爱华网9月22日，青岛胶南，万里无云。 当莱昂纳多·迪卡普里奥、妮可·基德曼、泽塔·琼斯、约翰·特拉沃尔塔、章子怡、李连杰、梁朝伟、甄子丹、赵薇等一线中外巨星出现在红毯上时，一位在外围围观的当地人嘟囔了一句：国际电影节什么时候搬到青岛来了？ 这不是什么国际电影节，只是万达集团东方影都的启动活动。启动这个项目的人，上个月在彭博全球亿万富翁排行榜的最新一期榜单中，以142亿美元身家成为中国内地新科首富，较第二位的娃哈哈集团创始人宗庆后的财富高出32亿美元。在9月11日公布的胡润百富榜上，他再次以创纪录的1350亿人民币位列榜首。 他是中国最大商业地产开发商万达集团董事长王健林。15岁参军，28岁就成为了一名正团职干部，后为响应国家“百万裁军”的号召，离开部队，成为大连市西岗区区政府办公室主任，但在改革浪潮下，本可以在仕途上一片光明的王健林又选择了弃政从商。 比起冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森、黄怒波等92派房地产界大佬纷纷下海创业时，1988年改革的春风还没有吹得那么暖， 25年前万达成立之初，王健林因得不到计划指标和土地，被迫选择旧城改造方式获得土地，成为全国第一个进行城市旧区改造开发的企业。 从军人、官员、商人到中国首富，将当年欠债149万元濒临倒闭的小公司发展成企业资产超过3000亿元的超级王国，王健林完成了人生的三级跳，但他的梦想还不止于此，除了要成为全球最大的不动产公司外，要做全球前10的文化集团公司。 商业地产，仍有扩张空间 时代周报：公开数据显示，从2012年6月收购AMC开始截至目前，万达近一年内海外投资累计金额超过500亿元人民币（含正在推进中的项目），国内仅仅哈尔滨、南昌、合肥3个文化旅游城投资就超过900亿元，加上广州4个项目450亿元，巨额的投入是否带来资金上的压力？ 王健林：我们宣布的是总投资，不是宣布的当年投资，总投资是指这个项目从开始到项目投资结束，它的投资额的相加。比如我们长白山项目总投资160亿，长白山到现在只完成了一期，今年把五个酒店建完才二期。 今年开始万达进入文化领域的投资，而且文化领域的投资规模都比较大，比方说南昌文化旅游城这次总投资400亿， 计划10年时间完成，也就是2013-2023年，这400亿如果分成十年，每年可能就40亿，当然可能第一年第二年投资多一点，因为除了注册资本，还有启动资金，主要是拿地的钱，要再加50%，所以第一年第二年可能是投50亿、60亿，以后逐步稳定。每个项目，房地产的销售什么时间结束，每年市场大概只能容纳多少，每年这个项目需要多少财务费用，我们内部都有一个很详细的计划。 时代周报：万达的融资渠道主要是什么？ 王健林：还以刚才的项目为例，比方当年投资50亿，我们自己拿的启动资金，注册资金就是30%-40%，第二块是银行融资，大约30%；第三块是预售款，比方说预售，还有一些预定，有的不是预售，比如他看好我三星级酒店，他来经营，我们就不用经营，还有大酒楼干脆委托我们来给他投资，我们规划有酒楼，有酒吧，他可以把这条街全扫走。 实际上严格来讲自有的资金投下去这一块就是40%，银行融资30%，预售30%，所以大一点就是各三分之一。 这是中国的融资模式，在境外有些不同，公寓是可以预售的，但是预售的资金是不能动的，这笔钱叫定金，一般是房屋总价的10%-20%，这笔钱直到入户交房，把尾款交齐后我们才能动用，但是这个定金可以用做抵押融资，当然要支付一些财务费用了。 时代周报：越来越多的开发商都在转型做商业地产，你认为现在中国商业地产有泡沫吗？尤其是二、三线城市？ 王健林：商业地产有泡沫，但是要分地方。有些城市，确实商业地产扎堆、过剩。但是一些地级市，那些城市连好的电影院都没有，也没有成熟的购物广场，尤其是一些高新区，经济开发区，人口不少，但是配套跟不上，这些地方商业地产的发展还远远不够。 把中国酒店品牌推向世界 时代周报：作为首家在海外建造豪华酒店的中国企业，将如何应对海外市场的激烈竞争？ 王健林：有个所谓的投资专家说，在伦敦投资一个酒店要花7亿英镑，就是70亿人民币，才只有160个房间，说怎么能够收回成本啊？我要强调一点，7亿英镑是项目的总投资额，不是单纯买酒店的钱。 其实这个并购实际上是捡了一个大便宜，我们买这个地只有9000多万英镑，这个项目是10.3万平米，算下来楼面价只有十五分之一，这在中国是不可想象的，中国卖一万块钱的房子，700块钱的楼面价怎么可能呢？ 另外，我们并不是所有面积都用来做酒店，其中6.3万平米的公寓是用来销售的，因为在伦敦公寓是很好销售的，我们考察过项目周边的公寓价格，基本都在1.5万英镑/m2左右，我们就算再便宜点，以每平方米一万三四销售，销售额就将近9亿英镑，除去2亿英镑的税金，大概收入是7亿英镑，正好等于我们这个项目的投资总额，也就是说三四年时间开发结束，我们在伦敦可以白赚一个酒店，那这个事情就是放在北京、上海也是不容易实现的。 时代周报：能谈谈即将在纽约投资的五星级酒店的具体计划吗？未来是否会通过建酒店，将万达的公寓卖到世界各地？ 王健林：我们在美国纽约正在谈的也有几个项目，纽约酒店房间可能比伦敦的略多一点，另外我们在法国也寻找了一个酒店投资项目，已经有一段时间了，我相信明年就会落地。另外，洛杉矶有一个项目，签了初步的框架协议，签了预签书了。总之我们要在海外选8-10个城市建造超五星级酒店，这是第一步。 我们在海外投资的五星级酒店原则上都会采用这种模式。如果单纯做酒店，比如纽约的两百个房间需要6亿美元，如果纯粹去投资，那经营压力可能比较大，光是付利息就很难受，但如果这个项目有房地产，有公寓销售，沉淀的现金就很少，就比单纯买酒店合适多了。 当然，伦敦的项目是特例，因为这是一个当地银行的不良资产项目，如果短期内处理不掉就会进入拍卖程序，所以我们能以这样的低价拿下这块地。我们不可能所有项目都能通过公寓销售完全收回酒店的投资，但是可以稀释酒店的整个投资，我们至少要稀释到50%才能有开发。 时代周报：从并购美国第二大院线AMC影院，3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司，到7亿英镑在伦敦投资建设五星级酒店，你海外并购的步子迈得是不是有点大？海外发展这部分未来还有什么计划？ 王健林：先说说我们在海外投资的策略吧，海外投资去年公布了26亿美元，今年又公布了一个10亿英镑，10亿英镑差不多也是15亿美元了，而且我们接着还要再宣布，很多人会说万达哪儿来这么多钱？举个例子，我们并购游艇公司3.2亿英镑，这个3.2亿英镑我们本身出50%，再融资50%，而这个融资50%现在非常容易，海外的银行什么都愿意来融，我们选择便宜的合作。 另外，海外投资我们会集中在两个方面，一个是往文化产业并购，尽快把万达文化产业收购规模和盈利规模做大；另一个就是我的梦想，把中国酒店品牌打到全世界，凭什么世界上只能有外国的酒店到中国来呢？为什么中国的酒店不能到外国去啊？ 国家旅游局的邵奇伟局长给我说了几次，建立中国五星级酒店品牌希望在万达。我觉得我们该想办法来改改酒店管理行业外国独大，一统天下，制定游戏规则的局面了，中国人“两弹一星”都能搞，建世界级奢华酒店品牌总得有人来走这一步吧。 至于大目标，五年前给我们自己定的收入是2500亿，资产3000亿，净利润是3500亿，但没想到这个东西都很快就实现了，目前我们给自己定的目标很清晰，2020年就是收入1000亿，资产至少还要做到七八千亿，让万达成为一流的跨国企业，至少在500强企业里面混一混，其中海外业务至少达到20%-30%。 曾被骗钱越挫越勇 时代周报：你当年决心“下海”的时候，想到过今天的成就吗？ 王健林：没有，我当时办的是停薪留职，那个时候国家鼓励大家去创新，你不管什么级别的人都可以去创业，创业可以签长达5年到10年的停薪留职，就是你玩不转再回来还是正处职务，工资标准什么的都不变，我那时就想，反正也有退路，就干吧。但是第三年我就正式辞职了。
时代周报：25年来，万达的发展也不是一帆风顺，你遇到过最大的“坎”是什么？ 王健林：太多了，刚出去搞跨区域发展，第一站在广州就不成功，我们是跟别人合资做一个什么项目，我们是占小股份，别人占大股份，投资了2个多亿，但是这个小子把我们的钱投进去他自己拿着钱就跑了，我们当然先起诉，告状，慢慢把公司接过来，我们接着再补钱进去，实际上我们还算不错了，最后没亏损，但只赚了几千万。 不光这个，比如说我们做商业地产，2000年确定做商业地产，从2000-2003年，四年， 222场官司，公司里整天应付打官司，那一段时间打毁了，我们还被中央电视台《新闻联播》点名批评。后来我也觉得不行了，但是2004年做宁波这个项目的时候，一下找到灵感了，又能卖点商铺，又能卖点住宅，还有现金流，还能把物业整起来，也不用打官司了。这才确立以后的万达模式。 其间，我们和美国的几个著名的发展商的董事长都见了面，其中有一家公司，规模在美国大概排不到前十，但是他的租金在美国是最高的，平均绩效也是最好的，那家公司的老板父子俩本身都是耶鲁毕业的著名设计师，他一面画图一面给我解释，之后我们大家豁然开朗，哎呀！商业地产不能像我们以前那样就是一层一层地卖商铺，还可以有百货楼、电影楼等业态，结果我们试着做了宁波的项目，效果非常好，之后北京和上海的也按照这个模式做，都火得一塌糊涂，不仅效益好，各界口碑也好，万达这才打了一个翻身仗。 时代周报：最困难的时候曾经想过放弃吗？ 王健林：没有，我这个人是一个坚定主义者，军队磨炼出来这种意志，品质是非常坚定。我按照既定目标，就像刚才讲了，打几百场官司公司里从总裁丁本溪到所有同志都劝我：你看住宅卖得那么好，又不愁，那时候没有限购，基本上嗖嗖的，推出来就没了，只要把地搞到手就搞到钱，说你何必？ 确实我自己疑虑过多次？是不是路走得不对，但是我一想如果我们老搞开发，如果有一天房地产发生系统性风险，或者有一天这个规模终结了，怎么办？我们是民营企业，那时候有很多人正厅的副厅的跟着我干，你看老丁，中远房地产集团的总裁，还有好多人后来跟着我了，我想这帮弟兄我怎么对得起他们，我一定要找一个靠谱的东西。另外，其他的我们也试过了，搞超市公司，搞医药，搞电器厂，最后大家都觉得不靠谱，都卖掉了，还是决定做商业地产。 时代周报：你在前不久的达沃斯论坛上曾说，万达是一个走市场的企业，不是走人脉的企业，你怎么看待中国的政商关系？ 王健林：在中国的官商关系，企业不能说你不理政府、不要政府，这做不到的。但是，第一我们联络政府，但是不勾结政府；第二不跟官员搞政治和经济上的结盟，就像过去胡雪岩那个时代，看中这个官员有升迁前途，死贴着他去扶持扶持，我们不做。
