爱华网农历新年以来，全国主要城市楼市普遍出现了成交量大幅上升的“小阳春”行情，成为楼市“回暖”的主要依据。而进入5月，关于楼市“回暖”的乐观论调，正在逐渐冷却。
国家统计局数据显示，1-3月全国商品房销售面积同比增长了8.2%，成交金额增长了23%。深圳、北京、天津等主要城市一季度的成交量同比增长了50%以上，厦门一季度的成交量甚至超过了2008年全年。但从4月份开始，全国主要城市房地产成交量虽然绝对值还勉强维持在高位，但是成交量环比不断下降的趋势越来越明显，“小阳春”行情已经难以为继。
“五一”期间，深圳楼市3天只成交了623套，“远低于业界期望。”深圳兰江房地产公司副总杨大谷说。根据天相投资顾问的统计，4月份深圳、天津、广州等地的成交量环比开始明显下降，深圳和广州的降幅达到15%左右，天津的环比降幅达到30%。北京的情况也不妙。“五一”期间，北京一手楼住宅成交1274套，成交面积13.4万平方米，剔除保障性住房，北京实际成交商品房为951套，成交面积10.6万平方米。相比清明假期，“五一”商品住房成交套数、面积分别下降23%和21%，环比4月成交套数、面积双双下滑29%。
“由于惯性作用，5月份房地产市场还能维持一定的成交量。但是到了6月，全国的成交量恐怕要普遍回落。”易居中国研究院院长杨红旭说。他认为，“小阳春”的出现有三大原因，一是自住型需求的集中释放，二是从去年下半年以来出台的各种鼓励住房消费的政策，三是开发商降价。“现在这三个条件都没有了，自住型需求已经集中释放，房地产政策处于瓶颈期，一些开发商开始涨价。所以楼市成交的动能在减弱，说‘回暖’太早了。”杨红旭认为今年下半年楼市将不如上半年。
“改善型和投资型需求还没有进场，造成市场结构过于单一，抗风险能力很差，经不起一点风吹草动。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。根据一季度成交数据可以看出，北京、上海等主要城市成交的户均面积比往年大幅下降，90平方米以下中小户型的比例明显提高，自住型需求的特征很明显。4月中旬，银监会下文要求各银行严格执行二套房首付款不得低于40%规定，禁止变相放松贷款条件。这将进一步抑制改善型需求和投资型需求的入场。业界深感困惑的是，积累了一年的自住型需求集中释放之后，后续的购买力到底在哪里？
显然，仅仅将成交量回升作为判断楼市“回暖”的标准，过于简单和草率。衡量楼市“回暖”的其它几项重要指标，全部都在下滑。根据国家统计局数据，2009年第一季度房地产新开工面积下降了16%，土地购置面积则下降了40%，投资增长率下降了20%左右。此外，国房景气指数同比下降了9.9%，已经下降到历史最低点。3月份密集出炉的房地产上市公司年报也一片惨淡，绝大多数上市公司都下调了开工面积。
房地产投资者仍在观望中。“一季度房地产成交量在上升，但房地产开发投资意愿并没有增加，这说明房地产市场仍以消化存量为主。”华远地产董事长任志强说。他认为楼市已经处于底部，但是还要度过一个相当长的存货消化期。根据全国工商联房地产商会REICO工作室发布的一季度报告，截至2009年3月末，商品房的空置面积为1.67亿平方米，同比增加37.6%。这种空置水平为近三年来的最高值。
“小阳春”行情虽然帮助房地产企业减少了部分库存，但是并没有解决行业供过于求的问题。
“如果没有提价现象，可能深圳楼市‘小阳春’会维持得更长一些。”杨大谷说，市场并没有像去年一样萎缩掉，而是自住型消费者对价格太敏感，“降价，这部分需求就大一些；涨价，这部分需求就开始观望。”虽然3月份全国主要城市的成交量都出现了井喷，北京依然有80多个项目零成交，上海有98个项目零成交。热销的楼盘在价格上基本上都有调整，而零成交的项目价格都偏高。由于投资型需求的离场，“买涨不买跌”的现象出现了反转。
由于政策和金融上的支持，开发商降价的压力和动力已经没有2008年那么强烈。去年下半年以来，中央和地方政府出台的多项救市政策，包括缓缴地价款、预售制度松动、减少所得税、土地增值税等等，使得房地产企业的资金链压力已经大为缓解。从2008年下半年开始，银行对房地产行业贷款也出现松动。REICO一季度报告显示，在全国40个重点城市中，有9个城市贷款在房地产开发投资资金来源所占比例超过40%，海口、温州、长春的比例几乎接近70%。记者从知情人士处获悉，北京有相当部分开发商的银行贷款已经到期，但是银行都已做延期处理，“根本不敢追要，否则会出现很大的坏账率。”
“很多房地产企业确实获得了喘息的机会。该淘汰的企业没有被淘汰掉，准备降价的项目又开始犹豫。”陈国强说，“这只会延长楼市调整的时间，不代表调整就结束了。”潘石屹在博鳌房地产论坛上则一针见血地指出，银行贷款和救市政策对房地产企业来说“只是救急不救穷，治标不治本，是注血而不是自己造血”，不可能从根本上解决行业结构过剩的局面。在很多业界人士看来，行业洗牌依然是不可避免的事情。
“下半年很可能房价会再有一轮下跌，尤其是在东部一线城市。”杨红旭说。他判断的依据是房价收入比，东部一线城市房价收入比普遍在12-13倍，不仅远远高于国外比较正常的4-6倍，也远高于国内平均值。由于目前各地调整的状态不同，下半年不同区域房价调整的幅度也不同。同时，不同企业的资金链状况大不相同，房地产企业之间的分化也会更加明显。在一季度新增的2545亿房地产开发贷款中，大部分流向有实力的大型开发商，中小开发商获得贷款依旧非常困难。国有房地产企业也比民营企业在获取贷款上更有优势。对于在资源上没有优势、而资金链又很紧张的房地产企业来说，降价依然是最好的出路。
5月过后，由于天气逐渐炎热，楼市将迎来传统的小淡季。对开发商来说，这也是一个不小的考验。作为楼市走向的指针，二季度的宏观经济状况引人关注。“今年一季度在国家4万亿投资和4.58万亿新增贷款的拉动下，GDP只增长了6.1%，二季度还不知会怎样。”任志强说，“根据过往的经验，GDP增长率在7%以下，房地产会全行业亏损。”
“金九银十”成为地产业界的下一个期待。“首先是又攒了几个月的自住型需求，其次是赶上建国60周年大庆，无论怎样政府会制造一些繁荣气氛。”一位开发商颇期待地说。
