房地产动态成本管理 房地产成本管理6问题



1. 无效成本时常发生

 房地产动态成本管理 房地产成本管理6问题
什么叫做无效成本呢?在谈到成本定义时,说到一个成本的特征——成本的补偿性,所以无效成本就是无法获得补偿的成本,比如施工过程中有时会碰到这样的情况,混凝土浇铸时,浇不进去,为什么呢?因为钢筋太密了,钢筋含量太高。钢筋含量是以满足建筑结构安全为度的,如果超过了这个度,你每平方米多用10KG的钢筋,你跟客户说因为此而增加售价,客户能接受付这笔钱吗?如果客户不愿意付这笔钱,那么这就是无效成本。还有无效成本的例子,比如在进行园林环境的施工时,已经建好一片,但是设计师到现场后,指出这样做是错的,要重新施工,那么毁掉建好这部分园林的成本客户看得见吗?客户愿意接受这部分成本吗?客户看不见,也不愿意接受这部分成本,这就变成了无效成本。

2. 变更签证引发成本大量增加

地产开发商在进行房地产开发的设计阶段,未知条件多或预见性不够,就可能考虑问题时不会完全想透澈。因为在未看到实物之前,对于建筑比例关系、空间尺寸、效果感觉,设计师是很难一下子考虑得尽善尽美的,图纸也有可能有错漏。设计师在施工过程中,感觉突然来了,要进行设计修改增强效果,要更正错误,设计变更就增加了,一般来说成本也就会随之增加。

3. 容易支付隐性的“冤枉钱”

在房地产行业,因为供应商市场存在没有透明的工程价格情况,很多承包商报价时人为因素影响很大,做同一件事情用同种材料的报价各企业都不一样,有些就难以准确评价,可能会支付些不必要的钱,这种情况在材料采购、工程招标中都可能发生。在结算环节,如果结算人员专业水平不高、或不尽心,也很容易付出不必要的冤枉钱。

4. 存在超合同付款  

签了一个合同到合同执行完毕,可能不知道应该给施工单位付多少钱,弄不明白其中的关系,为什么呢?因为合同在执行的过程中发生了大量的设计变更与现场签证,比如施工做法的变更、材料的替换、签订的价格变化以及工期的延期等等,由于管理的原因,搞不清楚变化后的成本。施工单位要进行付工程款时,也不知道该付别人多少钱。如果进度款支付把握不准确,就很容易付超给别人。工程款付超后,想在结算时追回来那就很难了,因为施工单位可能不来同你核对结算了,或都找出50个理由告诉你这儿算少了,那儿算不了,导致结算立不了案。

5. 结算成本不准确

房地产企业计算利润时,需要知道一个产品成本及市场售价,将他们进行对比,简单的说,售价与成本的差额就是利润。如果连产品的成本都不清楚,那么成本结算时就不准确,计算利润是错误的。这对上市公司是非常危险的事情,你将利润算错了,如果说好说一点,可以是会计估计的失误,说得不好的话,就是你的会计差错,再说难听点,就是虚报利润,如果到了“上纲上线”这种程度,是一件很头疼的事情。成本计算错误会给工作带来很多的麻烦,如果计算少了,还必须在下年度中扣减回来,这对下年的利润指标影响很大。

6. 质量不足成本和质量过剩成本同时存在

对于产品,大家应该都知道质量成本,所谓的“质量成本”就是为了维持与保证一定产品质量而发生的成本,是产品的保证成本。由此可想到,质量不足成本就是因为质量不足而发生的维修费用、客户赔偿等的成本,质量不足是一种成本,像有些因为质量不足造成的房屋维修、客户赔偿等都可以归结为质量不足成本;同样也有质量过剩成本,像上面所说的钢筋过剩而不被客户认同的成本就是质量过剩成本,这对成本管理的影响也是比较大。  

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