爱华网金融危机来袭，整个世界经济处于寒冬中。各国政府为挽救垂危的危机，使出浑身解数，各种救市措施层出不穷。中国政府为拯救下滑的经济，也推出诸如4万亿投资、降息减税等种种救市措施，但就目前来看效果还不明显。作为经济振兴的核心之一，房地产对经济拉动的重要性不言而喻。但经历了05-07年房地产价格疯涨以下，08年房地产市场也萎靡不振，进入价量齐跌的状况。救不救房地产，怎样拯救房地产，成了08年下半年从中央到地方政府关注的焦点，同时也成为老百姓热议的话题。
救不救房地产，中央和地方的态度经历了从分歧到统一的转变。随着经济形势的变化，中央救市的态度经历了控制-暧昧-明确的转变。从起初的宏观调控，控制房地产，到对经济危机下地方救市行为的暧昧态度，直至最近的中央工作会议态度的明确：救市以拉动经济复苏。而地方政府一直以来态度比较明确：房地产是政府支柱产业，只能大力支持其发展，不能抑制，这也是中央对房地产调控政策一直不能真正得到实施的根本原因。随着经济形势的恶化，地方救市的决心和行动更加明确，从开始的遮遮掩掩到现在采取各种政策和措施来大力宣扬和推动救市。
而救什么，也就是怎样拯救房地产市场？在中央和地方政府之间分歧严重，甚至可以说是背道而驰。我们都知道房地产市场是由两个要素决定：价格和交易量。
在这两个要素之间有四种可以选择的模式：1、提高价格和提高交易量 2、提高价格降低交易量 3、降低价格和提高交易量 4、降低价格和降低交易量
我国房地产市场在近几年的发展一直是在第1种模式下运行。但在目前经济形势下，第1种模式显然是不可行的。而要救市也就是保持房地产市场整体不变，只有第2和3中模式可以选择。
目前中央政府主要是采用的是第3种模式，也就是通过降低价格来推动交易量的提升。这种运作模式是：由于大量商品房并不掌握在中央政府手里，中央政府也没办法通过行政命令的方式来强迫开发商降价。根据经济学中的价格-供给函数原理，中央政府主要通过增加市场供给--也就是大量推出经济型保障性住房。当市场供给大量增加，商品房的市场价格从中期看自然也要随之调整，从而使房地产商品房价格降到老百姓能购买的起的，这样又反过来推动房地产交易量的上升，从而使房地产市场总体保持不变甚至有上升。
而地方政府主要采用的是第2种模式，也就是通过保持甚至提升价格来维持房地产市场不至于下降。这种运作模式是：通过各种政策和措施，如税费减免、适当降低土地价格等，降低房地产交易税费；同时迫使中央政府放弃调控措施，如对贷款的种种限制，提升房地产交易的活性，使更多人能获得贷款，不管是投资者还是自主者；通过政府回购方式来提振房地产市场信心，缓解房地产商资金压力；给予购房者种种优惠措施，如落户等引诱购房者；舆论鼓吹造成房地产行业一直要上涨的景象；设定最低价格来限制房地产价格下滑。凡此种种是希望能保持价格基本不动或者略有下降，这样即使交易量有所萎缩，但由于房地产价格的坚挺，给予市场以信心，从而诱使部分投资者和自住者继续入市，来维持房地产市场的稳定和发展。
我们都知道商品的价值取决于它的需求，如果跟需求严重偏离，虽然在短时间可能成立，但从长期来看是不可持续的，最终要回归价值。我们在这里讲的“需求”是包含两重含义：一、有购买欲望；二、有购买能力。房地产商经常混淆或者盗用的“需求”实际是只包括前一层含义。因为不管从房价租售比和房价收入比来看，我国房地产市场目前的价格是不可持续的，特别是收入增长趋势远远跟不上房地产价格增长趋势时。实际上中央政府和地方政府对房地产存在的根本问题“价格严重偏离需求”是都有认识的，我们不能轻视政府的智慧。但为什么采取的两种救市措施的差异是如此巨大，很少有人去认真分析隐藏在背后的原因，我们经常说的是屁股决定脑袋，两者救市措施不同实际上来自于两者的利益诉求完全不同。
从本质来看中央政府救市措施可以概括为“救产业”，而地方政府救市措施概括为“救财政”。从中央政府角度看，它考虑是整个经济的平稳发展与运行。中央政府救房地产市场从控制-暧昧-拯救的决心转变，不是因为对房地产市场的态度和看法发生了什么转变，而是因为相关的整个经济发生了变化。房地产影响到太多行业的发展了，比如钢铁、建筑、建材等等行业，2008年经历了一个剧变，钢铁价格就经历了从7、8千到2、3千的剧变，同时大量钢铁厂停工，这样就严重影响到国民经济运行和国家财政收入。而房地产交易量的提升能大大带动这些行业的发展，如果只是房地产价格高企，而交易量萎缩是没法带动这些行业的发展的。而从地方政府角度看，它主要考虑本地区的财政收入情况。由于我国财税体制实行“分税制”，我国税收的重头-三大税“增值税、消费税、营业税”绝大部分都被中央政府拿走，而地方政府财政收入近些年来主要取决于土地出让收入。如果房地产价格不高，土地无法高价转让，地方政府财政收入就会严重下降，同时由于土地转让数量是严格掌握在国家手里面，地方政府不能通过大量买地来获得收入，只能在单位面积里面尽可能获得高价，而这就需要房地产价格不断高企。
所以从根本来看，房地产涉及到根本利益诉求矛盾不能得到解决，我国房地产市场中央政府和地方政府博弈还将不断进行。
