爱华网2009-7-13
投资者报(记者)正当许多人还在探讨楼市“小阳春”是延续还是回转时，全国的土地市场发热了。在北京，广渠路15号地以40.6亿元成为新地王，上海等多个城市也重现地王争霸。 地产大鳄摩拳擦掌纷纷出手是为了什么？天价地的出现会带来怎样的结果？未来房价将是什么走势？北京电视台财经频道《财经5连发》主持人长盛邀请北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋、北京鹏润地产公司总裁王军和《楼市》杂志创办人蔡鸿岩共同点评此轮地王争霸。 疯狂抢地为哪般？ 蔡鸿岩认为是大家对未来房价上涨的预期推动了地王现象。通货膨胀的预期是基于对经济走势的判断，按照现在百分之五到六的月增长幅度，蔡鸿岩个人觉得北京的房价到年底可能还会有百分之二三十的上涨。 王军分析地王现象在近期爆发有两点原因：首先是开发商上半年的销售普遍比较理想，开发商不缺资金；其次是由于2008年整个经济不景气，地产公司的新开工量都不足。以上两个原因形成了地产公司资金进多出少的局面，滞留的资金自然赋予了地产商抢地的能力。 作为补充，蔡鸿岩进一步总结了疯狂抢地的原因：其一，上半年6万亿的信贷规模；其二，资本金15%的下调；其三，上半年交易量报复性的上涨。他认为，整体上讲现在的政策对于房地产投资都是宽松的，虽然实体经济并没有出现真正的好转，但是很多实体经济的资金在流向房地产市场。 杨少锋认为房地产行业的核心资源就是土地，有了地即使没有钱也可以去融资，但是有钱不一定能买到地，所以从这个角度讲，地产商拿地的冲动永远存在，之前没有地王现象只是因为没有钱没有能力。 地价、房价如何互动？ 国土部日前公布了房地产项目用地调查结果：“地价占房价15%—30%,平均是23.2%,因此地价不是推高房价的最终因素。” SOHO中国董事长潘石屹却坚持认为：就是地价推高了房价。对于23.2%的比例，王军指出这个比例要看在哪个区域，建安成本在全国各地是差不多的，所以在房价高的地方，地价的占比一定会比较高， 23.2%的比例在全国范围看是合理的，但在北京是极不合理的。 对于房价和地价的关系，王军认为房价和地价是一个相互促进的关系，房价涨了，盈利空间就大了，就会带动地价的上涨，而地价上涨反过来也会推动房价的上涨；蔡鸿岩指出房地产的定价是一种示范性定价，而不是成本加利润的定价方法，所谓示范性定价就是房价高了必然会拉升地价。 至于房价的最终决定，王军相信还是由供求关系这样最基本的经济规律来决定，虽然地价作为房价成本的一部分对房价有推动作用，但是房价最终还是由老百姓买单的，价格太高、老百姓都买不起，市场就会承受不了，价格就会下降。 对此，蔡鸿岩提出了一个让人震惊的观点：现在城市商品房价已经跟老百姓没关系了。他用了两个比例关系给出了具体分析，房价可以分为租金价格和售价，租金的水平总体反映了城市工薪阶层的收入水平，也就是说租金价格和收入水平是一个正比例关系，这是第一个比例关系；同时，房价跟租金从现有的数据看是完全背离的，房价大幅度上涨的同时租金却是下降的，也就是房价和租金价格是一个反比例关系，这是第二个比例关系。由这两个比例关系可以清楚地证明城市的商品房价已经脱离了老百姓的收入关系、跟老百姓没关系了，老百姓真的越来越买不起房子了。 蔡鸿岩认为一个城市房价的推手就是这个城市的辐射性，辐射性越强、辐射范围越广，那么辐射的客群对这个城市房产的需求量就越大，房价也就越高。比如，北京就是中国北方的一个中心城市，并且在全国范围内都有特别强的磁场效应，上海是华东地区的中心城市。北京、上海两个城市中心磁场效应集中、辐射性强、辐射范围广是房价上涨的主要推手。 现在还是买房好时机吗？ 对于当前楼市的形势，业内人士有喜有忧：中国房地产研究会副会长顾云昌表示，现在还很难说楼市已全面回暖；而北京师范大学金融研究中心主任钟伟却认为，房地产市场调整已结束，全年将呈“迅猛回暖”态势。北京国际金融论坛主席、十届全国人大常委会副委员长成思危分析此次房价上涨一开始是由刚性需求推动的，但后市发展则与信贷大规模的投放、当前储蓄率过高、出于对资产保值增值的需求等因素有关，这些因素推动了楼市需求，从而导致了楼价上涨，至于目前楼价是否已到累积泡沫的程度，成思危表示 “目前还无法判断”。 三位嘉宾讨论后一致表示北京、厦门等很多城市的房价已经回到峰值了，目前从交易量看，存量房加商品房9.7万套的交易量创下了十年来最高的纪录。蔡鸿岩认为以现在的基础看，在一定的期限内房价肯定会上涨，没有下跌的可能。杨少锋也认为未来两年之内，房价大体还将保持比较快的上涨势头，但是这个势头会否持续下去还取决于国家的货币政策，2008年房价之所以下跌就是因为国家突然收紧了贷款、提高了首付。 远远脱离购买力的高房价是不可持续的，三位嘉宾都认为肯定会有一个政策调整，但这个调整会有多远呢？杨少锋判断今年的货币政策肯定还是宽松的，但明年年底如果出现信贷紧缩的话房价就会有一个调整。王军认为下半年信贷紧缩的可能性不是不存在，所以虽然现在需求比较旺盛，但开发商还是要自律、谨慎。
既然房价会持续上涨，那么现在是不是买房的好时机呢？杨少锋两个月以前就表示消费者已经错失了买房的最佳时机，在他看来，去年年底差不多春节前后的时候是中国楼市的最低点，也就是购房者买房的最佳时机。 蔡鸿岩认为如果是必须买的情况呢，当然是早一天买比晚一天买合适，但是在房价高到一定程度的时候，在不是必须买的情况下，建议可以去租房。
