爱华网投资者报(记者曾郁兰) “证监会发审委刚刚换届，下周我们就去北京拜访他们。”2009年4月17日，华侨城董秘李珂辉向《投资者报》表示。言下之意，搁置10个月的华侨城整体上市一事，又将再次启动。 伴随这一动作的是2009年一季度华侨城地产项目热销。4月22日，华侨城公布一季度报告：一季度经营活动产生的现金流量净额达到3.35亿元，比去年同期增长383.26%，而2008年整年的经营活动产生的现金流量净额也只是11.25亿元；一季度归属于母公司所有者的净利润则同比增长了210.87%；由于参股的房地产公司的结算面积增加，也使得华侨城一季度获得的投资收益增长了199%。 对此，华侨城董事长刘平春表示，今年华侨城的市场投放量较去年有大比例上升，市场有回暖迹象，明显好于去年。不过还要看后三个季度的表现。 如果业绩真的趋好，整体上市对投资者将会有比较积极的影响。在利好预期下，华侨城的股价进入2009年后，已经出现连续上涨，8元左右减持的很多投资者都连呼后悔。而按照2008年华侨城所公布的增发方案，增发10亿股募集83亿元，每股作价将是8.3元。 供应“稀缺”房产 “整个一季度，情况非常好。”华侨城董事陈剑表示。据他介绍，深圳纯水岸四期，楼市高峰时定的价，2008年销售受阻，2009年销售速度加快，现在已经无楼可卖；和招商地产合作的曦城项目，最近也卖得挺好，独栋别墅只剩11套，联排也只剩20多套。前几天，上海浦江新城开盘，当天销售80%。 华侨城的房子，一遇“小阳春”，就卖得非常好，似乎正好应证：市场中游离于实体经济之外的投资资金对供应不足的高端房产的狂热追逐。而华侨城供应的恰恰是稀缺的高端房产。 华侨城之所以能持续供应“稀缺的高端房产”，因为，“是各地政府请我们去拿地。”华侨城董事长刘平春一语道破：“华侨城的绿化能力，是各地政府争相邀约的原因。”刘平春还透露，印度、马来西亚，都找过华侨城，希望输出“华侨城”，但是我们希望国内市场要占据领先，再考虑国际化以及和国际品牌合作。 董事会秘书李珂辉也表示，虽然我们也是要按程序参与招标、拍卖和挂牌，但我们的绿化能力会让我们获得优先。而这与招商地产似乎有异曲同工之妙，招商地产是尾随招商局开发港口，当港口配套商业设施进行招拍挂时，当地政府通过设置条件，让招商地产获得土地开发权。华侨城似乎也是如此，无论是200万平方米的成都华侨城，还是620万平方米的云南华侨城，华侨城都几无悬念的拿下超大面积地块。 2008年，华侨城在土地上的最大突破，应该要算云南华侨城项目。“我们的云南项目就是参照东部华侨城的模式。”刘平春表示。云南省对云南华侨城项目的重视，从其把之列成2008年云南省重点项目，可见一斑。 当然这也是华侨城目前的区外重点项目，项目土地在2008年顺利摘牌，总面积是620万平方米，相当于1.3个深圳华侨城，0.7个深圳东部华侨城。华侨城和香港华侨城分别持股50%、20%，云南省城市建设投资有限公司，也有30%的股份。 不过，在房地产市场狂热期，华侨城也会失误。刘平春就承认2007年在天津拍得的项目地价比较高，但是，陈剑表示：“正在和政府协调解决，正式确认后会公告。天津项目是战略需要。”李珂辉则表示：“现在拿的地，目前看价格并不便宜，但是我们一次拿一大块地，分期慢慢开发，长期就能享受土地的时间增值，到时候，土地成本又会显得低了。”或许如业内人士分析，天津作为继上海浦东后的第三个热点城市，华侨城在天津可能还要洽谈更大面积的地块。 对于稀缺地块，华侨城的策略就是：先大块的拿到手，再分期开发。这的确造就了今天“手握稀缺土地”的华侨城，但在这漫长的开发时期，是否会遇到政策调整或者土地调价的风险？在4月17日的股东大会上，就有投资者询问，深圳将停止别墅和高尔夫球场项目的土地供应，东部华侨城的土地，会不会没办法再建别墅了。华侨城董事翦迪岸很肯定的表示：“东部华侨城的4万多平方米，手续全部办完了，2013年左右开发完。” 整体上市再启 当房地产市场慢慢启稳，公司业绩趋于利好的情况下，华侨城择机再次启动整体上市计划，对投资者将有积极影响，但并不直观。 从华侨城2008年年报中可以看到，华侨城在房地产业务上，总是与华侨城集团、华侨城房地产公司存在着交叉持股的关系，投资者对华侨城的房地产业务收益和项目进展情况，总是剪不断理还乱。“华侨城整体上市，就是期望能减少关联交易，规范治理，增加透明度。”刘平春表示。 目前，华侨城集团作为持股48.26%的大股东，在房地产项目开发上，常常既是项目合作方，又是交叉持股方，比如，波托菲诺项目，大股东持有华侨城房地产公司60%股份，上市公司持有华侨城房地产公司40%的股份，而华侨城房地产公司和上市公司又分别持有波托菲诺项目各50%，最终，波托菲诺如果能挣100元利润，上市公司从波托菲诺上可收获70元，但是，具体分配下去，大股东是收获63.78元，上市公司的其他流通股东是收获36.22元。 如果整体上市，并且大股东按持股比例全额认购，比如，大股东出售能挣100元的波托菲诺的30%股权（60%*50%）给上市公司，同时按48.26%的比例认购，那么大股东能通过出售收获15.52元现金，最终，波托菲诺的100元利润都归上市公司，大股东则从波托菲诺上获取48.26元的股东权益，加上之前的出售收益15.52元，大股东共获得63.78元，与整体上市前的63.78元相同。 但是，如果地产真的持续回暖，而非“短期回暖”，那么，波托菲诺可能不止挣100元，而大股东仍然按100元的评估出售，大股东的收益就会比“不整体上市”少，其他流通股东的收益则会增多，所以，投资者会询问：随着2009年一季度华侨城地产销售回暖，华侨城整体上市的资产评估值是否会增加？华侨城大股东的副总裁兼华侨城监事长董亚平表示：“今年肯定要重新核实和评估整体上市资产，价格肯定会变化，评估正在进行中，数据会有一些变化，只是正常调整。”
另外，同时纳入的非地产业务，其价值又当如何评估，值得斟酌。非地产业务的盈利能力，如果低于地产业务的盈利能力，对上市公司的盈利能力就会存在稀释。而在华侨城2008年6月的收购可行性研究报告中，华侨城作了如下说明：本次收购后的净资产收益率较收购前的水平略有下降，从15.19%降至13.37%。
