青年居易 从青年居易的“很火”到香桔市的“不温不火”



  青年居易和香桔市是济南的两个知名度极高的纯小户型社区,都是由河南居易置业开发。  

  青年居易项目位于天桥区北园大街与东工商河路交叉口、路北,这是居易公司来济南搞的第一个项目,小区总建面约7.2万多㎡,由13栋楼多层住宅组成,总户数约1900余户,主力户型区间在20—40㎡,精装修。这是济南市房地产开发史上第一个纯粹的小户型社区。  

  青年居易在2004年9月以3000多的价格开盘,那叫一个火,绝对震撼业内,一天就卖掉好几百套,火爆的销售局面持续了很久,一年多点儿的时间,房子基本就卖光了。一时间,青年居易成为济南地产营销的“教科书式”项目。  

  凭借青年居易的成功经验,居易置业的第二个小户型项目也开始了运作,这就是位于槐荫区经六路延长线和槐荫街交叉口的香桔市。香桔市项目充分借鉴了青年居易的操盘思路,以40㎡的小户型为核心主打,附带70—90㎡的两室,总计1100多户。  

  然而,虽然2007年是开发商“最美好的时光”,但香桔市的开盘并没有想象中的那样火爆,从07年5月开盘起的两年多里,其销售状况始终不温不火、平平淡淡,尤其是当市场行情走低之后,香桔市甚至打出了“8折”的促销口号。  

  同一开发商的两个非常近似的楼盘,为何会有如此明显的反差?答案是多方面的。  

  第一、两项目虽然定位都是小户型,但青年居易的位置显然更适宜这种定位。青年居易所处的北园大街,素来是济南市流动人口极多、商业氛围极强的片区,不仅直接毗邻长途汽车站和中恒商城,而且位于济南家居业的集散地(北园大街沿线;且娱乐业也非常发达)和济南服装业集散地(济洛路沿线)的交汇处。处在这样的版块中,小户型住宅的投资回报率是比较高的。  

 青年居易 从青年居易的“很火”到香桔市的“不温不火”

  香桔市所处的位置和青年居易具有极大的差异性,不仅交通条件和展示面较差,而且周边的流动人口偏低,基本都是大型单位的长住户。在这样的版块里,其实更适合打造常规产品,而不是走“极致路线”,在后期的销售中证明了这一点,恰恰是70—90㎡的两室好卖,40㎡的主力户型反而不好卖!  

  第二、青年居易是济南的第一个纯粹小户型社区,20—40㎡的户型定位是济南人前所未见的新鲜产品,辅以精装配置,最低不到2万的首付、几百块钱的月供,这一切都令济南人产生了巨大的投资和消费冲动。据说最大的买家在青年居易买了30多套。  

  当时间进入到2007年,济南已经涌现出了一大批小户型社区和小户型产品,新鲜感消失殆尽,开始进入了客户分流与理性比拼的时代,香桔市入市时的操盘难度已经大大高过青年居易。  

  笔者认为,香桔市项目的运作周期似有延误,两个项目的衔接出现了过大的空当,若能最大限度压缩与青年居易的间隔周期,也许香桔市尚能沾一沾青年居易的火爆余温。  

  第三、虽然后来者香桔市在产品设计和包装上都胜过前者青年居易,只可惜前者在交房之后出现了部分质量问题,还引起了不小的纠纷,几家媒体连续报道了很长时间,这直接导致了济南人对居易置业这家外来开发商的不信任感剧增。  

  通过对比青年居易的火爆和香桔市的不温不火,我们可以发现:  

  1、并不是所有的“成功经验”都可以简单Copy,更不能被“成功经验”冲昏了头脑;  

  2、必须在成功的基础上加快后续的跟进步伐,让成功的势头持续保持,也许相对优势的持续保持才是能够令你始终领先的先决条件;  

  3、看到成功的经验,更要看到成功中的不足,世界上不存在完美的成功。试想,如若居易置业可以妥善的解决好项目在质量方面出现的问题,那其口碑效应将得到更好的体现。  

  由此可见,从“成功”走向“成功”并不是一件轻而易举的事情,而如何让“成功经验”发挥更大的价值,并且能够防止被“成功经验”蒙蔽了前行的视线,则是一个需要一再深思、恒久审视、透彻分辨的发展课题。

  

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