爱华网今天在作经验交流，有同事问：你觉得北京的房价调整到位了吗？我不是算命师，但在这里姑且算一算。
北京房地产市场启动应该是1998年以后，中国全面启动房地产市场化之后开始的，印象中，北京的房地产从市场化启动到现在好像还没有经历过一次像样的调整。高速发展是有原因的：北京的需求太大了。北京的需求有三大股力量：第一股力量是作为全国的“人才大本营”，北京集中了全国四分之一的重点高校和三分之一的研究生院，每年有大量的毕业生走出校园，其中有大量的外地生源留京，为房地产市场贡献了大量的需求。第二股力量是外资企业派驻到北京的人员，这部分人虽然不多，但是占据了高端市场，抬高了CBD附近的高端住宅的租金和房价。第三股力量是北京旧城改造中的回迁户，按照政策和生活习惯的延续，他们主要分布在各方的四环、五环之外。最近几年，北京的北边和东边得到大发展，那里也有很多回迁户，带动了当地房产价格，不过他们有一部分被二手房市场消化掉了。
今年一季度，北京房地产市场虽然明显回暖，但从市场需求分析看并不乐观：首先，随着金融危机的深入展开，很多跨国公司都收缩了在中国的业务，影响北京地产市场需求的第二股力量相信已经变得微弱，据说CBD附近房屋空置率和租金下调非常明显。其次，中国新的城市发展规划模式已经明确，未来城市发展将告别过去“摊大饼”的模式，即不断改造郊区扩充城市范围；城市发展将以城镇为核心构建城市圈。那么，影响市场需求的第三股力量未来将逐年渐弱。也就说，影响市场的三股力量，目前看只有一股力量维持强势，这一部分虽然是刚性需求，但是在经济不景气的环境下，也很难有大的作为。
从供给看，手头没有特别合适的数据，而且也不知道数据真假，因此不想用数据说话，只是谈谈感觉。北京的房地产商在过去两年的确是过于火爆了：拿着一张图纸，就让客户买房，甚至样板房都没有看到。这种现象在深圳90年代可以看到。深圳房地产市场于上世纪90年代末，伴随着香港金融风暴，出现过一次巨大调整，前后有4、5年的调整时间。北京的调整周期也许不会那么长，但也不会这么短，就只有几个月。什么时候调整到位，恐怕要看供应商的态度，什么时候供应商不止是打折促销、而且还送这送那了，估计算是调整到位了。而目前，仍有傲气的供应商预谋涨价，也还有消费者要想“抄底”买楼，因此判断调整恐怕还没有到位。
不过，虽然短期调整到位还需要一点时间，但是就中长期看，北京房地产市场肯定值得投资。
