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《中国质量万里行》 陈晓伟
雾里看花“小阳春”
中国房地产市场在盘整、低迷的状态中沉浸一年有余，却在今年年初神奇爆发，走出一段洋洋洒洒的“小阳春”行情。部分城市一度重现排队抢房现象，实质需求群体再度陷入彷徨。一方面是人们对中国经济走出低谷的期盼，另一方面刚性需求群体却深恐房地产再现往日疯狂。“小阳春”行情到底会不会延续？中国房地产市场又将如何发展？本刊记者采访业内专家、学者、企业人士以及买房一族，透过他们的思考与行为，求解“小阳春”的后续命运。 买房者小猪的疑惑 小猪，刘小姐的网络ID。这位CBD商圈内某高档写字楼的高级文员，有着飘逸的外表，像一个骄傲的公主，在MSN的签名中，她取名叫“小猪坏脾气”。不过，这段时间，小猪被买房这档子事儿折腾得毫无脾气。“不是金融危机了吗？为什么还买不到房子？”小猪诉苦不迭。原来，婚期将至的小猪，婚房的选择迫在眉睫，这一段时间，她走过了几十个楼盘去踩盘，但是很无奈，她根本“抢”不到房子。 小猪火急火燎地说：“我要买房子了，开发商说在5月份开盘，可是又变卦了。” 小猪为选婚房，几乎踏遍了北京城大大小小的楼盘，最后决定在管庄附近的某楼盘选一套房子。小猪计划的房子面积在80平方米左右，房价在每平米一万元左右。因为男朋友有公积金，算下来，每个月月供2300元，小猪认为两个人供起来会很轻松。再加上两人买房的事儿，双方老人都持支持态度：男方父母出首付，女方父母出嫁妆。 但是，这些天来，仿佛两年前房价疯涨的情境又要重现。“现在很多楼盘的确都在涨价！”小猪感到疑惑不已，“大家都在说房价会跌，怎么就涨起来了呢？”眼下的房价，虽然涨幅不大，但着实让小猪心里没底，开发商这边原定的开盘日期又推迟，很可能为了提价吧。但小猪判断，这个楼盘即便涨价，幅度也不会超过500元，因为位置还是偏僻了些，这让小猪稍稍心安。 小猪是实质上的刚性需求。她说，“我现在真的需要房子，才不得不在这个节骨眼儿买房，所以，只要房子合适了我就会买”。但令小猪闹心的是，好多楼盘只要一开盘就会在一个礼拜之内销售一光。小猪说，“销售都不理客户了，都说没房子，天天在签约。” “你知道远洋沁山水不？去年12月的时候是11000元，现在是13500元，而且还疯抢呢，我都抢不上。”小猪所在的公司旁边有一个海南楼盘的销售处，销售情况特别好，但是没有出现疯抢的现象，北京太特别啦。 说到“疯抢”，这个词汇在地产的字典里已经消失了一两年了吧。但现在好像又回来了。有一个楼盘开盘时，价格比去年最高时降了近5000元，只有100套房源，小猪早早地就赶去抢号，赶到售楼部，已经是人山人海了。小猪说，我哪抢得过人家，他们都提前几天去排队等号了，你说这不是“抢”吗？ 多次抢房的经历，让小猪学到了很多排队的经验，小猪不怕排队，她就怕涨价。小猪最想弄明白的问题是，房价还会像前年那样疯长吗？房价还会不会跌下来？ 售楼员阿丽的“铁证” 世界就是这样的奇妙，一切都被编织在一个彼此关联的网内。 就在小猪曾经踩过的一个楼盘中，阿丽每天都在售楼部忙碌着，沙盘上的每一个细节、每一条道路、甚至哪里有一棵树、一盏路灯她都能记得清清楚楚。阿丽是个敬业的楼盘销售人员，每一件事情都力求做到完美。所以，在北京房价涨势如潮的这些年，她每月都拿着不菲的收入，过着随心所欲的生活。 阿丽说，从去年5月份以来，也许是北京天气过于炎热的缘故吧，她所在的售楼处门可罗雀，偶然进来三两个看房的客人，都会令她喜出望外。所以，带着客人去看房、看小区配套、看小区园林，给客人端茶送水递资料等等，阿丽都乐此不疲，希望能打动看房者，换来一单两单的成交。做售楼员，底薪不高，主要靠着1.8‰的提成维持收入来源。然而，房子成交的数量却在持续减少，以致于一段时间，每个月销售量都是零。去年的那个冬天，阿丽觉得出奇的冷，除了底薪以外，已经好几个月没有拿到提成，逛商场也从她的闲暇时光中被剔除掉，更不消说昔日钟爱的“香奈儿”、“兰蔻”了。几个辞职走掉的同事，一直没有找到合适的工作，在家呆着吃老本儿。这令阿丽很恐惧，每天守着空荡荡的售楼处、对着沙盘与模型、对着其他几个小姑娘，发呆。 虽然从去年年中开始，北京的一些楼盘就开始打折销售，或者送物业费、装修费、送车等优惠措施层出不穷，但阿丽觉得自己的提成还是上不来。 而今年春节后，北京楼市好像被压力冲爆的水管，猛然爆发了。阿丽销售的楼盘项目也一下子涌进来许许多多的买房人，售楼部火爆起来。那次是由于公司拿出100套房源，打出11000元/平方米的价格，而去年刚开盘时，这里的房子底价在16000元/平方米。当天，排队买房的有几百人，小猪就挤在其中。开盘的当天，100套房源瞬间就被抢一空，小猪失望而归。 阿丽感觉自己的好日子又要来了。 同期的北京市场上，伴着沸沸扬扬的“小阳春”行情，很多楼盘悄然提价，阿丽的公司也不例外。阿丽能理解公司追逐利润的行动，但无法忍受楼盘销售再度陷入冰点的困境。 结果阿丽公司的楼盘后来把价格提高到14000元/平方米后，一个月下来，也难以销售几套房子。她仿佛又跌到了去年那个寒冷的冬天。阿丽对这种做法很不屑，她引用《曹刿论战》中的一句话：肉食者鄙，未能远谋。 阿丽认为，她每天经历的就是铁证：房地产所有的问题都集中在房价上面，房价高了，就没人买房；房价降下来，就能卖掉房子。这道理很简单，但很多人却不懂。现在，阿丽越来越怀疑，前段火爆的场面会离她越来越远，“小阳春”真的不能持续下去了吗？ 权威数字的迷局 国家发改委、统计局最新的调查数据显示，4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%；环比上涨0.4%。这些城市新建住房销售价格同比下降1.7%，环比上涨0.3%。全国房地产开发景气指数为94.76，比去年同期回落9.31点，比3月份提高0.02点。 从数据中可以看出，4月份，在全国房地产市场具有广泛代表性的70个大中城市，房价在下降，但比3月份的价格，有小幅的上涨，景气指数也有止跌的趋势。 北京楼市完全沐浴在“小阳春”的阳光下。根据北京市统计局的统计，北京一季度商品房销售同比增长了81.1%。据悉，保利百合花园、星河湾、中信城都宣传在一季度获得了超过1亿元的销售回款。 上海楼市方面，根据“易居中国”系统的数据显示，今年3月，上海商品住宅成交达153.8万平方米，比去年同期高出50％，与2007年楼市旺盛时期的水平相当。 广州楼市在今年3月份成交量集中释放，当月销售房源11331套，4月份虽然逐步过渡到相对稳定期，成交房源也超过万套，并且比去年同期放大近4倍。 深圳市国土房产部门公布的数据显示，今年一季度，深圳市新建商品房总成交面积169.04万平方米，同比增长225％。 沿海城市像海口、三亚、青岛等地区的房地产市场同期也走出一拨精彩纷呈的“小阳春”行情。 年后突出其来的“井喷”现象，出乎人们的意料。去年年底，很多业内观察人士判断，中国楼市最早2009年年底或者2010年上半年，才会伴随着中国经济走出低谷而出现转机。目前出现的“小阳春”行情，让整个房地产形势开始复苏的判断风声水起。 对于整个经济形势的复苏，也有人不断引用官方发布的数据加以证明。国家统计局公布的数据显示，一季度工业生产开始好转，3月份规模以上工业增加值比112316;2月同比增幅高出4.5个百分点，达到8.3%。其他经济数据，比如制造业采购经理指数、信贷数据也非常高，反映出经济的扩张趋势。 在数据大战中，最耐人寻味的是发电量的相关数据，这个数据关系到中国工业企业生产产能的判断。专业人士认为，发电量是判断经济回暖与否的重要参照。据国家电网公司调度中心的最新统计数据显示，4月份，全国发电量2747.63亿千瓦时，同比下降3.55%。此前，工业和信息化部于4月16日公布的数据显示，今年112316;3月份，全国全社会用电量7809.90亿千瓦时，同比下降4.02%，其中3月当月用电量2833.89亿千瓦时，同比下降2.01%。 一般说来，发电厂的发电量与用电量是平衡的，并且是按用电量决定发电量。所以，无论是发电量还是用电量，当这个指标明显下降的时候，就意味着工业企业生产产能严重不足，经济处于下滑趋势。 而房地产的回暖也必须是建立在经济的复苏之上。经济回暖从数据上来看，却显得扑朔迷离，就像用电量与其他的增长数据难以匹配一样，充满了迷雾，无从释惑。 伴随着房地产市场的回暖，部分楼盘的高退房率引起人们的怀疑，一些权威媒体也开始对开发商为骗取贷款而导演“假按揭”现象进行公开质疑。 暖意之中，乱象背后，让人不得不冷静思考：“小阳春”行情，到底是昙花一现，还是持续“艳阳天”？专家论争“小阳春”
董藩（北京师范大学房地产研究中心主任）—— 楼市步入上行通道
观察中国房地产市场，北京、上海、广州、深圳等一线城市具有一定的示范效应，而一季度这些城市的交易量都大规模放量。董藩认为，从4月份的成交量来看，楼市“小阳春”行情还在持续，北京、上海和深圳等地，商品住宅成交量都再创新高。
董藩说：“毫无疑问，房地产市场是回暖了，主要的证据和表现就是量价齐升。”而且，在未来两个月当中，成交量还可能基本维持在这个状态，但是两个月之后，交易量可能会出现略微下滑的局面。积累的需求释放的程度差不多了，市场交易就会恢复到正常状态。 与楼市一起回暖的还有土地市场。从2007年年底开始随着楼市销量下滑，开发商纷纷放缓拿地，在去年一年各地土地以底价成交，甚至是流标的情况时有发生。而现在随着楼市成交量的回升，部分城市土地市场也出现了回暖的气象。 4月底，上海今年以来第三次大规模经营性用地出让结果公布，14块经营用地无一流拍，部分热门地块受到多家开发商的争抢。在8块住宅用地中，有一块以总价5.6亿元成交，超出底价82%，成为上海去年以来溢价率最高的地块。 此外，五一期间重庆四大土地储备集团大手笔拿出73块土地，向全国推介重庆房地产项目，规模创下历史记录。 董藩认为中国房地产市场价格的底部在去年12月份就已经出现。原因是，作为房地产开发商，在去年12月份承受的资金压力最为沉重，要支付工程款，要还银行贷款及内部集资款等。为了回笼资金，各地楼市打折销售成为市场常态。而作为支撑楼市消费的主要群体，其表现出的都是刚性需求，这种需求被压抑了一年多的时间，必然会自发地释放出来。 针对焦点房地产网《每周成交情报》公布的北京楼市持续3周成交下跌的数据，董藩认为，这种下跌完全是来自对于所谓“假按揭”现象的严重炒作，从而造成对需求群体心理面的影响。实质上，“假按揭”的现象在上个世纪90年代就出现了，金融监管部门对此尤为关注，目前很难会有“假按揭”的可能。 董藩认为，房地产市场已呈现上升态势，或有略微波动，但已踏入上行通道。 郭田勇（中央财经大学中国银行业研究中心主任）—— 多方合力或助演“艳阳天” 首先，要从供求关系等方方面面来综合看待。郭田勇认为，之所以出现“小阳春”行情，从需求来看，房地产一路低迷到现在，刚性需求被压抑的时间偏长。自国家出台一系列经济刺激计划以来，信贷大量增加，股市也出现一定反弹，宏观经济有好转的势头，购房需求得到一定程度的释放。 “小阳春”行情中，二手房交投更活跃。由此说明，现在的刚性需求还是以自住性购房为主，改善性住房和投资性住房不太可能去买二手房，行情出现的根本推动因素在于自住性住房成交的火热。为什么二手房较为活跃？这还是由于新房价格比较高、单套面积比较大，远远超出刚性需求群体的实际承受能力。 房地产如果要从“小阳春”迎来“艳阳天”，还需要在新房的销售上放出量来。从现实情况看，今年实现“艳阳天”的可能性还是存在的。 房地产市场的交易双方，买房者希望房价越低越好，而卖房者则希望越卖越高，这种矛盾的调和决定了市场的交易情绪。在市场低迷的情况下，如何释放购买者的潜在需求并向其提供优质优价的住房，仍是房地产企业必须应对的关键。在本轮楼市调整中，房价逐渐走低使自住的刚性需求增加，促使近期交易回暖；与此同时，国家明确提出鼓励改善性购房，并通过降低交易税费等政策刺激改善性户型的成交，这使得潜力巨大的改善型需求也开始释放。 从宏观层面的来看，现在影响房地产有关因素主要有三：首先，国家坚持宽松的货币政策，社会总需求的膨胀速度较快；其次，虽然房地产没有进入十大产业调整振兴规划，但是它仍然还是被政府作为一个拉动内需的重要行业来发展，也出台了一些优惠政策，特别是地方政府的积极性更高；第三，从银行方面来看，年初以来信贷投放加速，中长期贷款快速增长，票据融资量放大。一些房地产开发商则以楼盘为抵押从银行获得长期贷款，这都使开发商获得了一定的资金支撑，对于市场回暖有很大的促进作用。 从这些迹象来看，中国房地产在下半年有可能形成底部。当然，如果房价再继续进行一个适度调整，会对底部形成更有利一些。但实质上，房价能不能调整，调整有多深，现在还很难判断。宏观层面的支持今年下半年形成一个底。 房地产“小阳春”行情要延续下去，并且演变成“艳阳天”，应当努力激活改善性住房需求。改善性住房一般是为了换房，小房换大房，换房的人群收入水平高，买的一般是新房，而且是大房，这一部分人群的需求释放对促进“小阳春”变成“艳阳天”很重要。 一个健全的房地产市场是由自住性需求、改善性需求、投资性需求共同支撑起来的，单独依靠某一方面的需求难以持续。从长期来看，刚性需求进一步构成市场转变推力的能力会越来越小，而中产阶层的改善性需求将是住房消费的主力。 要活跃房地产业，就需要改善性需求的进一步释放。日前出台的“房贷新政”将“改善型住房”从二次置业中剥离出来，与“投资性需求”加以区别对待，已表明政府对这部分需求的支持和重视。 因此，房地产市场能否真正回暖也将取决于未来改善型需求的释放程度。房地产企业应该看到这种趋势，根据市场和需求变化，主动采取措施，如适度加大地段、环境、户型等方面更为优越住宅的开发比例，争取更多的有利形势。 政府希望有一个持续、稳健发展的房地产市场，开发商期待一个公平有序的竞争环境，而老百姓盼的是拥有自身负担得起的房子，这三者其实并不矛盾。只要能协调好居民、政府和房产开发商的利益，让房价与居民购买力“渐行渐近”，应该能达到“三赢”。蔡志喆（深圳市经典阳光置业发展有限公司总经理）——沿海房地产先行一步
沿海地产有两类：一类是指广东、上海等东部经济比较发达的地区，这类地区的购房主要受经济形势的影响，一旦经济转暖，购买力就会有效释放出来；第二类沿海地区指海南、青岛等沿海城市，这一类城市的房地产项目，被高端购房群体作为奢侈品来消费，他们买的主要是环境和生活方式，而不仅仅为了满足居住。所以，当市场回暖的时候，这一类城市的购房需求将最先释放出来，并且将购房目标锁定在沿海环境资源较好的城市。因为这一类人群对市场的判断总会领先一步。另外，像海南这样的沿海地区，购房群体分布在全国范围内，消费群体庞大，不受地域限制，有强劲的购买实力。 拿三亚来说，112316;3月份，成交均价为8859元/平方米，这个价格与去年同期相比涨了，而沿海一线海景房则涨幅更大，大约有2012316;30%的幅度。三亚市中心位置稍好的项目均价在8000元左右，三亚周边地区的项目大致在600012316;8000元的区间。实质上沿海房地产项目的平均价格在25000元12316;28000元，而高档的别墅项目售价在50000元以上，海南的住宅价格是持续上涨态势。 沿海城市房地产，特别海南的房地产项目主要是卖给外地人。年初以来，在三亚买房的外地人比例占到98%，大部分群体是观光度假群体。而海口的外地人购房的比例也在持续上升，200112316;2003年，外地人来海口购房的比例占3012316;40%。200412316;2006年，外地人与本地人购房成交量持平，各占一半。2008年以后，外地人购房比重取代了本地人。到今年年初，外地人在海口的购房比例达到90%以上。从成交量来看，外地人的购房比例在持续上涨，而本地人的购房比例却在下降。这里面有几个原因：第一个是受这次金融危机影响，住宅市场大幅萎缩，全国各地都一样。本地人与外地人购房的目的是不同的，本地人购房主要是解决自住问题，以投资为辅。而外地人购房，却是以投资、度假、养老为主要目的。所以，外地人的购房心态、购房需求以及购房承受能力受市场影响与本地人的自住性购房很不一样。本地购房群体由于受宏观形势、个人承受能力影响，观望情绪较浓，购房目标也转向了保障性住房，外地人相对来说实力比较强，由于看好海南未来的市场，所以购房的成交量呈现放大的状态。 海南房地产新一轮增长趋势已经显现。今后几年，海南的基础配套设施将更加完善，而且，海南在国内国外的知名度也在提升，已经成为世界财富人士居住的新选择。随着跨海大桥、环岛铁路工程的建设，交通将更加便利，支撑海南房价上涨的因素越来越充足。 蔡志判断，“小阳春”会延续下去，但上半年会是一个缓慢增长的过程，年底会有一个更为集中的爆发，真正进入新一轮增长的高峰期，应该出现在两年之后。随着人们的生活水平不断提高，对居住的要求越来越高，一旦整个经济形势回暖，沿海房地产一定会有一个更加迅猛的发展。 易宪容（中国社科院金融研究所研究员）——楼市回暖言之无据 易宪容认为，现在披露出来的成交数据，实质上并没有那么大，存在虚假的因素。而且，现在的房地产市场在供求关系上是产品过剩的状态。 谈到对中国房地产市场底部的判断，易宪容说：“都还没有调整，怎么可能有底部？”他认为至少在这一两年内都不可能走出调整的周期。 易宪容分析说，看上去这几个月销售量在增长，但是，这种增长仅仅是相对于2008年的销量情况而言的。2008年房地产销售同比下降达到20%以上，因此可以判断，绝对销售量的增长仍然十分有限。 易宪容指出，整个房地产市场的繁荣历程，可以从个人按揭贷款这个数据的变化来判断。 2006年末，全国购房贷款余额2.27万亿，比年初增加3630亿元。其中，个人住房贷款余额为1.99万亿，占购买住房余额的87.38%；个人商业用房贷款余额2652亿元，占购房贷款余额的11.67%。 2007年末，购房贷款余额3.03万亿，比年初增加7174亿元。其中，个人住房贷款余额为2.70万亿，增长为36%以上，占购买住房余额的89.1%；个人商业用房贷款余额3090亿元，增长为16.5%，占购房贷款余额的10.2%。 2008年末，个人住房贷款余额为2.98万亿元，同比增长10.5%，增速比上年低25.6个百分点。 2009年第一季度个人住房按揭贷款984亿元，其中112316;2月份532亿元，3月份452亿元，前两个月同比是负增长。特别是2009年2月估计个人住房按揭贷款不足120亿元。 从上述数据可以看到，国内房地产价格的变化及房地产兴衰都与个人住房按揭贷增减有关，房价快速上涨及销售快速增加都是与个人住房按揭增长成正相关的。可以说，如果没有2007年个人住房按揭贷款快速飚升，是不可能出现当时房地产的繁荣及房价飚升的。而2008年个人住房按揭贷款增速锐减，也是国内房地产销售萎缩的关键所在。 2009年112316;2月份，尽管政府采取大力度的个人住房按揭贷款信贷优惠政策，但是个人住房按揭贷款不仅没有增加，反之在2008年的基础上进一步萎缩。如果按照这两个月个人住房按揭贷款增加额，未来一段时间之内，住房销售萎缩只会进一步加深而不会缓解。尽管3月份有所增长，但仍然不足造成房地产“艳阳天”。 易宪容分析说，如果个人住房按揭贷款不仅没有增长反而下降，那么房地产“艳阳天”从何而来？还有，从当前房地产的销售情况来看，房地产销售的增加在于房地产开发商价格向下调整，在于房地产产品结构调整及安居工程落实等。因此，房地产销售有所增长只是相对没有销售的而言。在全球经济衰退、国内经济还没有走出下行风险的大背景下，房地产岂能一枝独秀、出现所谓的复苏？
