爱华网商业地产是一个高风险、高利润的行业，开发的难度系数也远高于一般物业类型。科学的市场调研及正确的选址将使决策从盲目迈向理性，否则将带来巨大的损失。
商业地产的选址要靠经验，这就是零售人员、物管人员与开发设计人员智慧的综合，绝大部分是经验的积累。在选址上，无论如何不能一次确定，有时间的话，一年的时段，最好在黄金季节、非黄金季节，一天的时间，中午、晚上都看看。还有一点非常重要，看政府规划，到任何一个城市，先了解当地城市规划，城市发展方向。暂时人不多不要紧，预计几年后会怎么样。一个十几万平的购物中心要靠多少万人来支持，如果目前至多有一万人，可是仍然能够做，那是因为购物中心一般至少要两年以后才开业，而政府学校等配套跟上，新居住区建设不断，购物中心上马，就会促使更多人入住，形成人气商气。商业地产的选址同样要有科学依据，虽说商业地产选址没有固定的模式，但是我们仍然能借鉴国外的一些先进经验，遵循一些规律的步骤有助于形成科学结论。1.商业地产选址的步骤针对我国商业地产项目的情况，对商业地产的选址从以下步骤来进行：(1)商圈定位商圈定位要对辐射力、引客效应、向心力、竞争力、发展潜力这5个方面对商圈进行分析。(2)具体位置分析据中心地带理论及各种零售店的需要程度来进行具体位置分析。2.具体商业业态的商圈与选址分析下面结合超市对商圈与选址方面进行分析：(1)超市—商圈特征a.超市商圈较百货店、高级专卖店偏小，商圈人口前者一般在7-12万，后者要求在30-100万。b.一般情况看，位于都市中心的超市商圈要大大小于位于城郊超市的商圈。c.超市规模越大，商圈范围也越大，反则越小。d.顾客购物出行方式越现代化，商圈范围越大，反则越小。f.顾客购买的频度越高，商圈范围越小，反则越大。(2)超市选址要求超级市场选址:a. 2500-5000平米规模的应选址在较大规模的居民区中开店，居民支撑数为5-10万人h 6000-10000平米及以上的超人型综合超市，一般选址在城市边缘的城乡结合部，5-10公里内有10-20万居民的地区c.停车场面积要求与营业面积比例至少在l：1d.避免与同类型的大型综合超市开设的距离太近，否则会造成恶性竞争，至少才日距5公里以上仓储式超市选址:a.选址的重点是上地与租金的价格和便利的交通条件b.选址在远离市中心的城乡结合部，地价低租金低，开辟大型停车场更容易c.其交通条件的高速性、辐射性、枢纽性使其商圈范围可远达半径50公里
d.保持与量贩式超市的一定距离，因为二者的目标顾客不同(3)便利店的模式及业态创新便利店产生和发展的市场基础条件的不同形成了三种典型的便利店模式。下面以亚洲、美国、欧洲便利店为例加以说明:a.亚洲城市便利店—出现在超市业态成长时期。以便利店为代表。这类便利店只在一个小的商圈范围内采取长时间营业，开架售货方式以销售日常生活的必需品来满足目标消费群的需要。b.美国城市型便利店—出现在超市业态成熟时期属于食品、快餐、烧烤型便利店，以美国的am-pm为代表，这类便利店营业面积在93-300平米，拥有停放5-15辆汽车的停车场，保持有适当的库存，并为顾客提供汽车加油服务。c.欧洲社区型便利店以法国倍顺(Beatrice)为代表，这类模式是新鲜食品超市的浓缩版，在经营内容上增加了快餐和服务性项目。便利店不是超市的浓缩版，在业态上有创新。a.改变了客户与零售商在流通过程中的功能分担关系。这种功能分担关系表现为零售商为客户所负担的流通功能越多，客户为购买流通服务文付的费用就越高。b.拥有支撑零售业态正常开展的先进、快捷的商品供给系统。衡量零售业态创新性的标志之一，是该业态构建的商品供给系统的活动能否保障其卖场经营的需要。标准便利店卖场大约在100平米，但其经营的商品却多达3000个品种，品均每3. 3平米陈列的商品品种达100多个，是标准超市的3倍，加之便利店一般不设专用仓库，只配置一个临时储货间，并采取连锁经营，便利连锁公司建立先进的物流配送系统是支撑便利店高水平运营的关键。c.组织构造的模式具有现代流通组织的特征。便利店以连锁形式聚集资源，即一般选择特许加盟方式开展经营，众多加盟店在总部的统一领导下开展经营活动，节约了流通成本，实现了连锁资源的有效共享。(4)便利店的选址原则a.便利店“单体规模小”的业态特征决定了其商圈是一种“跟随商圈”，即便利店的来店顾客的构成、商品结构以及经营业绩与周围设施有关，便利店可以在多种商圈类型中寻找到发展空间。b.便利店选址的核心是确定商圈内的客流量，国外成熟的便利店商圈通常以商店所在地为中心，半径为300米。c.便利店选址不强求开在居民区，但一定要开在人流多的地方，一般商圈内应保证有3000以卜生活人口，徒步5-7分钟。同时要有一定流量的顾客群，多选择车站、学校、医院、影剧院附近。d.店址应选择在车流的动线较多的地方，如处在十字路转角处的店铺，车流动线有四条，位于双向车道马路旁的店铺有两条车流动线。e.店铺的面积和形状较为重要。国外大都在110-130平米，国内较合理的面积为50-100平米；店铺的形状应较为规则，长方形或正方形最好，否则不易安排商品陈列，增加顾客选购时间f.店铺应选在醒目的位置，避免选在楼上或地下，店面应设立店招与灯箱。综上所述，我们在进行商业地产选址时应该非常谨慎，既要依据经验又要进行科学分析，二者缺一不可。
