商业地产新一轮的角逐,已经在这个冬天展开
文 | 本刊记者 黄秋丽
与住宅市场哀鸿遍野的惨淡景象相对的是,商业地产市场的大佬们却在奋马扬鞭、跑马圈地。
11月6日,SOHO中国(00410.HK)有限公司董事长潘石屹在接受记者采访时表示,明年公司将大举买地,考虑收购北京与上海繁华地段项目。9月初,SOHO中国已斥资8.9亿元收购了中关村核心地段的综合商业项目。
从6月到10月,深圳的商业地产巨头茂业国际(00848.HK)相继收购了北方四个城市的商业物业,在北方布局的战略意图十分明显。10月下旬,更是在资本市场频频举牌,大肆收购3家商业概念的上市公司股票。
外资巨头们也毫不逊色。10月底,新加坡嘉德置地集团旗下的综合商用项目品牌“来福士”接连大动作——10月27日,北京来福士广场正式揭幕;28日,成都来福士广场动工;30日,杭州来福士设计方案通过审批。仅仅在北京,除来福士中心外,凯德置地同时还在运作4座购物商场。港资商业地产巨头恒隆地产今年也有10个意向性的项目。
“现在商业地产的大佬们正在进行‘圈地运动’。”中原地产(中国)研究中心研究员季峰分析,从2003年以来商业地产迅猛发展,目前已形成供大于求、总量失衡市场状况,大量商业物业经营情况不佳。“但是中心城区的优质商业物业是有限的,所以大佬们现在做的是要先把位置占住,未来才会考虑经营的问题。”季峰认为,目前中国商业地产已经形成“三足鼎立”的态势。一支是以万达、华润、茂业国际等为代表的国内巨头;一支是较早进入中国的港资、新加坡巨头,以凯德置地、恒隆、和黄为代表;一支是欧美的商业地产巨头。美国最大的商业地产公司西蒙地产,已经悄悄地在中国二三线城市布局,正在开发郑州、合肥等地的5个商业地产项目。
近几年,随着房地产调控政策的不断出台、细化、调整和落实,其打击的对象一直是价格居高不下的普通住宅,商业地产受到波及不大。另一方面,随着近年来国内经济的快速发展及人民币升值带来的流动性过剩,商业地产的价格在逐年攀升,租金收入也出现了较大幅度的上涨。在牛市中的积累,也为商业地产巨头们的逆势扩张准备了条件。
随着住宅房地产市场的深度调整,商业地产的种种优点——比如高回报率、不受宏观调控的影响、能保持长期稳定的现金流等,使得持有商业地产的诱惑力比以往更大。但商业地产永远是“有钱人的游戏”,对资本的要求更高,其金融性也更明显。现在逆势扩张的,个个都是有钱的主。
万通董事长冯仑认为,随着保障性住房的入市,住宅类地产公司的市场份额不可避免地萎缩,而商业地产将是下一个热点。“在上一个地产行业蜜月当中,我们为全球贡献了一个最大的住宅公司——万科,我个人认为下一个蜜月来的时候,我们会为全球贡献一个最大的商用不动产公司。”
但也有人对商业地产发展的中期前景表示担忧。“商业地产现在受市场调整乃至宏观经济的影响还不明显,但是未来两年商业地产将非常困难。”北京联达四方董事总经理杨少锋认为,随着金融危机的深化演变,对中国经济的负面影响将逐步显现,“到明年,如果出现大量白领下岗、大量小企业倒闭的现象,商业物业的经营就是大问题。”