爱华网序：“国进民退”无疑是下半年房地产市场的流行词之一。尽管媒体上关于国进民退的论述文章已有很多，但大多以时评性的批评文章居多，真正深入剖析这种现象背景原因的文章却少之又少。央企纷纷涉足房地产的原因是什么，央企地产新势力对未来房地产市场格局会产生什么影响，其背后又有哪些隐忧……相信许多人都非常关心这些问题，包括央企地产企业自己。这些年来，兰德咨询曾先后与16家央企地产企业中的9家有过合作，了解央企的房地产投资业务情况，也比较熟悉他们的战略规划及运营机制，加之我们长期跟踪研究这类企业并曾做过专题课题研究，从今日起，将登载六篇连续文章。敬请关注。
央企地产业务系列谈之一：国企一直就是市场主力军
摘要：即便是以出身定成分，也不能说是危机过后国有企业的发展速度加快了，而是民营企业骤然慢了下来——正所谓“水落石出”，此消彼长，纯属“相对”使然，纯属市场经济中的正常现象。
许多人认为民营企业是房地产市场上的主角，其实这是一种错觉。事实上，在我国房地产市场发展的各个阶段，国有房地产企业始终就是市场主力军：且不说1993年、1994年前国有房地产企业是市场上的绝对主角，就是第一次泡沫后直到1998年，在各个城市的房地产市场上也是各级政府下属的城建公司、房屋开发公司以及各类机关、各家银行办的房地产开发公司唱主角。在那个阶段，民营房地产企业影响式微，只是房地产市场上的配角，其市场份额、影响力等与现在决不可同日而语。
1998年以后，我国房地产市场进入了高度市场化的发展阶段，也经历了一个快速发展的“黄金十年”。不可否认，在过去十年里，虽然民营房地产企业突飞猛进地抢占了大部分市场份额（至少超过60%），但这种此消彼长的现象与其他大多数行业一样，都属于历史必然，但如果错误地认为民营房地产企业已统领房地产市场，或者国有房地产企业已失去主力军角色，显然是人为地放大了两者其实相差不大的市场份额。以国进民退前的2008年为例，根据兰德咨询对北京、上海、成都、西安等城市房地产销售总aihuau.com额的分析，国有房地产企业的市场份额约为35%——虽然与十年前相比，两者的份额比例刚好颠倒了过来，但我们仍然不能说市场份额超过三分之一的国有房地产企业就不是市场主力军了。另外，从行业排名中的企业性质上看，2008年10强企业中，国有房地产企业占五席，还不算万科的第一股东华润也是国企。
其实，随着企业越来越市场化、股权越来越多元化，简单地以“出身”定企业性质本身就是不严谨、不恰当的。例如在一线企业中，我们只能是说中海、招商、华润、绿地、金地、首开等企业具有是国有企业的性质和背景，不能说他们就是国有企业，事实上它们都是社会公众型的上市企业。另外，我们也不能说万科、绿城、富力等就是民营企业，事实上它们的股东中也有国有企业，它们也都是公众型的上市企业。从这个意义上说，“国退民进”这个词本身就经不起推敲。
即便是我们抱持“成分论”，也不能说是危机过后国有企业发展加快了，只能说经历危机后民营企业的发展速度骤然慢了下来。更严格地说，这种变化趋势也不是发生在危机出现以后，而是在延续此前就已经出现的既有态势。以万科和保利为例。过去三年以来，万科的年同比增长率分别是52.19%、146.63%、－8.58％，而保利的同期增长率分别超过70%、101.31%、91.24%，其平均增长率明显高于前者。
许多人之所以几乎忘了市场上还有国有房地产企业，纯属是因为国有企业不像民营企业那么张扬，那么引人注目。这是因为这种错觉，当国有企业逆势奋进时，特别是当受人瞩目的央企加快房地产市场布局时，才引起一片惊呼。
事实上，国有企业始终就是房地产市场上的一只生力军。危机发生后，不是国有企业发展快了，而是民营企业慢了下来——国进民退，此消彼长， 纯属“相对”使然，纯属市场经济中的正常现象。
