第48节:第一招:料敌机先,屯粮不慌(12)



系列专题:《40家企业渡过危机的策略:过冬法则》

  不过,开发商业物业会耗用大量资金,延缓其住宅业务的扩张步伐。事实上,以万科有史以来最高的年度净利润--2007年的48.4亿元计,可能难以买下几栋一线城市核心区的大楼。

  质量优异的商业物业一定位于城市的核心区域,但多年以来,万科一直缺乏能力或动力获取相应的项目,也没有相应的强势股东与历史承袭。

  当前,万科有约160个项目同时在建,这是国内开发商中最多的。如此多的项目开发下,资金的运用效率决定了最终的盈利能力、股东回报以至公司运营安全。肖莉说,万科仍然将坚持专注住宅开发。这一模式必然要求万科不断地实现项目扩张,迅速实现销售回款,然后不断滚动。

 第48节:第一招:料敌机先,屯粮不慌(12)
  万科在资金周转方面一直领先于国内同行:2004~2007年万科的净资产周转率分别为:1.39、1.42、1.4和1.61。肖莉表示,为了提高周转,土地储备是占用资金的大头,万科的土地储备量一直控制在2年以内。

  很多开发商的土地储备都在3~5年。至2008年8月5日,万科总土地储备1909万平方米,这一土地储备量低于很多二线开发商。此外,万科在实际项目运作方面也非常注重开发周期管理。肖莉说,从拿地到实现预售,万科的项目平均周期是10~12个月。这一开发周期领先于同行,仅仅低于只建筑别墅与多层的碧桂园。国内开发商,包括一线开发商,开发期在一年多、两年甚至更长的比比皆是。

  基于万科的发展模式,当市场出现交易量大幅萎缩之时,在保证合理利润的前提下,万科追求销售速度,快速回笼资金成为其当然之选。

  中期考量

  万科的降价也有多重中期战略考量。

  2008年到2009年,国内房地产交易较2007年同期继续下降,是万科选择降价迅速出货的原因之一。对此,肖莉并不否认。

  万科在2008年中报中披露大幅缩减开工、竣工面积,显然是出于对后期迅速、顺利实现销售的担忧。根据2008年中报,万科披露其年度开工面积由848万平方米调减至683万平方米,缩减幅度为19%,竣工面积由689万平方米调减至586万平方米,缩减幅度为15%。

  犹如股票市场,6000点高位来不及全部出货,在价格下降到4000点出货肯定优于2000多点才出货。尽管有着对于短期内房市的调整、观望期销售难实现的担忧,但是万科相信市场的刚性需求仍然大量存在,而此时,市场已经发生了某些变化,万科降价促销也是为了其产品结构的调整。

  肖莉说,2008年上半年,万科销售的住宅中,90平方米以下住宅占了46%,这是多年以来小户型住宅第一次占到如此高的销售比例,而且首次置业和首次改善居住置业的占了72%,这一数据表明,自住置业将成为房市刚性需求的支撑主力,而这部分人群对房价,尤其是对住宅的总价非常敏感,因此,那些没有地段、环境、配套资源优势的大户型住宅,由于总价过高将可能滞销。  

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