爱华网投资者报(记者林密) 只有当所有伤口都揭开了面纱，生病的躯体才能真正恢复，而商业不动产可能就是美国经济危机潜伏的最后一颗炸弹。 4月16日，总部设在芝加哥的美国商业地产巨头General Growth申请破产，成为美国房地产业在这场金融危机中迄今为止最大的牺牲者。这也是美国历史上最大一起商业地产商破产案例，商业不动产产业的隐忧因这桩破产案而凸显，成为初尝“复活节”的美国银行业头上的一朵乌云。但只有当所有病症都已显现，救助措施才能更有的放矢，只是复苏的路还会很漫长。
商业地产价格还要降 以地产数量计算，General Growth是美国第二大购物中心运营商，仅次于Simon Property 。它创立于1954年，由一家食品店成长为商业地产巨头。 它拥有超过200家购物中心，其中包括拉斯维加斯“时尚表演广场”、波士顿“法内尔厅市场”等声名显赫的大型购物中心。上市总资产高达295.6亿美元，但因此前疯狂并购扩张，如今负债已高达272.9亿美元。它的破产是美国历史上最大规模的破产案之一。 General Growth在全美范围内均拥有地产项目。从去年11月起，其已被不断警告，如果再无力偿还按揭，就必须寻求破产保护。“我们无法获得足够的支持以债券招标获得资金，所以除了申请破产保护，我们没有别的办法。”其主席托马斯?诺兰表示。 General Growth在一份声明中说，在破产保护期间，公司仍将不断寻求战略转型，尽快通过重组，维持其在全美的业务。 美国经济陷入衰退导致消费下滑，商业不景气导致许多商家撤出购物中心，这是造成General Growth陷入困境的重要原因。美国赖斯研究机构的数据显示，购物中心空置率在2008年达到近10年来最高点7.1%。 General Growth的破产拉开了美国商业不动产的黑洞，由于多数开发商目前正面临运营资金不足、到期债务难以偿还等问题，更多的美国大型商业开发商恐将步其后尘。 购物中心情况不佳，写字楼状况也不容乐观。据美国彭博通讯社报道，美国城市写字楼空置率越来越高，第一季度的平均空置率上升到12.5%，为3年来的最高。据预计，美国写字楼空置率到今年年底将达15%，接近10年来的最高纪录15.5%。 作为美国最大的写字楼市场，纽约曼哈顿地区的办公楼出租率也是一跌再跌。据美国《纽约时报》报道，过去几个月在金融风暴中倒闭、合并和紧缩开销的金融机构，已有不少迁出曼哈顿的金融区。 今年3月，曼哈顿写字楼的空置率达到14.2%，为1994年7月以来的最高点。随着写字楼空置率上升，商业不动产商为寻找客源展开了激烈的竞争。目前，曼哈顿平均租金为每平方英尺60.44美元，远低于开发商的预期。 “商业地产价格还没有贬值到位。”有“金融大鳄”之称的著名投资人索罗斯近日在出席华盛顿的一个论坛时表示，“人人心中都有数，贬值迟早要发生。最近一些交易已经对此有所反应，预计商业地产价格将下跌至少30%。” 另外，美国商务部最新公布的数据显示，其3月新房开工率大降10.8%，折合年率为51万套，比去年同期减少了48.4%，低于市场原先预期的54万套，这也是自上世纪40年代以来的第二低点，仅高于1月的48.8万套。同时，房屋建筑许可发放数量下降了9%，折合年率降至51.3万套，低于54.9万套的市场预期，创历史新低。在过去12个月中，美国新房开工率累计下降48%，较三年前的峰值回落了78%。 增大银行业压力 在商业房地产领域，需要买下购物中心、写字楼、宾馆、公寓以及仓库和物流中心，都非常依赖于举债融资。它们出现状况，给刚有起色的美国银行业又形成了一定冲击。 据路透社报道，在证券研究机构Fox-Pitt Kelton最近调查的近60家银行中，平均23%的贷款去向为商业地产，有的银行商业地产放款比重更是高达57%。Fox-Pitt称，银行仍需面临630亿美元建筑和商业地产相关损失，相当于此业务预估总亏损的83%。 另据统计，美国主要银行涉足商业地产领域资金总额达1万亿美元，这一数字虽只相当于民用住房贷款市场的一半，但对银行而言，如果商业地产贷款出现大面积坏账，影响不可小觑。 而根据专注于资本投资市场商业房地产的独立调查公司Real Capital Analytics Inc.最新统计，今年第一季美国商用不动产放款呆账，由2008年第四季的460亿美元攀升至659亿美元，大增43%。其研究主管Peter Culliney指出，商用不动产贷款呆账增加的情况至少还会延续一年左右。 索罗斯也表示，商业地产市场下滑将给美国银行业带来更大的压力。他认为奥巴马政府应尽快调整银行资本，以应对商业地产资产进一步贬值的风险，而此前白宫在拯救银行业的行动上明显地“反应太慢”。 复苏任重而道远 由于担心贷款安全，美联储地区性银行提高了对商业地产贷款的要求。但美联储理事、亚特兰大联储主席洛克哈特(Dennis Lockhart)4月18日表示，美国经济复苏最新的巨大挑战——商业房地产市场，可能是美联储扩展特别贷款项目的下一个目标。在今年美国经济前景面临的风险中，Fed将关注商业房地产市场状况的持续恶化。2009年到期的大约4000亿美元的商业房地产贷款存在违约和再融资失败实际风险上升。 洛克哈特表示，美联储的决策者仍在考虑是否把商业房地产贷款赞助包含在短期资产支持证券贷款安排(Term Asset-Backed Securities Loan Facility)中，但目前还没有正式决定，细节也尚未确定。 从历史经验看，商业房地产市场在经济下滑的周期中通常是最后一个遭受冲击的。其问题的暴露，也从一个层面说明美国经济逐渐已经见底。 白宫国家经济委员会主任劳伦斯?萨默斯(Lawrence Summers)表示，“球从桌面坠落的感觉”即将成为过去。但是，“回升会有多强劲、多快，就不太清楚了。”经济复苏是一段漫长的过程。重新创造就业岗位需要时间，支撑金融体系需要时间。 美联储副主席科恩表示，美国第一季度经济大幅萎缩，而趋势显示第二季度经济也在缓慢萎缩，但可望此后回稳。 现在美国的经济更像最近的天气，乍暖还寒。相比之前惨不忍睹的经济数据，现在的数据已是喜忧参半。美国消费者情绪指数显著回升，从3月的57.3回升到4月的61.9，达到去年9月以来的最高点。富国银行、美国银行、摩根大通、高盛、花旗等大型银行相继宣布第一季度扭亏为盈。但投资者的怀疑态度还将让美国股市继续震荡，不排除继续探底的可能性。 4月20日，美国经济咨商局(Conference Board)报告，经济衰退的势头有可能贯穿今年整个夏季，但经济衰退的程度将有所 缓和。其公布的3月先行经济指标指数下滑0.3%，好于预期。 “4月美国经济已经陆续出现了一些好转迹象，但先行经济指标指数及其主要指标仍然呈现下降趋势。”美国经济咨商局经济学家肯?葛德斯坦(Ken Goldstein)表示。 现在的好转迹象只是和最坏的时候相比，重新走上正轨则还需更长时日，逐渐见底的美国经济迎来的将是一条漫长的复苏之路。
