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投资者报(分析员 李静)
国土资源部近日公布的《2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告》（以下简称《报告》），似乎给房地产市场看跌人士的观点提供了新的论据。 在这份报告中，全国城市地价总水平同比环比双降，分别下降了1.53%和2.25%，是8年以来首次出现这种局面。 地价的下跌，的确能够降低企业土地取得费用进而降低总成本，从而为房价下行提供空间。但未来房价下降与否，并不单单是地价这一因素就能决定的，还要看需求、开发商利润需求、地方政府政策以及投机活动的情况如何变动。在这一系列复杂因素相互作用和博弈的过程之中，房价虽然成本有所下降，但价格走势仍不明朗。 地价下跌影响有限 一谈到地价的下跌，很多人自然就会想到房价大幅下跌的时刻是不是要来了，因为地价是房地产成本中的重要一部分，成本下降了，房价自然就有了下跌的空间。 其实，实际情况并没有这么简单。 首先，我们来测算一下地价成本的下跌对房价的影响程度到底怎样。 以全国35个重点城市为例，这些城市近些年地价平均占房价的30%左右的水平。根据2009年一季度全国地价同比2.25%的这一降幅，考虑两者30%的这一比例，房价在地价影响下，同比也仅只有0.68%的降幅。 即使这一降幅果真能实现，也不能认为房价就真的下跌了，还要看这一态势是否具有延续性，而这一延续性主要是由地价能否持续下跌来决定。但鉴于中国土地所有制的特殊性，土地价格的波动会引起方方面面的调整，这一特点，使得市场很难准确判断地价的未来走势怎样。 根据《报告》中对地价变化趋势的预测，认为由于宏观经济受到了金融危机的影响，劳动就业、土地财政、外贸等都出现了不同程度的困难，造成房地产市场也疲软，进而使得土地市场受其影响，需求低迷，地价水平呈回落趋势，并预测2009年上半年宏观经济和土地价格都将下行。 若这一预测准确，也不能保证房价有较大的跌幅，关键还要看地价的跌幅怎样，以及房地产行业的发展态势怎样。而且，房价和地价的关系并不是100%的因果关系。 一起涨但不会一起跌 通过对2001年至2008年综合地价增长率和平均房价增长率的相关性分析，结果发现，两者的相关性为0.62。 0.62的相关性，表明两者之间的确存在着一定的关联，但并非100%的跟随关系或者因果关系。具体来说，包括两个方面的内容，首先是房价和地价具有相对比较紧密的关联性，其次，除地价外，还有不少因素在左右房价的走势。 就房价和地价的关系而言，具有“可以一起涨但不会一起跌”的特征。 作为产品和生产要素，房子和地价属于互补品的关系，房子依赖土地而建造，土地依赖房子而升值。既然是互补品，它们之间就会存在着互为因果的关系，具体体现在，房价的上涨带动地价的上涨，地价的上涨又驱动房价的上行，这一点从连年攀升的房价和地价可以看出。 有意思的是，房价和地价互为因果关系只是在房价的上涨通道成立，而在下跌通道也不一定应验。 具体体现在，房价下跌了，地价是否下跌并不确定，后者要由土地的供给方政府决定，而地价下跌了，房价是否会应声而跌也不确定，这要由房地产开发商来决定。 单就地价下跌并不一定会引致房价下跌来看，主要是因为房地产是一个利润空间相对比较大的行业，其价格的走势，更依赖于需求而非成本。 我们知道，房价的构成，主要包括土地取得成本、建筑安装工程成本、管理费用、销售税费、开发利润等构成。地价只是其中的一个影响因素，其他因素，尤其是开发利润的影响更为强大。对于房地产开发商来看，追逐利益的最大化是永恒的目标，地价下跌的确能够相应减少成本，但是并不代表房地产开发商会自觉自愿地随之降价，除非需求不振，市场不乐观，这才是逼迫开放商降价的最有力武器。 多种因素影响房价走势 具体来看，除了地价之外，对房价起到比较重要影响的因素，还有需求和开发商对利润的追逐目标。未来，不管是政策主导因素的作用，还是真的如国土资源部所说的土地需求萎靡不振，地价的下跌态势可能还会延续一段时间，但是，房价的走势在诸多因素的影响下，仍很难看清楚。 首先，就需求来看，房地产研究机构REICO曾发表报告称，中国1962年至1980年的婴儿潮，将使得未来15年中国的住房需求都维持在较为旺盛的水平。 其中，25岁至35岁之间的人口约有1.2亿，这些人群处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小，他们将成为未来几年住房消费的主力。 但是，也有人质疑这一“刚性需求说”，认为所谓的刚性需求并不正确。首先是因为现在房价走势不明朗，购房族由于买涨不买跌的心理作用，观望情绪较浓，使得刚性需求延缓实现。其次，也是最关键的一点，那就是房价高得超出了普通居民的购买能力，一年工资只能买4平米房子的说法也是事实，那么刚性需求因为支付能力问题而化解。 近期市场的“小阳春”和“伪阳春”说法并存，使得需求的不确定性加剧。 就开发商对利润的追逐程度来看，经济增速下滑，使得房地产企业的光景大不如前，开放商会适当调整利润预期，但是在前期，房地产企业净利润率普遍在10%以上，其中中高档房地产的利润率一般在30%~40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。习惯了高利润的开发商们，很难一下子大幅度降低对利润的攫取水平。而各大地产巨头自相矛盾的言论，使得市场也很难猜测出他们的利益诉求到底怎样。 因此，需求的震荡，加上开发商让利与否及让利空间几何都难以确定，使得未来的房价走势仍不明朗，而以地价推测出房价也变得尤为艰难。
