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土地增值税的清算征收对房地产行业的未来发展是影响深远的
春未立，雷已惊。对于已经历3年多政府宏观调控的房地产行业来说，国税局1月16日出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，无疑是2007年第一道闪电，撕开了今年房地产行业调控的大幕。
2月1日起，中国各地税务部门对房地产企业土地增值的征收由“预征制”转为“清算制”，征收30%到60%不等的土地增值税。这并不是凭空出世的新税种，自1994年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补。但在实际操作中，一些地方只按房地产企业的销售收入征收1%至3%不等的土地增值税。近几年房地产价格飚升，土地增值当然不在区区个位百分数。很明显，原有的土地增值税已经无法对房地产企业因为占有土地而享受到的增值进行平衡；更有一些房地产企业为避税囤地捂盘待价而售，无形中助推了房价的上涨趋势。政策出台虽然毫无征兆，却在情理之中。
长城证券最近发布的分析报告显示，毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%，毛利率越高的项目征税的影响越大。市场的反应相当迅速。《通知》发布当天，万科A、华侨城、金地集团、招商地产等龙头房地产股票率先跌停，浦东金桥、陆家嘴、金融街等持有经营性物业的地产股也同样跌停。两市共有29只房地产（A、B）股票收市被砸到跌停板上。中资房企在香港H股的表现也如出一辙。
拥有大量土地储备或商业地产项目的公司遭受的影响可能会超过任何一次宏观调控，而那些正在积极准备在香港上市的房地产企业更是受到直接冲击。鉴于香港资本市场对房地产企业的首要要求就是“土地储备”，大多内地企业在上市前都疯狂囤积土地。政策一出，一些箭在弦上的IPO生生被撤回。
沪深两市的房地产上市公司接连发出澄清公告。上海一些房地产开发商准备联名上书反对清算土地增值税，口口声声“与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的命”！焦灼心态一望可知。
在中国的各个行业中，房地产商是从来不缺少话语权的一派。无论是高调如任志强、潘石屹，还是谨慎的各路“业内人士”，都很快通过博客、媒体等各种通路，将自己对政策的解读奉献给了关注房地产市场的各方力量。
最先被抛出的是：土地增值税导致房地产成本上涨，结果是房价相应上涨，最终购房者买单。然而这看似简单准确的推论其实经不起推敲。于是新的观点又被抛出：土地增值税“清算”直接导致开发商利润下滑，进而会引发开发商资金短缺，继而引发房地产投资减少，开发速度放慢，供给可能趋紧，这也会引发供不应求导致的价格上涨。
即便调高房价没有提高利润率，商品的价格确实由供求关系决定，随着房价天天上涨，市场的承受能力已经到了某种边缘，开发商主动提高房价，或者是减少供给提高房价，最终能否被市场接受，尚不可知。开发商的声音，仍旧显得相当单薄没有力量。中原地产副总经理唐振东表示，目前开发商只有在降价的情形下才可能取得比较理想的销售成绩，涨价只可能导致楼盘滞销。
土地增值税的清算征收对房地产行业的未来发展是影响深远的。开发商将不再单纯追求项目的利润率水平，加快项目滚动和追求规模成长将成为共识。在这一过程中，行业龙头公司也将加快市场整合，行业集中度将继续提高。
“大型房地产企业靠管理赢利，中小型房地产企业靠土地升值赢利”，这是近年来房地产业内的共识。但是，随着土地增值税的强行清算，依靠土地升值赢利的中小型房地产企业将必须做出生死抉择，或者提高管理水平，或者就只能离开这个行业。这种行业的重组在清算土地增值税前就已经开始，每年离开房地产行业的中小公司数不胜数，只因规模小而未曾受到市场的关注。而大型房地产企业也不会轻松，虽然他们兼并收购中小企业扩大规模的机会增多了，但是利润率的下滑会对行业的发展产生巨大的影响。
