爱华网9月，本是传统楼市旺季，被很多开发商看作一个很好的销售节点，借以回笼资金。然而，今年9月，西安楼市成交“退热”，导致“金九”成色不足。 “奇怪了，往年的9月，天气比现在冷多了，售楼部还是热热闹闹的。今年9月，冷清了大半个月，连住博会都拉不动销量。”9月26日，北郊一家楼盘的销售顾问说。 这样的纳闷和担忧，在西安许多楼盘上演着。 统计数据显示，西安市普通商品住宅9月份前三周的销售面积为57.26万平方米。而在此之前的6个月，西安市普通住宅月均成交面积为106.8万平方米，即使成交最低的6月，也是以94.4万平方米的成交量收官。“金九银十”作为楼市的传统旺季一直被市场寄予厚望，而在今年9月，西安楼市竟遭遇了“滑铁卢”。 “金九”成色不足 “金九银十”。9月历来都是楼市传统的销售旺季，而今年的这个9月却十分“蹊跷”，前三周西安普通商品住宅成交持续走低，在第三周甚至出现了暴跌，单周成交仅为11.53万平米，环比下跌45.36%。虽然9月最后一周的数据还没有统计出来，但是，有专家预测，9月西安楼市很可能“开倒车”，甚至还不如淡季。 而且，纵观西安楼市各个板块，竟然也不约而同地出现成交走低的态势，其中经开区更是以75%的跌幅位列榜首，紧随其后的高新和灞则分别下跌64%和56%，明星楼盘和区域整体成交放缓使得上周的成交情况更显单薄。 9月25日，在南郊的雅居乐·铂琅，因为售楼部相对较偏，所以人气较差，仅有一组客户。置业顾问陈小姐表示，和七八月份相比，项目来访量大幅下滑。“这个月的市场确实不好。原本是个销售旺季，现在竟然还没有七八月份市场好。现在的市场，我们也搞不懂了。” 而9月中旬结束的秋季住博会，人气方面也明显不够，官方数据显示，今年的秋季住博会接待参观市民为10.31万人次，而在去年同期，住博会的到场人数达到了16万。如果说参展人次更多的是反映了购房者对于楼市的关注度和买房的热情，那么参展房企展馆由4个缩减为3个，则更多地表明了一部分房企对于9月楼市的谨慎和淡漠。买卖双方共同的悲观情绪，通过市场统计的数据体现得淋漓尽致。 分析人士指出，9月西安楼市成交走低，一方面是因为中秋放假导致网签时间比正常工作日缩短一天，致使一部分网签量未能及时进入统计范畴。另外，更重要的是购房者的观望情绪更加浓厚。从住博会现场的情况来看，虽然开发商使出了浑身解数来取悦购房者，但是真正为止心动而购买的客户仍然只是少数。
“在房企前三季度销售量普遍呈现良性增长、而利润率有所下滑的背景下，房企涨价欲望仍将高涨，同时地价等成本整体上扬也将形成推力，房企对于利润率的追逐预计仍将进一步提升，第四季度房价仍将面临上行推力。”西安房地产专家咨询委员会秘书长李宇兵表示，在经历了长达数月的蓄容，开发商通常选择此时集中推盘，以冲刺年度销售计划。在持续量价齐升下，新盘供应量不断增加，购房者开始动摇。但是楼市可能面临一定程度的缩量，对于首次置业的刚需人群而言，自住一步到位房型将是未来市场需求主体。 不过，9月的西安楼市也出现了一些新情况。地铁1号线正式开通运行，东起纺织城，西至三桥后卫寨，地铁的运行拉近了东、西城的距离，随之带动了1号线的沿线楼盘。在采访中，许多购房者表示，想要置业城西及城东。对此，保利·金香槟的相关负责人告诉记者：“我们项目在三桥，随着地铁1号线的开通，从项目到钟楼不到半个小时，这是交通上的飞跃，所以，这几天来访者不少，他们普遍看好地铁物业。” 房贷紧缩非主因 有调查显示，近期全国13个重点城市中的12个城市银行放贷周期有所延长，同时首套房贷利率上浮，折扣下降。记者近日走访西安多家银行发现，以上情况基本未波及西安，几家银行均表示，“没有接到不受理房贷的通知。” 虽然西安银行方面没有明确说暂停办理房贷，但全国房贷收紧的信号还是对购房者的买房心理造成了一定的影响。 “从目前市场和销售情况来看，销售并不会出现往年的火爆场面，但是房贷收紧影响不是主要因素，”据凤城庭院项目营销总监仵经理分析，西安在9月推出新盘近100个，大量产品涌入市场，对比性和选择性又会多出很多，再加上改善和投资群体仍然受到限购政策影响，而刚需客群并不会出现短期增多的现象。所以“金九银十”成色不足，并未出现火爆的销售场面。 “从目前西安的楼市来讲，房贷收紧没有影响太大，主要是目前中、工、农、建四大行缺少额度，放款困难，而对于其他银行，像中信、华夏或者汇丰等一些外资银行目前额度较为充裕，所以不影响客户放款。”仵经理告诉记者，虽然没有受房贷紧缩影响太大，但是近两周从他们手上操作的项目和了解到的其他项目来看，销售状况并不理想。“从一线的销售人员反馈回来的信息来看，主要是受限购和限贷影响较大，而房贷紧缩对销售并没有造成直接影响。” 不少开发商认为，西安的房地产市场相对封闭,以本土消化为主，同时，地价和房价在同类二线城市中相对比较低,加上楼市一直比较稳定，所受到的冲击并不会很严重。 万象春天项目营销总监张兵也表达了同样的观点。他认为，房贷收紧或放松，抑或是利率的升降，对于房价本身并不会有直接影响。“目前市场为限购阶段，贷款多为首置，并不会动摇购买者的信心。西安市场相对比较稳定，购房者也从中看到观望只能带来后期购房成本的上升，结果并没有换来房价的下降。” 对于如何在“银十”提高销量，张兵指出，开发企业首先要确保项目对客户的市场占有率，目前要以广聚人气为首，通过企业品牌、产品的高性价比、合理的价格、优良的物业服务及其它细节的优化，确保对目标客户群的锁定。通过一系列促销活动可吸引更多的客户，从而通过销售量最终达到企业利润的增长，而非一味高抬价格，以确保资金量更足。 降价策略“搏出位” 对于9月的西安楼市，可谓几家欢喜几家愁。 作为品牌房企的万科城，成为唯一一个在九月“霜冻”之中成功“搏出位”的老牌楼盘。 因为饥饿营销、降价策略齐上阵，再加上万科的品牌效应，万科城在89平方米房源暂停销售一个多月后，于9月17日开始排号。两天时间排号百余组。而据了解，在开始排号的第二天早上凌晨五点半，尽管还下着大雨，万科城的售楼部外就已经有客户前来排队，等候售楼部开门直接排号。到上午八点半售楼部开门时，门外已经排了近五十组客户。 中秋节当天上午，在排号两天后，万科城的此批房源进行了开盘放量。推出的110余套房源，截至当天中午十二点，仅剩余14套房源。据某业内人士表示，万科城此次开盘价格较之前有所下降。“以前这个户型的房源价格在8800元/平方米-9000元/平方米，而这次开盘，优惠完后实际均价8500元/平方米。”和此前相比，便宜了300元/平方米左右。 9月的西安楼市几乎已经成为定局，未来楼市如何发展，大多数业内人士普遍看好。曦城项目总监王靖严表示，随着西安各个区域的逐渐成熟，国际化的大西安逐渐形成，未来西安房地产市场也会有大幅度提升的可能，甚至或将与北京、上海等一线城市房价持平。 “现在的开发商面对的最大客群就是刚需购房者，针对他们的需求去做项目，可以说是很有前景的，所以今年西安的房地产价格一路走高。对于未来的楼市，我还是比较看好。”欧罗巴小镇案场主管刘军坦言。 李宇兵指出，置业愈晚，置业性价比水平将随时间失衡持续呈现缓慢下行态势，这一点从2012年下半年至2013年秋季已经持续呈现这一特征，因而对于购房者而言，置业仍然宜趁早。 楼市的走高是毋庸置疑的，房企对后市的看好也成普遍趋势，面对这样的“旺市”，也有业内人士分析指出，在房地产行业竞争日趋激烈的今天，各房企在做好产品的同时，如果希望得到更好的发展，单盘单兵作战的日子或将过去，而提前进行战略布局，走多盘联动全面开花的模式，或是下一场竞争的制胜法宝。
