爱华网梅建平 7月8日，有媒体披露，商业银行开始严控楼市的投资性需求。交通银行、民生银行等商业银行，近期已经收紧二套放贷，严格执行首付4成、利率上浮10%的政策。 引起大家对房地产是否滋生泡沫热烈关注的，是火热的土地市场——频繁变换“地王”旗和迅速攀升的房价。有媒体统计，北京上半年约200个楼盘价格普涨，约占全市楼盘的80%；其中超过40个楼盘的涨幅超过30%。 危机之初，许多机构和经济学家预测，受危机影响，中国的全国平均住宅价格从顶峰至谷底将会下跌20%左右，甚至有专家更悲观地预测某些城市的某些地段的房价会下跌50%，并且预期调整将会持续2年左右的时间（从2008年初开始）。而事实却远非按照所预测的情形出现——市场比预期更具韧性：据野村证券的相关研究，中国的房价从顶峰（2008年1月份）到谷底（2008年12月份）仅下跌了7.2%，并且下滑期仅持续了一年时间。进入2009年市场表现更为惊人，1至5月份销售量年同比增长了26.7%，5月份全国平均房价年同比攀升了17.6%。 房地产业如此快速回调的支撑力量来自哪里？其背后的逻辑链条是什么？房地产价格如此快速地回调，是否正常？房地产行业是否正在滋生泡沫？中国的房地产行业怎样才能摆脱一直以来的房价愈压愈高，制度和政策环境起起落落的局面呢？ 为此，记者专访了长江商学院房地产中心主任梅建平教授。梅教授认为，中国房地产业恢复这么快，主要的驱动力量来自于银行利息优惠和市场流动性大增。 楼市韧性的力量：利息优惠和流动性充沛 记者：美国是金融危机的重灾区，美国的房地产业是重灾区的中心。根据美国商务部6月24日公布的数据显示，5月份新房销售量环比微幅下降了0.6%，与去年同期相比，5月份新房销售量下降了32.8%。而与此相对的，中国今年二季度房地产市场的表现简直可以用销售量“井喷”来形容了。中国的房地产行业的低迷远没有所预期的多么严重，而且可以用迅速复苏来表述。您认为，中国房地产业如此快速回调的支撑力量何在？ 梅建平：我认为中国房地产业这么快恢复，主要的驱动力量是来自银行利息优惠和市场流动性大增。 记者：您觉得这是政策层面刺激所产生的效果？现在有的地块的楼面价格已经高过所在地在售房产价格，您认为这是否是房价滋生泡沫的前兆？ 梅建平：中国的宏观经济政策目前非常宽松。极度宽松的宏观经济政策使市场产生了对通胀的预期，以及对房地产投资的需求。房地产有一个特性——如果作为资产来看，用所谓现金流贴现来计算，在投资者的贴现率和通胀预期很接近的时候，会出现一个所谓的价格拐点。 在中国，由于利息非常低，贴现率与通货膨胀率可能很接近。此时，房地产出现很高的价格，在经济学理论层面上，可以是合理的。 打一个最简单的比喻。比如股票分红是一块钱，如果投资预期回报率是10%，那么这只股票只值10块钱，也就是说投资者现在付10块钱，每年10%的红利。假设这个股票每年还有10%的红利增值，那么这只股票值多少钱？可以说价格可以任意大，可以说值1万块钱，也可以说值10万块钱，都可以是合理的。（这里我们做的是一个非常简单的假设，这个增长可以是无限期的）。 记者：但在现实的经济生活当中，不可能满足这样一个假设。那么，总会有价格峰值和谷底，如何判断房地产的价格是否存在泡沫呢？ 梅建平：我想说明的意思是，就是当预期回报率和预期租金增长率很接近的时候，就会出现一个价格拐点。这个时候到底如何定价，完全取决于通胀预期，还有就是低利率的环境会持续多久。基本上有这样一个规律：通胀的预期越高，那么目前资产的价格也会越高；低利息持续的时间越长，资产的价格也就会越高。 目前利率很低，老百姓有很高的通胀预期，如果把钱放在银行里，不管放多久都是很低的利息，那么还不如投资，或者买商铺，或者买房子。比如说北京东三环国贸附近，现在的二手房价差不多是2.8万元人民币每平方米。如果以150平方米的房子每个月1.2万元人民币的租金计算，一年差不多有15万元的租金。如果按4百万元左右的房价和3.5%的租金回报率，那么房子售价在目前2.8万元人民币每平方米是合理的。 我个人认为，目前房地产市场是有一点儿泡沫，但是这个泡沫并不是像大家想象得那么严重。而且这个泡沫是可变的，如果明、后年，美国乃至全世界的经济仍然很不景气，中国的经济增长在7%左右，甚至是在7%以下运行的话，我认为当前的房地产市场就不应该认为有泡沫。因为在那种情况下，国家还会创造很宽松的宏观环境，利息率还会很低，通胀预期还会较强。实际上，房地产的泡沫和价格没有必然联系，而是与货币政策宽松程度、通胀预期程度以及经济增长速度等许多因素有关系。 请注意，美国的房地产此次泡沫的破灭，一个很重要的原因，是2006年、2007年美联储对利率的提高。那时如果美国利息能够维持很低水平的话，我认为美国的房地产不会大跌，也不致引发次贷危机。次贷危机爆发很重要的原因是因为利率上升，还贷成本提高，市场对房子的需求下降，导致房价下跌，遭致银行惜贷，导致贷款成本进一步提高。这样就很容易造成一个恶性循环。 保持相对稳定的货币政策 记者：这种低利率的宏观环境，对通胀预期比较强烈，那么大家可能会一窝蜂地把资金投资到房地产上。尤其是中国的资本市场，投资产品较为单一。那么有没有一个好的机制，使得政府保持一个相对稳定的经济环境？ 梅建平：我认为一国的宏观经济政策，特别是货币政策，应该比较稳定，不要大起大落。 记者：让大家有一个非常稳定的预期。 梅建平：对，不要创造出比较强烈的通胀预期。现在看来，中国1至6月份贷款增速过快，过早地使大家产生了比较强烈的通胀预期。当然，目前中国面临着前所未有的世界经济危机，在经济很低迷的时候，创造一部分流动性，让大家多消费是好事。但是像今年前6个月这么高的贷款增速，这么大的贷款规模，可能用药太猛。在这种情形下，今后的6个月，中国央行是不是能够采取更稳健一点的货币政策，使得货币供给与经济增长速度相匹配（今年前6个月的货币供应量远远超过经济增长所需要的货币量），这很关键。 记者：您如何看待北京“地王”频繁更迭对北京房地产价格的影响？ 梅建平：“地王”的出现，会产生这样一个连锁反应——所在地块周边在开发的、或者正在卖的、或者没有卖的楼价开始上扬；那么政府所获得的土地增值税和企业所得税等都会上升，地方政府的收入会大大增加；对地块周边的二手房价格会有带动；对周边商业地块的价格会有向上的带动作用，间接影响到商业地块的地价，那么商业楼盘的估价也会上去，房屋所有者又可以以房产进行抵押贷款，因此银行的贷款数量也会增加。 最近全国一些大城市，在银监会的鼓励下，对一些存量资产进行重新评估，然后重新贷款，这一下又放出了好几千亿元新的贷款出来。这实际上会产生一个所谓有乘数效应的资金循环。 记者：您认为这个所谓有乘数效应的循环是不是良性的循环？ 梅建平：也不见得是良性循环，而是所谓“正循环”，就是互相之间像吹泡沫一样，越吹越大。 二元结构住房体系 记者：最近武汉经济适用房“6连号”事件，把舆论的焦点再次对准经济适用房。据我们了解，经济适用房在有的地块被热捧，比如“6连号”对应的武汉市余家头小区；也有的经济适用房遭“冷遇”。大家对经济适用房的争议颇多，您认为中国的住房制度存在哪些问题？ 梅建平：我认为廉租房的政策设计定义很清晰，就是为中低收入社会阶层解决住房问题。但是限价房和经济适用房实际上起到两个方面的作用，一方面解决住房问题，另一方面又满足投资需求，其定位不是很明确。廉租房、经济适用房、限价房，多种制度的设计，让政府有关部门不胜其烦，不堪重负。因此，精兵简政，专注提供廉租房，可让政府集中精力优先解决老百姓纯粹的居住需求。
记者：但是经济适用房之所以限定买房人的收入水平和身份，本意上是限制其用于投资的。 梅建平：不管怎么样限制，只要是一个商品，最终还是可以进入流通渠道，而且持有者还是想把它进行流通的。因为有廉租房，为什么还要买经济适用房？可能有改善住房条件的需要。但如果完全出于居住的需要，廉租房的套房面积也可以做到可大可小。所以，经济适用房和所谓的限价房，其定位不是很明确。这两种商品房实际上是受限制的商品房，由于它们不完全服从市场的规律，因为它们的供给和需求都受到政府的限制。由于是不完全的市场行为，就很容易出现供过于求，或者是供大于求的情况。 政府对中低收入阶层到底想怎样解决住房问题呢？是同时满足有投资和住房需求，还是仅仅满足自住的需求？在目前，我认为政府应该一方面专注提供廉租房，尽快解决民众单纯的住房需求；另一方面创造条件让市场更多地供应商品房，使更多的购房者可规避通胀的风险，参与房地产市场的发展。 我认为，中国应该建立很简单的两元结构的住房体系：完全商品房和廉租房。因为廉租房一套用不着150平方米，或许75平方米就够了；对于刚刚工作的年轻人，三四十平方米的居住面积就可以了；刚结婚的小夫妻，租住面积有五六十平方米也够住了。这样，完全可以用商品房和廉租房配套，一套商品房可以养几套廉租房。 记者：一方面政府认为房地产市场价格过高，要抑制；可房地产行业刚刚陷入似乎低迷的状态，政府马上出台一些利好举措，支持房地产市场。政府的行为是如此矛盾。 梅建平：不能简单地责怪政府为什么把地卖高价。这是市场定价，买卖双方是周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。对于市场买家而言，这基本是企业的个体行为。 记者：问题到底出在哪？ 梅建平：确立房地产的二元体制——廉租房和商品房，让商品房市场彻底放开，完全按市场规律运作，才是解决问题的明智之举。如果想让中低收入的老百姓买商品房，政府可以对他们采取一些鼓励措施。比如在贷款利息上的优惠，或者首付额度的优惠，或者给补贴。但是，在商品房价格与供给上，完全遵循市场价格机制。 记者：用降低房地产行业的准入来扩大市场商品房的供给？ 梅建平：这符合市场规律——供过于求，价格肯定下降。 政府可以做的有以下几点：一是要创造比较稳定的政策环境；二是给房地产行业企业减轻税费；三是按照市场的规律对土地挂牌竞价出售，按照市场规律，价高者得，所有土地出让金可以采取全市“一盘棋”，专款专用来进行廉租房的建设。 （梅建平系长江商学院金融学教授，2009年7月11日《21世纪经济报道》）
