爱华网在房地产股哀鸿遍野的形势下，方兴地产可以独立潮头的秘诀
文 | 本刊记者 黄秋丽
如果没有这次房地产和股市的双重萧条，方兴地产（00817.HK）要走入公共视野可能还需要一段时间。2008年8月25日，方兴地产收盘价为2.64港元，是香港H股中惟一一家没有跌破发行价的内地地产股。去年8月上市的方兴地产发行价格为2.35港元，股价最高摸高5.99港元，虽然从来没有过碧桂园（02007.HK）、SOHO中国（0410.HK）的暴涨风光，但在地产板块集体“破发”的大势下，股价却维持在发行价以上，成为地产股最后的坚挺神话。
8月以来，尽管方兴地产股价也已经连续多日下跌，多家投行依旧维持对其的买进评级。中金公司最近的一份研究报告对方兴地产开出了4.7港元的目标价。花旗银行在7月的一份报告中对方兴地产开出的目标价是5.32港元。
这家成立于2004年的地产后辈，到底有何种能耐，在惨淡市况之下成为被大投行力荐的地产股？
方兴地产总部位于北京长安街与金融街交汇口的凯晨世贸中心。站在这座14层写字楼的中庭大堂，抬头可以一直看到玻璃顶棚上的天空，如此奢侈使用空间的大厦是方兴地产拥有的物业之一。在方兴地产母公司中国化工集团（以下简称中化集团）将旗下地产资源打包成立方兴地产时，中化集团将其拥有的凯晨世贸中心50%的权益划给了方兴地产。据方兴地产资本市场部经理肖文胜介绍，凯晨世贸现在已经是北京最贵的写字楼。“我们的租金是330元/月/平方米，和北京以前最贵的写字楼国贸（北京东三环地标）一样。但是我们的租金是按建筑面积算的，而国贸是按使用面积算的，算下来实际我们比国贸还贵。”尽管如此昂贵，凯晨世贸中心的出租率已经达到95%，接近满租。而这座写字楼2006年底才竣工，投入使用期只有一年多。
除了凯晨世贸中心以外，方兴地产还持有五星级酒店北京王府井大饭店，以及上海财富广场。2005年竣工的上海财富广场紧邻上海金茂大厦，拥有400米黄浦江黄金海岸线、与久负盛名的黄浦老外滩隔江相望，是上海陆家嘴金融中心的新地标。财富广场七栋物业中的五栋已经出售，方兴地产持有剩下的两栋物业。“我们以投资和经营高档的商业地产为主，尤其是黄金地段的商业物业。”肖文胜认为，方兴持有物业的经营模式受宏观调控的影响不大。
仅仅持有几栋优质物业还不能保证股价就好看。SOHO中国、富力地产（02777.HK）这些持有部分优质物业的地产股，不但破发，甚至连发行价也跌去了40%左右。但是假如一家公司所有开发、持有的物业都是黄金地段的地标性建筑，那么投资者的期望将完全不同。方兴地产就给市场制造出了这样的期待：公司未来即将增持的物业中，都是身价更加显赫的地标性建筑。
在上海未来几年的开发热点——北外滩区域，方兴地产的土地储备（可建建筑面积）超过50万平方米。在这些土地上将建成上海高阳客运港和上海国际船业中心两个气势宏大的项目，按规划将形成“沿江经典建筑群”。
更快兑现的是与北外滩隔江遥遥呼应的上海金茂大厦——这座高达420.5米、久负盛名的中国最高楼之一，将在今年年底进入方兴地产的版图。2008年6月5日，方兴地产发布公告称，以110亿元的价格成功收购金茂集团100%的股权。由于方兴地产是外资公司（2004年在香港注册），这项收购正在最后等待商务部的审批。除金茂大厦外，金茂集团在深圳、海南及北京拥有的五个五星级酒店、以及在丽江著名景区的两个五星级豪华度假酒店也被方兴地产一并收入囊中。110亿元的收购价格几乎与方兴地产以招股价计算的市值相当，方兴地产的资产规模将借此翻番。花旗银行在研究报告中指出，收购金茂将使方兴的每股资产净值(NAV)增加2.52元。而金茂大厦的品牌影响力和强大的盈利能力，也给方兴地产的投资者们带来了更多的期待。
一家拥有如此多地标建筑的房地产公司，并不是一夜之间冒出来的。与凯晨世贸来源相同，方兴地产能够“蛇吞象”收购金茂集团，与其母公司中化集团有关。中化集团持有金茂集团54%的股份，剩余的46%的股份由其他7家大型国有企业掌握。在上市之初，中化集团就赋予了方兴地产收购金茂集团的选择权。如果没有这一层关系，收购金茂集团对于任何一家地产企业来说都是一个挑战。
在宏观调控的背景下，大量持有高端物业的经营模式显然更加考验企业的资金链。肖文胜透露，目前方兴地产账上还有股市上融来的60多亿，目前资金很充沛。
深圳盛富资本董事总经理黄立冲认为，像方兴这样的国有企业做商业地产有得天独厚的优势：“一般公司很难拿到那些不可复制的、黄金地段土地，方兴能拿到就是因为有中化这样实力雄厚的‘爸爸’。同样的原因，在获得银行贷款支持上，方兴也比一般的民营公司更从容。”
除了上述高档商业项目，方兴地产也有少量的高档住宅项目，比如毗邻上海财富广场的江景豪宅张杨滨江苑和珠海的每一间花园项目。“商业物业的投资经营周期很长，所以我们也有选择地做高档的住宅项目，这样可以相对快速地实现利润，反映在财务报表上也更好看。”肖文胜说，公司的总体策略是出售所有住宅物业，而保留部分优质商用物业作长期投资，现在公司有意增加投资物业的比例，住宅项目的比例将越来越小。
“拥有这些优质物业，方兴地产已经有了很好的讲故事的基础。”黄立冲说。
方兴地产是在香港上市的惟一国内商业地产概念股。“这样的股票很容易得到机构投资者的认可。因为，机构投资者在做投资配比时，选择国内商业地产股别无选择了。”黄立冲分析，前几年大部分地产商都希望赚快钱，所以并没有大幅度开发商业地产；而目前许多商业地产开发商又由于资金不足、项目进度缓慢，所以预计写字楼的供应速度和供应量会减少，这是支撑商业类和收租类地产股价的现实原因。“去年住宅类地产股疯狂上涨时，收租类和商业类相对涨得比较少，所以今年下跌也少一些。”黄立冲说。
方兴股价至今未破发也有股权结构的原因。根据招股说明书，方兴地产共发行49.15亿股，只有32.6%的股票能够全流通。“方兴是少数几家国有地产商，大股东不能套现，所以6个月的禁售期后不会有像民营地产商排山倒海的套现潮，这也是方兴地产股价处于优势的原因。”黄立冲说。
