爱华网限购、限贷等史上最严厉的房地产宏观调控政策出台两年后，房价仍在上涨，地王潮仍在不断上演。 进入下半年，土地市场依旧火热，各地地王现象不断上演，最为典型的就是9月5日，新鸿基地产发展有限公司以217.7亿元夺上海徐家汇地王，9月4日，融创中国控股有限公司（以下简称“融创”）以7.3万元/平方米的楼面地价打破了北京土地市场单价出让纪录。土地市场仿佛又重回2007年和2009年的疯狂期。同时，房价愈调愈涨的怪圈依仍然没有改变，8月份，70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个。 因而今年，关于房地产市场调控长效机制建立与健全的呼声高于以往。 据悉，房产税扩围已经箭在弦上，房地产调控的长效机制也正在制定当中，区别于过去的城镇化不同的新型城镇化发展思路也正在实践和探索当中，楼市也从上半场的“黄金”十年步入了稳步增长的下半场，楼市处在一场大变革的前夜。 在这场大变革的前夜，房地产企业面临着怎么样的机遇与风险？该做出怎么样的改变，亦或以不变应万变？未来的房地产市场谁更适应市场？谁能担大任？ 好房子、好服务、好邻居 万科企业股份有限公司总裁郁亮在接受时代周报记者采访时说过：在楼市的下半场，万科将坚持做楼市的“三好学生”，除了为消费者提供“好房子”以外，还要提供“好服务、好邻居”，这是万科对于“领跑者”的定义，也是开发商以不变应万变的宗旨。 房屋本身只是钢筋水泥的混合体，众多开发商如果只是比拼房屋的质量，小区的绿化和园林景观，可是一个社区没有好的服务和好邻居，那么这个社区注定是冷冰冰的缺乏人情味的社区。一些业主可能下半辈子都住在一个社区里面，如果说物业服务不好，邻里关系不和睦，那对于他来说，将是一件悲剧的事情。这么说来，仅有好房子是远远不够的。 万科为了践行“三好”服务，在一些深圳等楼盘里面试点“第五食堂”，在杭州良渚试验“村民自律，村民公约”，希望营造一个良好的邻里氛围，这些探索和试点为其继续保持行业领跑者的地位奠定基础。 龙湖地产自1994年成立之初就以“善待你一生”作为物业服务的宗旨，19年来一直践行着这个承诺。如今，“善待你一生”不仅为龙湖地产赢得了良好的口碑和荣誉，多次获得全国业主满意度评比的前三名，而且成了其楼盘销售的一大亮点，据悉其楼盘售价可因此而多卖2000元/平方米。 保利地产因为“部队大院般的物业管理”获得了全国近1亿客户的追捧；而在长三角，绿城中国也因为其品质和物管，让长三角众多的业主以住上绿城的房子为荣。 星河湾则充分认识到了好邻里的价值，对外宣称的就是“千金买房，万金买邻”。星河湾最引以为豪的就是聚集了包括陈凯歌、丁磊、江南春等全国几千名高端业主，形成了独特的圈子营销、圈子文化。 战略布局对错评判权在市场 新型城镇化不同以往的城镇化建设，新型城镇化将不再以圈地为目的，但是什么是新型城镇化，中央没有给出一个明确的定义，不同的开发商也在摸索和实践当中。因而在这个摸索和探索过程中，不同的企业对于新型城镇化的理解不一而同，关于继续深耕二、三线城市还是回归一、二线城市，也有着不同的认知。 恒大总裁夏海钧说，随着恒大地产现金余额的提升，未来公司将增加一、二线城市的开发比例，以平衡一、二线城市和三线城市的合理布局。这也是恒大地产首次正式明示要进军一线城市市场。而佳兆业今年的拿地绝大多数是在北京、上海和广州，回归一线城市的决心和魄力非常之大。而融创则在北京、上海、天津接连拿下地王地块，孙宏斌坚决看好北京、上海的市场，尤其是北京和上海的稀缺地块。 碧桂园却反其道而行之。在上半年的业绩会上，碧桂园总裁莫斌声称，碧桂园的定位仍是一、二线城郊和三、四线城市的开发商，一、二线城市有合适的项目也会做，但不会改变策略，甚至会进入五、六线城市。 在众多房企回归一线城市呼声渐高时，金科股份选择向区县城市进军。金科股份董事长黄红云认为，金科股份将成为同行业中的新型城镇化的最大受益者。 而以嘉凯城为代表的杭州开发商，在长三角的城市做消费型城镇商业，业绩大为改观。今年上半年，嘉凯城实现主营业务收入24.5亿元，同比大增61.37%；实现净利润2054万元，相比去年同期的亏损3.28亿元，盈利能力大为改观。 然而不管是回归一、二线城市或者继续坚守在二、三线城市甚至是拓展三、四线城市的开发商，只有适合自己的才是最好的。各种战略布局，孰优孰劣，谁好谁坏，一时还真的难以下定论，最终的评判权在于市场，房地产企业的销售量就是最好的答案。 面对新型城镇化的需要，万科的策略也不得不调整，从万科董事长王石的坚决反对进入商业地产，到万科总裁郁亮的审慎进入，万科的商业地产之路在摇摆中前行。国信证券地产分析师方炎告诉时代周报记者：“近些年地方政府的土地出让，商业地块的比重越来越大，居住用地和商业用地的混合搭配，要求开发商必须将两种业态结合起来做。” 为了规避宏观调控，不少房地产企业转战旅游地产和养老地产。但是旅游地产的过热势头让人欣喜的同时也让人为之忧心，海南就因为旅游地产的过度竞争出现了以价换量的趋势；而养老地产尚处在探索阶段，众多企业还没有找到盈利模式。 融资成本高低左右企业利润 在楼市的转轨时期，房地产企业的竞争还表现在融资成本的竞争上。 对于一个房地产企业来说，能不能融到资，是事关其生死的大事；融资成本的高低，又会左右房地产企业的利润。 而目前再融资的有条件开闸，让众多房地产企业看到了股市融资的希望，短时间内就有几十家企业需要公开融资超过900亿元。然而，对于众多房地产企业来说，期盼靠股市融资，抓住难得的救命稻草，然而它们当中不少可能会失望的：一是由于证监会审批流程的过慢，导致很多希望靠股市融资的房地产丧失了不少机会成本；而再融资并非全面放开，因而大多数的房地产企业可能会与再融资无缘。因而，多方拓宽融资渠道依然对于房地产企业来说，是亟待解决的问题。 此前，万科通过借壳香港的南联上市公司后，在今年3月成功发债8亿美元，年利率仅2.755%，为海外融资的最低利率。万科的成功发债，刺激了众多房地产企业借壳香港上市公司，以谋求在海外发债或者融资。万达、金地、绿地、招商地产等企业纷纷借壳香港上市公司。
对于大型房地产企业来说，融资成本越低，省下来的都是利润。中海地产之所以荣膺房地产行业的利润冠军，2012年每两天就赚上1亿港元，一个很重要的原因就是因为其融资成本低。龙湖地产的平均债务成本仅为6.4%，较同期央行基准利率还低；保利地产的融资成本也仅为6%—7%，这些都是其保持较高毛利率的重要原因。 然而，海外发债和从银行贷款同属间接融资。住建部政策研究中心主任秦虹在8月举行的博鳌房地产论坛上接受时代周报记者采访时说：“今后，公募市场融资、私募市场融资和银行贷款要三分天下”，因而要鼓励房地产企业直接融资。 “现金为王”，这是颠扑不破的真理，因而未来谁在金融创新方面掌握主动，融到更多的资金，绝对会在房地产市场的竞争中占尽先机。 2013年，时代地产百强榜的评选又将揭开大幕，来自政府的、行业协会的重量级人物，专家、学者将会共聚一堂，评判在这个非同寻常的转轨时期，哪些企业将在竞争中赢得市场，占得先机，哪些企业又将成为未来市场的领军者。同期评出的还有最受消费者青睐的物业，以及最佳房地产配套商等等。谁将最终胜出，我们将拭目以待。
