅表示，即使在经济发展程度相对落后的中西部地区，房价收入比也仅稍低于全国的1:28，部分二线城市的房价收入比已经与一些城市基本相同。“投资者一旦有一定幅度的获利就会撤场。那么当投资资金离场，单靠刚性需求去支撑现有房价水平，很可能像股市崩盘一样遭受重创。”
