2008年以前的几年,国内房地产价格经历了较长时期的大幅上涨,出现了泡沫化倾向。去年下半年以来房地产价格又随着经济下滑而回落,到今年二、三月份前后则出现了反弹,这是否构成了房市长期回暖的信号呢?
笔者认为,目前销售价格的短期上涨,并不意味着房市长期回暖已经来临。判断楼市的走向,不是只看楼市内部的这些指标,而要放在宏观经济环境里来看。
从宏观环境的角度,经济总体好转的趋势并不明显。经济还没到底,楼市不可能见底。从宏观经济数据来分析,今年3月份全国发电量同比下滑0.71%,4月份的发电量同比下降3.55%。这些数据表明,短期内经济下行的压力继续增大。从宏观环境回到对房市的分析,目前有将近一半的购房者是用按揭贷款来购房的,当经济下行压力增大,个人的收入预期会受到负面影响,购房需求也相应受到影响。现在的宏观经济未来走向仍不明确,在经济尚未企稳的情况下,房市的走向仍面临着很大的不确定性。
目前有一种观点认为,适度宽松的货币政策是造成楼市回暖的主要动力,例如购房贷款在贷款增长中占比在提升。笔者认为不能完全这么看。
适度宽松的货币政策,目的是为了拉动经济增长。增长是财富的创造过程,人们收入的增加都是从经济增长当中获得的。但现在有一个相互矛盾的情况:一方面贷款投放的增速很快,而另一方面经济启动的迹象却并不明显。
在此次启动经济的过程中,我们遇到了和以往历次经济增长都不同的现象:投资上去了,工业下来了。在过去拉动经济增长的过程中,采取的基本模式是以投资拉动工业增长。但在当前,大量资金的投入,主要是加速现有项目的完成。全国大概有20万亿规模的在建项目,其中还有很大一部分投资需要完成。之前一段时间贸易商因为受到经济危机影响,加上资金链紧张,相当一部分订单下给了生产企业,到结算时却付不了钱,设备生产出来了就成为企业库存。
现在贷款一放松,资金给了生产商,实际上生产商并没有增加生产,而只是一个去库存化的过程,即把已产出的产品发货销售。这就意味着贷款投放之后,去库存化导致投资完成额的上升,而工业生产却不增加。所以,这些增加的投资实际上是延续了原来的产业结构。原来的产业结构本来就是一个过剩的结构,产生不了效益了。产生不了效益,劳动者的工资就增加不了。所以适度宽松的货币政策,如果只是维持了原有的生产过剩的结构,那么对于提高居民收入、房市回暖,都不能构成根本性的支撑。现在的购房是实现前一阶段抑制的需求,而并不是当经济持续增长,人们收入普遍增加所产生的新增需求。
以上结论,并不是否定应当把刺激购房需求作为拉动内需的重要举措,而是说在经济增长的基础还没有稳固的时候,房地产市场的反弹是有限的。货币政策与其它启动内需的政策对刺激楼市都有一定的作用。但是在大环境不变的情况下,发挥的作用会很有限。因为当宏观经济没有稳固的时候,刺激楼市的方法,无非是鼓励人们去买房子。尽管在税费等方面政府能够给予一些优惠政策,但买房子还是要老百姓用按揭贷款去买。这些短期的优惠和用几十年的时间付房贷的压力相比,是微不足道的。消费者会把这个账算清楚,到底要花多少钱,背不背得动贷款的负担。如果工作和收入的预期不好,购房者还是要等等看。所以当前针对楼市的这些政策并不能产生非常大的刺激,关键要让宏观经济进入稳步上升的阶段,房市才会看好。