爱华网11月26日，建设部等9部委联合发布《廉租住房保障办法》（下称《办法》）。办法对廉租房申请程序、补贴形式等做出了明确规定，并规定了一系列监督方式。办法将从12月1日起实施。
廉租房制度能够迅速出台，表明政府抓住了住房保障问题的核心。8月份，“24号文”的出台，是政府转变调控房地产市场态度的开始，三个月后又出台了廉租房保障办法，说明政府在调控房地产方面，已经开始着重关注住房保障的建设。
调控思路的转变，廉租房保障办法的出台，都是令人欣慰的事情。但笔者需要提出的是，《办法》还有两个令人担忧之处：一是保障方式，二是监督管理与法律责任。
关于保障方式，《办法》规定：“廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合”。廉租房保障办法引入货币补贴方式，虽然只是一种补充形式，但其漏洞也是非常明显的。
虽然是小小的一个外延，却可能导致政策执行艰难。如果货币补贴的方式能够解决低收入人群的住房保障问题，就不需要政府大张旗鼓、劳神费力地搞廉租房建设了。世界各国之所以都通过大力建造廉租房这种实物补贴来解决低收入家庭的保障，就是因为住房保障问题有时是不能通过货币补贴来解决的。
这里主要原因是实物补贴具有实际操作性而货币补贴则没有。廉租房政策能否成功的关键就是看政府的补贴是否真正惠及低收入者而不是其他人。
实物补贴正具有这样的天然特性。1.廉租房是标准不高的住房，非低收入者一般不愿意住在廉租房里；2.是否住在廉租房里很好监管。这种内在的适应性决定了廉租住房的宗旨能够很简单地落实，具有可操作性。而货币补贴就难以落实到真正需要的低收入者，有补贴大家都申请，有关系的走关系，没关系的想歪着，最后的结果可能导致该补贴的没有补上，不该补的倒是越来越肥。
货币补贴不具有可操作性还有另外一个重要因素，就是当某个低收入者收入提高后，政府怎么能够准确地知道并停止发放货币补贴。这在实践中很难实现，但实物补贴就可以自然实现补贴的停止。原因就是一旦当其收入提高到可以住上更好条件房子时，一般人就不愿意再住在条件相对简陋的廉租房里了，毕竟追求更好的生活质量是每个正常人都愿意做的。
这就是制度的内适性。好的制度不是通过控制监督来达到制度要达到的目的，而是通过制度设计的内适性来自动达到制度的目的。
关于监督管理与法律责任，《办法》第29条规定：“城市低收入住房困难家庭隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的，建设(住房保障)主管部门不予受理，并给予警告。”
办法第30条规定：“对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由建设(住房保障)主管部门给予警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。”
从以上两条法律责任可以看出，这个惩罚措施太轻，违反制度成本太低。和能够得到一个低成本住房或货币补贴相比，谁会在意这个“警告”？至于说“对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。”这一条具有鼓励大家去骗取廉租住房或者货币补贴的嫌疑。既然只是退回去，那相当于没有任何违反规则成本，反而会增加执行成本。
前两天看到一个新加坡的新闻，说新加坡一名叫陈树龄的律师为了送女儿进名校，利用距离学校1公里以内的一个假地址来为女儿报名，东窗事发后被控上法庭。40岁的被告陈树龄承认3项伪造文件欺骗及2项虚报地址的控状，法官延期本月29日判刑。根据法律，前者的刑罚是坐牢最长7年及罚款；而后者的刑罚是坐牢最长6个月，或罚款最多1000元，或两者兼施。
为了女儿上名校，报一个假地址就有可能坐牢。这样高昂的成本才能真正让作假者止步。而通过作假套取公共资产的廉租房，仅仅给一个警告和退回补贴。不用我多解释，大家也能看清楚这个廉租房保障办法很难令人乐观。
