爱华网最近坊间盛传，长实和黄系主席李嘉诚旗下的长江实业准备出售位于上海陆家嘴黄金地段写字楼项目东方汇经中心的消息，让业内对于房地产后市发展绷紧了神经。而房地产大佬王石又不失时机的发出微博：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！” 然而，上海长实给《中国经营报》记者的回复中表明，长实管理层对东方汇经中心项目仍秉持长期持有的倾向，目前尚未有任何出售的决定。 不论如何，随着和记黄埔、长江实业此前宣布以约30亿港元的价格向第三方转让广州西城都荟广场项目之后，关于李嘉诚看空中国内地房地产的消息就不胫而走。但记者从各方获得的消息显示，李嘉诚只是在对内地市场进行结构调整，比如看淡物业持有，而非业内盛传的“退出”。未来长和系的重心有可能一路西行，将重点放在千里之外的欧洲。 频繁套现？ 除了在内地房地产市场不断寻求套现外，李嘉诚今年在香港、内地也出售了多个其他投资业务。 最近，市场传出李嘉诚准备以60亿元人民币的底价出售上海写字楼项目东方汇经，包括交通银行以及新加坡资产管理公司ARA Asset Management Limited都是该项目的潜在买家。 这让市场大感蹊跷。作为长江实业2011年在上海启动三大项目之后的首个成型项目，东方汇经不仅地理位置优越，地处陆家嘴金融中心区，而且租金水平一路看涨，几乎可与同区域内的超甲级写字楼看齐，业内预测其未来租金或可达到每平方米15元~20元/天。 而上海长实向记者声明，长实管理层对东方汇经中心项目仍秉持长期持有的倾向。 近期和记黄埔、长江实业发布公告，将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%股权出售与一家名为GCREF Acqui sitions 22 Limited的离岸公司，两项交易预计将于11月29日完成，总交易金额达30.3亿港元。 这个位于广州荔湾老城区的商业项目或许在长和系看来，已经不再是一项适合长期持有的优质资产。公开资料显示，西城都荟是长和系进入广州市场开发的第一个项目，项目2006年落成之后却由于招商以及规划变更等原因而一再推迟开业时间，时至今日该项目商铺的出租率仍然不尽人意，接近三分之一的商铺还处于空置状态。 “趁着目前房地产市场还算火热，将经营不善的这项物业转手套现，对于擅长‘低买高卖’的李嘉诚而言，不失为一个明智的选择。”接受记者采访的广州房地产业内人士评价称。 根据30.3亿港元的交易价格计算，折合成人民币单价也达到了2.7万元/m2，虽然与目前西城都荟上盖住宅超过3万元/m2的价格相比，这个售价只能算是“平卖”，但不可忽略是，该项目用地是和黄在上世纪90年代末期拿下的，彼时地价极为低廉，长和系仍然有赚。 李嘉诚的投资策略一直比较稳健。针对东方汇经的项目，业内揣测，假设长和系最后选择出售该项目，至少能够短期内回笼60亿元人民币的现金，这符合李嘉诚投资收益最大化的投资风格。
除了在内地房地产市场不断寻求套现外，李嘉诚今年在香港、内地也出售了多个其他投资业务，其中包括以约1亿港元的价格出售长实持有的107国道驻马店路段66%的股权、出售长实旗下香港天水围嘉湖银座商场及嘉湖山庄部分资产，套现58.49亿港元等。其中最引人注目的一笔交易当属和黄拟出售的百佳超市业务。 多笔亚太地区资产套现的案例，自然引起了市场关于李嘉诚看空内地后市的担忧。对此，长实董事郭子威近日在北京接受媒体采访时表示：“公司出售内地部分物业是出于稳健的投资考虑，今天卖出去，明天价格合适还可能再买回来，”其还坚决否认了长实会退出内地市场投资的传闻，并强调称：预期未来中国GDP增长仍可保持7%以上，因此不会撤资。 “（徐家汇）项目地价高逾200亿元，连同其他投资，落成前至少要投资400亿元，亦难以确保投资回报率，而且时间较长，风险又不小。” 看重欧洲 出售亚太地区回报率偏低的资产，腾挪出更多的资金转投回报率更高的欧洲市场，应该是未来几年长和系的基本思路。 从2010年以来，长和系在全球市场完成的11笔大收购大多位于欧洲市场，没有一笔收购与亚太市场有关。包括和黄寻求出售百佳零售业务在内的种种迹象均表明，李嘉诚在亚太地区的投资策略正在进行调整，长和系未来的重心更有可能在千里之外的欧洲。 业内人士分析，当前国内市场的投资机会远远不如尚在经济复苏期的欧洲市场，这或许已经成为长和系的一个基本判断。 一个最为明显的例证是，近两年来，长和系已经鲜有出现在内地和香港的拍地现场。针对近期内地“地王”频出的现象，郭子威坦言“市场竞争激烈”，其以近期上海徐家汇地王为例，指“项目地价高逾200亿元，连同其他投资，落成前至少要投资400亿元，亦难以确保投资回报率，而且时间较长，风险又不小”。 在郭子威看来，目前海外市场的竞争激烈程度远远低于内地，“投资海外所需资金也要小于国内，从未来的投资回报率看，欧洲的机会会更多”。 和黄报表显示，截至2012年年底，和黄欧洲业务占和黄整个集团盈利的比重已由2010年的19%增长到了34%，而通过一系列的资产出售，其香港以及内地业务占集团盈利的比重已经大幅下滑，其中香港已经由2010年的25%逐步降到了16%，内地业务也没有超过20%。 纵览长和系近3年来的海外投资路线图，几乎每一笔巨额收购都与欧洲市场的电信、基建、能源资产相关。不完全统计数据显示，从2010年至今，长和系在海外市场投入的收购资金已经接近1500亿港元。“几乎买下整个英国，”这是投资界对于李嘉诚近年来投资欧洲市场的一个形象概括。 “出售亚太地区回报率偏低的资产，腾挪出更多的资金转投回报率更高的欧洲市场，应该是未来几年长和系的基本思路。”交银国际的一名分析师对记者表示。 根据大摩的预测，未来两年长和系可能会继续加大海外公用及基建项目的投资。“截止到2012年底，长实的负债比率仅8%，和黄的负债比率也仅为21.9%，若长和系允许综合负债比率升至20%，其将拥有高达500亿港元的融资额用于潜在的并购。” 资料 1.以约1亿港元的价格出售长实持有的107国道驻马店路段66%的股权 2.出售长实旗下香港天水围嘉湖银座商场及嘉湖山庄部分资产，套现58.49亿港元 3.30.3亿港元出售广州西城都荟广场 4.拟出售的百佳超市业务，目前正在进行资产评估的百佳超市估价将超过300亿港元
