爱华网近期，房地产公司在国内掀起的“圈地”浪潮一浪更胜一浪。与此同时，上市公司“圈钱”热情持续高涨。该如何解读房地产公司“圈地”与“圈钱”现象？市场又该如何解读这个信号呢？
先看房地产公司的“圈地”浪潮。进入9月之后，房地产市场“圈地”热潮一浪更胜一浪。在短短10天时间内，万科、保利、绿城、SOHO中国，以及处于“第二梯队”的嘉宝集团、苏宁环球、友利控股、名流置业等多家房地产企业共斥资300多亿元拿地，其中来自于上市公司的拿地资金就达到了250亿元左右。 再看上市公司的“圈钱”热潮。今年以来，已有23家房地产上市公司提出了定向增发方案。房地产上市公司意图在当前市场环境下，通过“抢发”早日获得资金增强自身竞争实力的急切心情显露无遗。与“增发”争夺战遥相呼应的是，非上市公司在资本市场的融资冲动日益显现。截至目前，已经有恒大地产、龙湖地产、万达集团、宝龙集团在内的20余家房地产企业正在筹划A股和H股的上市计划。此外，沪深两市共有40家涉及房地产业务的上市公司提出了再融资方案，合计再融资金额超过690亿元。9月15日，万科股东会决定拟通过“公开增发”募集112亿元，将上市公司“圈钱”热潮有提升到新高点。 如何解释“圈地”与“圈钱”的内在逻辑？ 根据兰德咨询公司多年来对这些企业的长期跟踪研究，加之与其中大多数企业有业务合作关系，我们认为，这些现象背后所传递的内在逻辑和市场信号无外乎以下三点：
第一，没有脱离基本的内在逻辑：上市或增发——圈钱后圈地——推高地价——推高房价——加大土地储备——再增发。在博文《三大因素促房地产市场复苏》中，曾提及股市是与房市的互动关系。房市和股市的互动有四个阶段：首先，在经济低迷期，大量释放的流动性，在面临实业投资回报较低的情况下，资金纷纷进入房市等资本市场，从而拉高股市和房地产市场价格。第二阶段，由于担心通胀，从股市中获取收益的投资者将资金从股市中拿出，而投资于房地产市场，从而促进房地产市场的进一步火爆，销量和价格同步上升。第三阶段，房地产市场火爆给开发商带来大量的资金，并且通aihuau.com过股市开始增发融资。开发商购买土地，用以兴建更多的项目来满足市场的需求，并通过银行贷款用于新建项目的投资，由于担心价格继续上涨，居民纷纷入市，贷款买房，流动性进一步释放。由于流动性的泛滥，地价将先于房价上涨。而开发商担心地价进一步上涨，开始更加疯狂抢地，地价进入上涨环节。在房地产市场火爆的带动下，建筑、建材、家电等相关行业开始恢复投资。在对房地产企业业绩上升的预期带动下，地产企业股价开始上升；同时银行由于贷款数量的增加，市场预计银行业绩也将好转，银行股股价也将开始上升。在银行和地产的带动下，股市又进一步上涨。第四阶段，股市上涨带来的财富效应和银行积极房贷释放的流动性进一步推高房地产市场的热度。显然，房地产企业既“圈地”又“圈钱”的背后，是以上逻辑的发挥着主要作用。 第二，是楼市回暖给房地产企业今年的业绩提供了有力支撑。虽然今年下半年整体情况会较上半年有所下降，但今年上半年楼市的回暖给诸多房企今年的业绩有了一定支撑。数据显示，截至8月份，许多一线企业都基本完成了全年的销售目标，少者也完成了百分之七、八十。在完成全年销售目标已无虞的情况下，这些企业“圈地”又“圈钱”的背后，其实在为明年的发展奠定基础——因为平均7-14个月的项目前期运作时间决定了企业必须提前行动。显然，上市公司在以自己的语言向投资者传递出以下信息：“本公司”有清晰的战略规划和运营计划，有足够的土地储备，明年的业绩有足够的保障。 第三，行业排名下的攀比心理在作祟。根据兰德咨询公司多年来对这些企业的了解，虽然这些企业表面上一团和气——特别是在某些论坛。研讨会等公开活动上——但私下里是非常在意自己企业的“江湖地位”或行业排名的。每个月初，本人就经常接到一些企业的电话，问是否了解某某企业上月的销售面积和销售额。在攀比心理作祟下，企业必然会争相圈地、圈钱。特别是目前正当行业第一呈现焦灼状态下，快速扩张的欲望是想压都压不住的！详见博文《谁将取代万科成为地产NO.1》。 但是，圈地与圈钱“相得益彰”的热潮背后，特别是在缺乏理念扩张的心态下，可能已经埋下了隐患的种子，其突出表现就是企业开始呈现“快速扩张综合征”的先期症状。曾抛出40.6亿元巨资拿下“广渠路15号地”的方兴地产，其中报显示，在6月30日付清地价款后导致其负债率升至50%，而上半年纯利仅4.34亿元，同比大跌61.1%，毛利率由去年的66%下降至36%。保利地产今年风土正劲，8月份斥资29亿元先后取得沈阳、天津、佛山三个地块。但值得注意的是，对比5月份以来的数据显示，自6月份销售面积达到70.3万平方米的高点后，保利地产的销售面积连续两个月出现回落。其中7月份签约面积为45.05万平方米，环比下降35.92%，8月份签约面积再次下降，为41.78万平方米。 另外，对于一线企业来说，只要是回报股东的市场化行为，无论是圈地，还是圈钱，都是毫无过错的，非上市的中小企业大不可有“酸葡萄心理”。但是，从社会责任和行业示范效应，以及对投资者的回报来看，可能是令人失望的。以所谓“行业标杆企业”万科为例，其多年的融资规模与给投资者的回报却明显失之千里：不算本次112亿元融资，万科已累计融资9次，达到250亿，而累计分红仅仅29.98亿元！无怪乎基金界将其称为“圈钱专业户”！ 最后，提醒这些既“圈地”又“圈钱”企业，印第安人有一句谚语：当身体跑得太快时，要慢下来，以便灵魂跟上……
