爱华网系列专题：《世界经济权力交接的新进程：崩溃的帝国》
在此过程中最大的危险是，发行的债券如果在房地产市场崩溃后，投资者在房屋抵押上投入的资金是否可以拿回应有的本金和利息就存在问题。那么，应该如何去面对这个挑战？美国政府机构出面进行担保，因此房贷公司是半官方的，这就是房屋抵押贷款的第二阶段，实现从非证券化到证券化的过渡。 随着利率的不断降低，贷款花样越来越多，常规的有15年、30年期贷款，还出现1年、2年、3年期贷款，并且出现了只交利息不交本金的贷款。 超低利率使投资人面临挑战。如何在低利率情况下，保持债券投资更高回报，这就是新的挑战。 超低利率促使了无收入、无工作、无资产"三无者"的出现，他们仍可得到房屋抵押贷款债券，为什么？这是因为房价在不断上涨的时候，将房屋作为抵押，如果价格只会上涨，那么房贷人或者是房贷公司不需要用贷款人的工作作为抵押，放贷上涨掩盖了倒债风险。低利率格局刺激了金融创新，这就是为什么产生危机。
债务担保证券(CDO)则是2000年以后金融创新的产物，它的特点如同购买基金，基金经理购买不同的股票和债券，将这些做成投资组合，投资组合又分成很多的小份额出售给投资人。 打包之后，将整个债券产品分成三个不同的层级，投资级、夹层和底值。打包之后使得具有不同投资风险和不同投资目的的人可以进行选择。夹层和底值的风险非常高，可能造成重大损失。次级债本身就是金融产品的创新和衍生产品的必然过程。 房贷人还是找房贷公司贷款，以前是政府机构发行的证券给到房贷公司，现在是将债券给到投资银行或者是商业银行，银行再将资金给房贷公司，此时次级债的流程就全部完成了。 次级债危机的主要受害者是谁，第一是对冲基金，实际上对冲基金是CDO的主要买家，还有大型投资银行、商业银行、房屋贷款公司、债券保险公司、养老金退休基金、债券基金、货币市场基金。次级债中部分受害的公司，最大的就是证券保险公司，如美林公司、花旗银行、瑞士银行、高盛集团、德意志银行都受到重大的打击。 银行抵押贷款的证券化由1980年的10%变为2007年的56%，很多投资银行专门成立了特殊投资部门，专门做CDO和CDS(信用违约掉期，投资者只要付出一定的保费购买CDS之后，就可以在对方违约时获得偿付，违约风险进一步转嫁给CDS卖方)相关衍生产品的创造和交易。
