爱华网近日，在有关单位发布的“2009中国房地产百强企业”中，中海、万科又名列三甲，然而两位龙头老大的08年业绩却有如天壤之别。
万科的业绩下降让人感受到了房地产寒冬的猛烈：2008年公司累计实现销售面积557万平方米，销售金额479亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%，降幅不到一成，但实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%。
与万科正好相反，中海的业绩增长让人们在寒冬中感觉暖意：公司销售总额在2007年213亿元的基础上增加了19%达到了259亿元，销售面积也增长25%至270万平方米；来自内地房地产发展经营盈利达到63.2亿元，增长了31%，占据了中海整体盈利的70%。
区域战略：3+X PK 均衡发展
众所周知，万科分析，珠三角、长三角、环渤海三个地区占了商品销售住宅71.7%的份额，这个区理所当然成为销售重点。因此公司自2005年以来一直遵循着著名的3＋X的区域定位，这也曾经成了一个地产战略的流行语。但是在2008年，3+X的业绩并不理想：08年珠三角收入176亿元，长三角166亿元，各占38%和32%，但珠三角8个城市贡献了22.9亿净利润，占全部净利润的52.5%。深圳和广州两个城市的净利润贡献高居榜首。成都和南京两个城市则出现亏损，各为1.5亿和2.4亿元。据了解，由于意识到珠三角逐渐被边缘化和区域地位的不同，万科从前几年开始一直在有意识的加大长三角的投资，但是2008年的年报说明，万科在珠三角之外的城市的扩张很多是失败的，万科仍然严重依赖于传统盈利能力较强的深圳和广州区域。
而中海则一直强调在不同城市越来越均衡的发展。2007年，中海地产的销售收入，基本是由珠三角、长三角和港澳"三分天下"。07年后中海逐步加大在中西部地区和环渤海地区的土地储备，实现在全国四大区域的土地储备数量基本实现均衡。成都等中西部地区占29%左右，环渤海地区占26%左右，珠三角占23%左右，而长三角则占22%左右。2008年，环渤海和中西部地区，成了中海地产销售的主要增长点。在北京、上海、深圳、广州等一线城市量价齐跌时，中海地产还有环渤海和中西部地区来支撑销售增长，整体销售也因而表现较好。特别是环渤海区域增长176.80%，在西部市场上去年西安市场的楼盘价格在去年就较为稳定，因此贡献18亿~19亿元业绩。2008年1月至11月，中海地产的销售收入，基本上由珠三角、长三角、中西部地区和渤海湾"四分天下"，而港澳的销售占比，则锐减到3%。
点评: “3+X”的背后是集中优秀兵力突破重点区域，而均衡发展的背后是“不要把鸡蛋装在一个篮子里”，从战略思维看，这两种思路本身并没有错。问题产生的原因可能是，08年的重灾区恰恰是万科的市场占有率最大的珠三角地区，而另外的2或X由于执行力等方面的原因，没有与珠三角同样势头发展，虽然是3+X，实际上是1+X。而中海虽然在珠三角也遭受打击，但是由于其他市场得到相同的执行力，因此能够实现“东方不亮、西方亮”的效果。
市场战略：广 PK 强
从 市场策略上，万科的客户群包括了各个年龄段、各个收入阶层，产品线也比较广，覆盖了高中低端产品，不过主要以中端为主，以追求数量为目标。营销上偏重对消 费者的人文关怀，对产品概念的包装和建筑风格的营造，追求规模和宽度。由于以中端市场为主，因此万科过去的拿地策略主要是城市周边，比如大家非常熟知的 “四季花城”这样的产品，而这次房地产调整幅度最厉害的就是城市周边，因此受到很大影响。另外，由于公司追求高速扩张，虽然使其在国内房地产行业潮涨时抓 住发展机遇，市场占有率提高，但由于项目繁多，也使得管理半径和难度都大大加大。
而中海只做中高档产品，“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建筑主流产品、传播主流价值。”，因为产品都是城市中最好的地段，反而在本次调整中影响并不大。公司一直坚持定位在中高端精品，从买地投资、设计营销、建筑施工，到营销策划、售后服务与物业管 理等房地产开发全过程的每一个环节，都力图做到精益求精。也正是基于这样的开发思路与基础，为中海的盈利、融资、稳健的跨区域扩张提供了保证，反过来，持 续稳健的盈利能力与融资能力又使得中海能够从容地将精力投入到专业的研发之中。这一良性循环促成了中海保持优良的业绩。也因此虽然市场占有率不如万科，但 万科虽然08年销售达500亿，但利润只有49亿，而中海08年销售额虽然只有万科一半，约260亿，但利润却有59亿。
点评：先大后强还是先强后大，历来是企业界里争论的话题，也都各自有成功案例。但是无论是什么样的路径，当公司发展到一定规模，支持公司能够又好又快地走的法宝可能就是精细化、专业化、精品化。
