爱华网文/尹伯成 进入5月份以来，楼市中集体的“小阳春”现象大多消失，只在局部城市延续。以北京和上海两地来看，情势则为鲜明对比： 北京地区的楼盘交易，在5月份前13天内日均销售套数出现了直线下跌，环比4月同期下降了161套，降幅高达48%。不过，上海地区则走了两波行情，总体上呈“V”型，其5月3日前，成交量下滑23%，而在4日至10日，环比前一周交易则大幅增加21%，并在今年单周的商品住宅交易中，第二次突破50万平方米大关。 这种冷热不均的楼市，是否各有成因？而上海楼市能否独自将“小阳春”转变成“大燥热”？ 南北存在差异 只有买不动的价格，没有卖不动的房子——这是消费者与地产商搏弈之间再也明确不过的道理。 前一阶段爆发出的“小阳春”，实际上就是地产商在对未来局势“看空”的情况下，为去库存所做的降价，并重新刺激了购买方的消费欲望。不过，一直占据主动地位的地产商们，并不愿意就此被买方牵制，于是重又抬高房价，这样买卖双方又进入搏弈。不过，同样是再推房价，北京的地产商显现的压力要大过上海地区，因为前者空置率远比后者高。 北京商品房空置率达16.64%，高于全国平均空置率的0.75倍，而上海则为15.77%，更何况4月份上海的新房供应和销售比率已达到1:1.5，即每新增供应一套新房，就会有1.5套新房被求购。因此，在不同的楼盘空置率下，北京地区与上海地区在房产抬价上，收到的效果显然不一。结果就是，上海地区的“小阳春”仍可以延续，而北京地区暂停“小阳春”。 不过，在全国大部分地区楼市逐渐离开“小阳春”后，上海楼市将走多远？
价位应再下浮 上海楼市的持续性上位，被认为是刚性需求的主要原因，但这种命题成立的前提条件是不存在价格过度弹性。 前2个月的全国性“小阳春”可视为今年的第一波刚性需求的释放，但是这一波的主要消费动机是住房改善型需求，受去年年底的整体经济影响，这部分改善型刚性需求被压抑，这就必然会在地产商们“去库存”战略所做的降价中，集体找到释放的通道。不过当房价被再次推上去以后，势必令新一波需求出现左右为难的局面，而5月上海楼市不同于北京地区，实际上就是得益于求大于供。但是，上海楼市的价格如果再进一步上扬后，买方就未必“买帐”了。 客观地说，现在包括上海地区在内的全国楼市价格，并不是2008年的水平，而是2007年高涨期的价格，市场并未对其调整到位，前2个月偶然出现的“小阳春”应视为一次下调后的小幅震荡。那么，合理的调整位又在哪里？应该在现有基础下再减去5%至10%。 而进入6月以后，上海乃至全国楼市在2009年的下半年又会如何？ 胜败在6月 根据过去3年的楼市情况，进入6月应该是地产商最大的幸福期，今年会如何？ 就一年中成交量的最高点来看，2006年发生期为5至6月，而2007年直接就是6月，2008年则为6至7月。 而以上海地区来分析，6月及以后的半年中又将出现什么情况？上海楼市演变将与2006年相似。高位攀到6月后出现回落，直到第四季度好转。主要原因就是，宏观经济还在挣扎，楼市不可能出现2007年繁荣，另外在2008年底出现超跌后，2009年属于恢复期增长，而既然是恢复期，就必然要走波动。关于楼市价格，则要看成交量，此高彼涨，此跌彼降。 至于其他城市，楼市演变规律也大致相同。 作者系复旦大学经济学院博士生导师、复旦大学房地产经济中心主任。
