爱华网⊙记者 朱周良 ○编辑 朱贤佳
尽管美国楼市总体在复苏，但商业房地产领域的风险却再度集中暴露。在经历了数月财务困难并与花旗等债权人协商无果后，上周日，美国最大的商业房贷发放机构嘉迈（Capmark）金融集团无奈宣布申请破产保护。 嘉迈的破产可能导致其投资人的数十亿美元投资血本无归，后者主要包括KKR和高盛资本合伙等私人股权投资公司。但这还不是最糟的，官方和民间人士警告说，嘉迈的破产反映了当前美国商业房地产市场的风险正在集中释放，可能引爆新一轮中小银行破产潮。 KKR、高盛均为投资方 总部位于宾夕法尼亚州的嘉迈金融集团创立于2006年3月，成立之初的资产主要是通用汽车旗下通用汽车金融服务公司（GMAC）的商业房地产贷款。该公司目前是美国面向写字楼、购物中心、酒店和其他商业房地产投资者和开发商的最大放贷机构之一。 据嘉迈集团表示，申请破产是迫于自身糟糕的财务状况以及商业不动产市场的不利形势，同时公司也严重缺乏资本。事实上，嘉迈已陷入困境长达数月，9月份，该公司就因财务困难发出警告：集团可能申请破产。第二季度，嘉迈亏损16.2亿美元。 破产文件显示，截至6月30日，嘉迈集团拥有201亿美元资产和210亿美元负债。在申请破产前，嘉迈与花旗和摩根大通等债权人的协商破裂，后者不同意所谓的“预先安排破产”模式。据称，除了花旗和摩根大通，其他持有嘉迈集团有担保债务的债权人还包括对冲基金保尔森公司、Anchorage顾问和银点资本等。 对于嘉迈的投资人来说，破产可能意味着它们的投资打了水漂。资料显示，多家私人股权投资公司都在嘉迈的投资方之列，包括KKR、高盛资本合伙公司以及五英里资本公司。据称，这些公司共向嘉迈总计投资了近22亿美元现金。 嘉迈提供的破产文件显示，上述PE财团共拥有该公司75.4%的股份；紧随其后是GMAC，后者持股21.3%；余下股份则由嘉迈的员工和董事持有。 如果嘉迈最终破产，这些股东的投资可能分文不值。据称，KKR今年早些时候已将其对嘉迈的投资全额计提损失。 中国业务暂不受影响 记者查阅嘉迈集团的官方网站发现，公司的业务遍布全球，在中国上海、印度海得拉巴以及日本东京等亚洲城市都设有代表处。资料显示，2007年2月，嘉迈金融曾与中国的中锐地产集团在上海签约，宣布向后者在无锡的一个大型地产项目投资3000万美元。 不过，据嘉迈集团的最新声明，这次的破产申请并不涉及旗下的亚洲和欧洲业务部门，同时也不包括集团旗下的嘉迈银行、嘉迈投资以及嘉迈证券等几个子公司。 据透露，嘉迈集团部分无法偿还的债务可能会被转换为股票。目前的计划是，保留嘉迈集团全部业务作为重组后公司的一部分，或作为“继续经营的公司”以全价出售。9月份，嘉迈集团曾宣布将旗下的抵押及贷款服务业务，以4.90亿美元卖给伯克希尔哈撒韦及Leucadia公司。 嘉迈破产案不仅惊动了投资人和债权人，更在业界引发广泛担忧。一些行业分析师和政府监管人士警告说，商业房地产市场存在巨大的风险，可能引发中小银行的新一轮破产风潮。
富兰克林邓普顿执行副总裁杨光在接受上海证券报采访时表示，尽管金融危机最坏的时期已过，但仍可能出现一些震荡，其中最主要的一个风险就是美国的商业房地产。 杨光分析说，与期限一般在十多年甚至几十年的住宅贷款不同，商业房地产贷款大部分是短期的，一般为3年或者5年。而在眼下，这些在2004年至2006年的商业房地产贷款很多都即将到期，需要再融资，但更低的房价却给再融资带来难度。 美国的商业房地产价格自2007年见顶后，迄今已下跌35%至40%，且预计还会进一步下跌。同时，失业率高企和空置率上升也削弱了对商业不动产的需求。截至第二季度末，美国约有9%的商业不动产贷款逾期偿付，几乎为上年同期水平的两倍。 或再掀银行倒闭潮 上周五，美国又关闭了7家小型银行，使得今年迄今为止破产银行的数量达到106宗，为1992年储贷危机以来的最高水平。当年这一数量曾达到181起。去年，美国破产银行的数量为25家，2007年则仅有3家。 美国监管部门上月初关闭了芝加哥的Corus银行，后者在商业不动产方面出现较大亏损；而密歇根的Warren银行则在本月初被勒令停业，后者的3.95亿美元总贷款中有近四成是商业不动产贷款。 分析师指出，美国的银行仍在清理最近一轮信贷膨胀所带来的资产负债表问题。特别是一些规模相对较小的社区银行，后者积累了大量商业地产项目贷款。 美国银行监管当局多次表示，商业房地产是银行业所面临的最大挑战。美联储上周公布的“褐皮书”也特别指出，与9月份的上次调查相比，最近几周住房市场状况有所改善，因中低价房屋销售出现增长。但商业房地产依然是经济中“最薄弱的环节”。
