爱华网撰文/蒋毅坤 韩笑 虽然中国和美国的月亮都是一样的圆，吸引力却完全不同。 殷国华是北京某律师事务所的一位律师，他参与了最近由搜房网组织的赴美购房团。这一趟广受中美两国媒介关注的跨国购房之旅让他印象深刻。虽然由于媒体的围追堵截，行程安排的不科学等等原因，购房团一行人都没有买到合意的房子，但是殷国华已经打定了主意：“肯定得买它一套。” 去美国买房，买房者的目的各不相同：有的是想趁着美国经历金融危机买房子抄底投资；有的是想给在美国上学的孩子买套房；有的是冲着美国的绿卡去的，以为像国内一些城市一样，买了房就能落下“户口”；甚至有的夹杂了民族情绪：“现在有钱了，就是冲着让原来牛气哄哄的美国人为我服务去的。”一位参与赴美购房团的中年男子这么说。 然而，热闹的美国之行过后，所有参与者都对于美国月亮的滋味有了深切的体会：作为世界上最发达的、自由市场的资本主义国家，美国的市场规则是我们必须首先了解和尊重的。到美国购房，某种程度上就像中国产品进入美国市场一样复杂，决不是有钱就行。
“底”没有想像的美好 “年薪30万元人民币收入的人群，就可以考虑在美国拥有一套房产，美国不少房产价格比中国大城市的还要便宜。”国内的宣传让包括殷国华在内的购房团成员心动不已。 一路上，美国接待人员热情到近乎谄媚的态度让购房团成员心中“抄美国人的底”的欲望愈加强烈。但是看了不少房子之后，了解到实情的殷国华才发现情况没有预期的那么好。 首先，真正的好房子价格基本没有下降。从金融危机开始，美国的平均房价降了20%，然而各地的降幅并不平均。美国的房价与中国一样有区域性，位置不好的房屋和法院拍卖的房屋降了很多，而位于华人聚集地、商业核心区、学区周边的优质房屋，价格依旧坚挺，下跌幅度只有3%~5%。“仅仅是好房子有可选择的余地而已，实际上价格变化不是很大。”殷国华有点失望。 其次，购房团在组织方面存在很多问题。“去了美国才发现，不仅是国内的记者热情，国外的记者更加热情，甚至有些可怕。我们要看的房子里面都站满了记者，根本就没有办法看房子。”殷国华除了对主办方的大肆宣传很不满意，对主办方粗糙的组织方式也颇有微词：“组织方根本没有把购房者进行基本的分类，例如想买豪宅、学区房屋、农场等，大家分头去看是最好的。不分类的结果就是我们什么样的项目都得看，这不是浪费我们的时间吗？” 虽然失望，但是殷国华还是很想在美国买套房子：“美国的房子可是永久产权，比国内的70年产权强多了，可以一代代地传下去。” 但是业内专家对此持谨慎态度。地产业内人士牛刀认为，明年第二轮金融风暴会不会来袭还不确定，全球不动产都在向下估值，美国房地产还没有见底，现在去美国投资购房并不是最好的时机。经济学家李开发则建议抱着“取经”的心态去美国看看是可以的，而投资性质的抄底则是行不通的：“中国的房地产制度是独一无二的，没有不动产等必要的收税，这造成我国房价居高不下，而在其他国家，投资性购房是要缴付持有税的，不居住也就意味着还要负担部分费用，这是我国要学习和改进的地方。” 购房流程复杂繁琐 与国内的购房流程相比，美国的购房流程细致琐碎得多。“想在看房那十几天的行程内把买房的事定下来是完全不可能的，必须专门再去一趟。”殷国华说。 美中贸易发展协会美国总部负责房地产业务的副会长Rob Emerick详细讲解了美国购房流程。 与中国不太一样，购房者想在美国买房，第一步必须找一个房屋经纪人，也就是房屋中介，因为在美国，即使是新房也是通过经纪人来销售的。在美国，房屋经纪人这个行业很遵守职业道德，一般不会发生经纪人坑蒙购房者的情况，甚至经纪人会主动帮助购房者挑房子的毛病。 在美国找到经纪人之后，购房者必须和经纪人签订购买代理合同，并和经纪人确认要购买什么样的房屋以及付款方式。由于一般中国人在美国没有绿卡，也就没有信用额度，是不可能贷款的，只能用现金支付，但是购房者可以和经纪人商量分几次支付这笔现金，只要经纪人同意，就不会有什么问题。随后，购房者需要按照经纪人的要求填写相关表格。这时，经纪人往往要求购房者将大致房款的5%存入第三方公证托管公司进行托管，以表明购房者的诚意。如果买卖不成，一般情况下定金会全额退还，除非合同中另有规定。另外与中国不太一样的一点是，尽管房屋买卖中需要支付给经纪人最高6%房屋总价的佣金，但是买方是不用掏这笔钱的，一般都是由卖方支付这笔佣金。 与经纪人进行完前期的工作后，经纪人一般会找出符合购房者要求的房子，并和购房者一起参观这些房子。由于美国没有期房出售的制度，买到的全是现房，所以购房者可以一边参观一边了解周边环境、社区等等情况。看房是买房过程中最艰苦和最重要的一步，在看房过程中需要根据市场实际状况不断修正自己在户型、价格和区域等方面的要求。看中心仪的房子后，购房者可与经纪人根据周边房子的价格确定一个合理的房屋价格，并开始审阅未签署的合同。 接下来重要的一步是购买保险。购房者可以自主选择保险公司和保险额度，最主要的保险有三种：房屋结构保险，这种保险主要针对将来房屋的结构性损伤投保，但是也可以对屋内的家具电器投保，保险有效期5~10年，300~3000美元；产权保险，这种保险主要是针对房屋产权可能出现的问题，一旦房屋产权出现问题，这种保险会赔付一切损失，300~700美元；home owner‘s insurance，这是一种很复杂的险种，赔付的范围包括很多情况，比如主人自己在家吸烟，把房子给烧了，或者客人来做客，在你家里受了伤。 Rob Emerick举了一个很有意思的实例：美国有一个小偷潜入屋主的车库准备偷东西，但是由于车库通风不畅，小偷在车库内险些窒息，后来小偷打电话给911求救，救出来后，小偷就开始控告屋主，索赔上百万美元。如果遇到这样的情况，home owner‘s insurance这种保险就可以帮你赔付。这种保险根据房屋的大小及复杂情况，每年收取2000~10000美元。 与中国不同的是，就算买了房子，在美国每年依旧需要缴纳高额的物业税。根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税从房子总价的0.5%~10%不等。每年美国政府都会对房屋的价值进行重新估值，所以每年业主所需缴纳的物业税也是不一样的。 繁琐细致的购房流程并没有吓倒殷国华，相反，他对此表示很放心：“重要的是美国是一个房地产产权交易法律完善的国家，资金很安全。” 买房换绿卡 梦想很遥远 吸引购房团成员的不仅仅是房屋，还有隐伏于房子之后的对于美国绿卡（永久居留权）的追求。美国像是一种魔咒，吸引着每一个购房团成员。美国绿卡不仅是一种身份，还有实际上的实惠：有了绿卡之后，可以随时进出美国任何一州；可在美国任何地点工作、居住和拥有属于自己的事业；子女可就读美国各大专院校，可付与美国居民相同的学费，节省庞大的教育费用支出，且子女在就学期间可合法工作等诸多便利。 “通过最新的EB-5计划，投入50万美元，最快30天内就可以获得有限制的绿卡。”Rob Emerick介绍的“50万美元购房换绿卡”业务让殷国华有些难以置信。 EB-5移民计划是20世纪90年代开始美国政府提供的一项鲜为人知的移民计划，正在为荒芜的城市与人才需求量大的乡村地区积聚外国投资者的资金，这些投资者关注的焦点不是金钱上的回报，而是绿卡。 目前，美国一家名为曼哈顿风景线（Manhattan ifation）的公司推出了一项新的EB-5业务：投资者投资50万美元，美国政府将会与投资人签订投资合同，这50万美元将被美国政府用来购买房屋，而在两年之内，投资人对于所购买的房屋没有使用权，美国政府将会把这些房子出租。两年之后，房屋将归投资人全权所有，投资人及其配偶和3个21岁以下的孩子也将获得永久性的美国绿卡。Rob Emerick解释说，曼哈顿风景线之所以可以拿到如此优惠的条件是由于该公司高级副总裁Michael Ksmas先生的母亲是美国参议院一位非常有影响力的议员。这种美式的“政企合作”行为让习惯了中国办事风格的殷国华更为动心。 投资人在签订合同并支付50万美元之后，最快在30天内，最慢90天内就可以拿到自己的有效期两年的临时绿卡。但是事情远没有想像的那样美好：由于投资人和政府签订的是投资合同而不是房屋买卖合同，因此投资人失去了自主选择和议价的权利，只能被动接受美国政府打包分配的房屋，如果将来房屋贬值，后果也由投资人自己承担；两年时间内，投资人每年需要在美国境内待满至少6个月，并且确保在这两年内没有犯罪记录；最大的麻烦是，投资人必须证明自己投资的50万美元每一分都是合法的，这也就意味着要递交大量的法律文件。“你必须证明你的钱是全部合法的，不然他们（美国政府）会把钱全部退给你。”Rob Emerick说。
