爱华网社区商业中心成为商业地产的投资开发趋势之一，经营者如何打造社区商业发展新模式，挖掘社区商业的潜力，使其变成真正的“聚宝盆”？ 一边逛着商场里的店铺，一边享受免费的WIFI，将刚看中的手包发到微信圈上，分享互动的乐趣。享受完一顿美食之后，再通过微信搜索最新的影讯，去看场最新上映的大片。如今，这样的便利生活甚至在一个社区商业中心里就可以完美展现出来。 随着商业模式和消费习惯的改变，社区商业因其特有的体验性、便利性和个性化的商品服务，正成为商业地产的投资开发趋势之一，不仅绽放出其独有的魅力，更使整个片区商业格局优化升级。 千店千面 小寨银泰城是今年开业运营的西安市首家社区mall。记者在采访中注意到，在这里，汇集了知名服饰、餐饮、娱乐、休闲等诸多休闲业态，不仅仅满足于社区业主的基本生活需求，更通过“体验式服务”的商业功能为业主带来更新、更高的生活享受。 “微服务”、“掌上银泰”等线上线下相结合的服务模式被首次引进古城。 说到小寨银泰城的特色时，该店副总经理姚鑫说：“我们将推出自己的官方微信及官方微博，为顾客提供‘点对点’式的便捷服务。顾客只要通过添加小寨银泰城微信账号，就能实时了解城内最新品牌活动资讯、车位信息、博纳影城最新影讯、美食概况等。” 社区商业发展到今天，越来越多的业内人士认为，社区商业不再是“大而全”的概念，而应充分考虑商业店面的建筑风格、景观特色、当地文化底蕴、居民的消费理念及周边商业的比对，寻找到适合本社区的特色。 身处雁塔区的融侨馨苑其社区模式对西安社区商业建设同样具有很强的启示意义。 在融侨馨苑的社区里，一方面，社区工作人员将那些是党员的商户集中起来，更好的做好表率、有序经营，带动了社区商业的稳定发展，也使其自身获益不少；另一方面，则将所有的商户集中起来成立了商业联合会，不但统一管理，还将商业服务中的问题寻找出来，进行统一的处理。 “在此基础上，社区还成立了商业调查组或民意反馈组，对商家的服务实行平行定级，同时开发数字化的网上服务平台，向居民分发商业地图的便民手册，了解商户的联系电话、经营范围、经营类型，实行网上预约服务。”融侨馨苑社区主任郑清军谈到融侨馨苑社区建设做法时介绍说。 全市首家社区食品安全自检室就在融侨馨苑社区，社区里的蔬果销售商户，都要在自检室里以“周检测+月抽检+查票建档”的方式进行检测。自检室每周会对社区内重点8家食品经营商户销售的果蔬进行一次农残检测，每月联合电子城农监站进行一次综合抽检，如实记录检测结果，并通过社区广场的两块LED显示屏、居委会公示栏等，将检测结果向业主公布。 对于社区商业发展的特色，中国社区商业工作委员会副秘书长王卫分析称，“在经营方面，首先要回归直采模式。将来的超市是千店千面的，不论是装修、商品、动线等都是不同的。高档的社区店、特色小卖场将是未来的趋势。” 也有业内人士认为，社区商业最突出的特征，就是以差异化来满足消费者的个性化需求，而在消费者个性化需求中，还有非商品性需求（诸如快递、各种缴费项目、买火车票、买各种演出票，甚至是代看小孩等等）和情感诉求的需求，所以还应满足消费者最稀缺的服务要求。 “在雁塔区考察可以看到，差异性更多地体现在社区商业在建筑规划的不同。每个社区都不一样，对于沿街两边的商业形态，60%是服务于居民，剩下40%主要是针对流动人群。”谈到雁塔区社区商业不同之处时，中国城市商业网点建设管理联合会专家委员会委员、陕西中商联商业研究院执行副院长侯治国在亲身体会后说，“另外是融侨馨苑的社区商业布局，它在里面是半封闭形式的，把商业街放在小区里面，居民有了更多的安全感。” 压力仍存 “西安不缺大超市，就是缺乏便利店，但现在的问题是，便利店商品结构单一，达不到便民的目的。价格也不低。第二就是便利店物业成本高，房租、物流和人力成本都很高，但盈利很弱，严重影响商户的收入。”针对调查中遇到的实际问题，侯治国表达了自己的担忧。 对于房租给商户带来的经营压力到底有多大？在世家星城社区里，经营世星蔬果便利店的李姓店主给记者算了一笔账：“104平方米的店铺，一个月的租金有5000元，电费一个月将近2000元，而一天卖菜的毛收入还不到600元，一斤菜的毛利润不到2毛钱。我们是5月份来的，几个月下来不仅没有挣钱，还赔了不少，我们打算不干了，但苦于已经和房主签了租房协议，现在只能苦苦撑着。” 面对社区房租的现实压力，这不是个案。“现在这里的商铺一楼是100元-120元/平方米，二楼是80元-100元/平方米，这样的价格也是很合理的，已经比起初的房租直接下降了40元/平方米左右。”郑清军说。 据记者了解，不断上涨的房租和人力成本，已经成为零售商主要的成本构成。很多零售商都表示，他们现在是给房东打工的，而位于成熟商圈的社区型超市更是寸土寸金。在过度竞争的环境下，社区超市在艰难地消化着成本压力。 在压力面前，一些便利店更主动地站出来解决这一问题。唐久便利总经理李伟对目前的成本上涨问题则表示，“我们正在西安尝试对于配套的利民、便民项目进驻社区时，从房租、物业管理费用上给予优惠支持，这样从开店成本上可以节省很大费用，有利于社区便利店的零售价降低。” 目前，社区商业不仅仅面临成本高的问题，经营问题也是影响社区商业发展的一个重要因素，据中国社区商业工作委员会主任董利分析，“社区商业很多业态业种都是微利，对成本控制的要求很高，如果社区消费力有限，社区经营与发展会很不容易。” “现在的便民店是以饮料食品为主，成了小卖铺。商品组合和社区需求不能完全对接，蔬菜、柴米油盐、家用日用小百货等缺乏。”侯治国分析说，“市场的行为，应该由市场来调节，政府要及时提醒，商家通过自己的实践可以调整，要及时转变经营理念。” 助力升级 近年来，核心商圈资源的越发稀缺，加上新兴社区如“雨后春笋”般涌现，使得社区商业潜力不断涌现，但对于经营者而言，如果有了相关政策的扶持，那么无疑会使社区商业在优化升级之路上走得更顺畅一些。 据了解，在社区商业建设的资金来源上，《陕西省社区服务体系建设规划（2011—2015年）》指出，应坚持政府主导、社会参与，同时建立多元化社区服务体系建设资金投入机制，“除争取国家基建投资支持外，主要由省、市、县三级财政共同投入，同时充分调动社会各方面力量，多渠道筹措资金，共同参与建设。” 此外，在社区的服务设施建设和维护经费、社区人员报酬、社区服务工作经费等方面，则采取财政补助、委托办理服务事项的单位划转、社区经济收入中安排等方式来解决，并且不断鼓励企事业单位、社会团体、个人和外资以多种形式捐赠或兴办社区服务事业，来拓宽社区建设资金来源。 记者了解到，雁塔区在社区商业建设资金投入上也是不遗余力。“近年来，雁塔区积极加大资金投入，已累计投入资金5700余万元，用于社区基础建设以及社区商业服务体系的发展，仅便民市场建设就投入扶持资金700余万元。”侯治国说。
此外，雁塔区在招商、资源整合和引导市场化运作方面，形成了鲜明的地域特色。一方面主动对社区商业楼盘进行包装推介，积极引进一批有实力的知名企业到社区建立营业网点；另一方面则重点引进和扶持像华润万家、天津津工、成都红旗和哦哦、山西唐久便利、陕西乐邦万家、EVERYDAY、古都华天餐饮公司等一批知名便利连锁企业进行磋商会谈。 同时，搭建平台，帮助雁佳、松林、群众厨房、民生家乐超市、方欣公司、佰果惠、十九粮店等多家群众放心、知名度较高的商业企业与社区主任见面交流，现场达成合作意向。 在前期开展的“雁塔区社区商业推进会暨后村社区商业百家店招商推介”活动上，陕西嘉联万策商业管理有限公司就后村社区百家店社区商业招商项目进行了专题推介，并和肯诺韦顿汽车服务、众信医药超市等四个项目进行了现场签约，总投资约800万元。 社区商业是一个相对新兴的商业载体，“雁塔区制定社区商业规划，一是要把标准做到位；二是在规划里充分调动商家、社区、物业三方的积极性，形成合力。” 侯治国说，“政府也要制定相应的政策，引导商家实行市场化运作，建立一套奖励和扶持机制。”
