爱华网在改革开放的大形势下，经济快速发展，整体上讲、房地产发展迅速，经历了几次起伏，国家先后推动了针对房地产的几次调整（宏观调控）。总体上看，中国的房地产的产业发展大致有四个阶段，经历了初步培育阶段—过热阶段—市场调整阶段—全面调控阶段
1990～1996年为第一个阶段，房地产刚刚作为商品出现，市场处于起步阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996～2000年，这时中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，消费者开始真正关注房地产的产品特性，房地产作为一个产业才真正产生；第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这时不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加要整合。一、 初步形成阶段 90年代以前，我国社会经济还是计划为主导的（主体上呈现计划经济的色彩），城市建设不免也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。目前几乎每个城市的稍微老式的住宅可以看出其特点，基于住宅属福利性质，消费者并没有选择的余地。 从1990年到1996年左右的时间，房地产开始商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、家庭人口、行政级别、技术职称等相关要素来评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工（简称“分房”），个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。住宅功能上十分不合理，主要有客厅面积小、客厅餐厅混合使用、住宅交通流线交叉穿越、难以做到从空间上的动静分离、卫生间仅仅作为厕所来使用等。总之，城市的居住环境是只能满足“住”的要求，即 “ 居者有其屋 ” 。二、 产品与产业形成阶段
1996年开始，特别是1998年取消福利分房以后，房地产市场的购房主体发生了变化，由以前的集团购买变为个人消费成为主体，并成为是一种不可逆转的趋势。这样，普通居民有了选房的自由，不同的家庭对住宅的需求不一样。随着市场经济的快速发展，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业参与房地产的开发销售，房地产商大量出现。房地产市场开发主体的多元化和购房主体需求的多样化，房地产市场开始完全市场化。房地产作为一个独立的产业开始形成并飞速发展壮大。 随着市场化的推进和人们对居住环境和生活品味要求的提高，人们开始关注产品、环境、功能、布局，消费者真正地开始比较成熟了，整个市场比较也较为理性了。最明显的变化表现在住房的功能上，人们开始关注住房的舒适度，并把舒适度作为住房品质的因素。这时，人们对卫生间的要求不仅仅是一个马桶，还应具有洗澡功能的地方，甚至还要有双人浴缸或者按摩等、由最开始的一个厕所到主卧也要带卫生间甚至到现在每个卧室都有卫生间，卫生间已成为人们生活中的重要组成部分，而不像以前的仅仅是辅助的空间。同时，在产品设计上很重视客厅的功能，客厅成为家庭休闲娱乐和接待的主要场所，大客厅、小卧室已成了时尚家庭的选择。许多人觉得客厅是家庭是否奢侈气派的一个标志，卫生间、客厅及单体住宅面积的变化反映对居住品质逐步提高的过程。三、 产品完善与产业飞速发展阶段 进入2000年，我国地产市场进入到大规模的市场化开发阶段。从2000年开始，房地产进入以 “ 新产品主义 ” 为开发导向。2000年以后，整个中国的房地产极速发展，这时不仅要有理念，还要有文化，不仅要有居室内环境还要有小区及周边环境，2000年以后是我国房地产发展最为迅速的时期。 生态意识的加强，人们对生存居住环境的要求也再不断提高。居住者不仅需要优秀的户型设计，而且希望达到与周围的自然环境、人文环境以及社会环境的和谐统一，实现 “ 人居合一 ” 的理想境界。最能代表这个阶段的产品特性是各式各样的别墅的出现，双拼、连体……，从可以停私家车的单独庭院式别墅、到后来的基本上原汁原味照搬式的西式模仿别墅、再到引进西方文化进行改进和调整做出的一些中西合璧的别墅、再发展到如今的具有中国特色的创新别墅。 随着国家对房地产居室面积的限制90平米-70%限制政策的出台，单体住宅一位求大的趋势等以基本改变，虽然在对产品特性的追求上有些“回归”，但追求居住条件和人-文环境的趋势是不可逆转的，只是比以前更理性些。此时，这个社会的居住条件已经明显地开始出现分化，有种说法叫“分灶吃饭”。国家对房地产的管理和消费者的消费需求在房价非理性猛涨的条件下逐步地走向理性规范。
