爱华网“我们很早就考虑到地产的金融属性，迟早需要和资本对接，所以2004年在香港注册就是为了便于引进海外资本。”居易国际董事马世杰解释说。居易国际房地产开发公司是一家中型公司，一直活跃在二线城市。虽然注册在香港，但是管理团队是原河南第三大地产公司——新世纪地产公司的原班人马。
从2004年至今，居易国际开发的20多个房地产项目中，大部分资金来源于基金，包括中城投资、鼎晖投资、香港盛诺金基金、欧洲瑞德斯基金、中东的主权基金等等，合作金额达到100亿元人民币。合作的基本方式就是由基金出资金、限定投资回报率，居易负责开发管理，包括派出管理团队、找地以及整个项目的运营。在这种模式下，居易国际的收益包括2%的项目管理费和2%的分红，如果项目中有股权还有投资收益。
这是一家完全按美国模式设计出来的公司——居易国际的资金主要来源于基金而不是银行，土地储备很少，以输出开发管理的方式与有土地方合作。中国在金融、土地制度、市场环境等方面都与美国有很大的差别，但居易几乎绕开了所有的客观限制，主观上也力求按“美式思维”行动。
“国外基金在国内并不好找合作伙伴。国内开发商关注的是每个项目最大化地获利，但基金的思维是最快地获利。此外房地产企业的财务状况大多数也达不到基金的要求。”马世杰介绍说，最初居易也很难用基金的思维考虑问题，后来经过了很长时间的磨合，期间居易按照基金的要求建立了开发评判体系、财务监控体系和报表体系，“这样基金才可能对你放心。”
“2004年之前我们也是传统的开发商。那时候也有人建议我们囤地，但我们觉得常规模式很难再与万科这样的大公司竞争，所以就选择了一种全新的模式。”马世杰说。今年上半年居易已经完成10亿元人民币的基金投资额，下半年投资额为20亿元人民币。也正是因为没有土地储备的拖累，在行业企业纷纷收缩之时，居易国际才得以能够逆势扩张。
上海中凯房地产开发管理公司的模式与居易大同小异。2005年，上海中凯房地产公司与美国华平基金合作，成立了中凯房地产开发管理公司，主要由华平基金负责资本运作，而中凯管理方出开发管理团队，再与第三方——土地方合作。前两年中凯管理发展并不快，而今年中凯管理开发的项目将达到15个。
居易国际与中凯管理模式的诞生有很大的偶然性，这与两家企业的核心团队大有关系。居易国际的核心团队最早都是做国际贸易出身，中凯房地产开发管理公司的核心团队大部分是美国麻省理工大学房地产金融专业的MBA，这两支团队都深谙美国地产模式的精髓，且与国际投资者打交道经验丰富。如果没有这样的团队，这种“类美国模式”恐怕很难出现。
但这种“类美国模式”能否在中国获得长足发展受到了质疑。“而外资进入房地产行业有诸多限制，这决定了这种模式可能只是小打小闹。”深圳乾坤·道战略顾问公司总监袁浩说，“另外，如果来合作的是产业基金，情况会好一些；如果是投机性比较强的基金，一旦达不到预期收益率基金就会撤资，那么公司的发展恐怕难以为继。”
“基金要求的投资回报率在20%左右，今年会有一些压力。”马世杰承认这种模式也受到大环境的压力，但相对于传统的开发模式仍然有比较优势：“这种开发管理模式注重快速销售，即便市场低迷也会低价清盘，很少存货压力，而且我们又没有银行贷款的压力。”
