爱华网计划耗资10亿美元的上海外滩源项目终于重新启动，但强势地方政府与外资开发商的矛盾、洛克菲勒新邀来的神秘伙伴，让这个项目仍然充满了变数
文/本刊记者 王 琦
圣诞节、元旦直至中国的春节，美国洛克菲勒国际集团总裁乔纳森·格林给自己和他的团队放一个长假来休整。11月30日，“上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司”在沪揭牌成立，标志着洛克菲勒进军中国的第一个项目，在与中方达成框架性协议长达一年半之后，历经辗转磨难，终于开始进入实质性运作阶段。
2004年5月7日，美国资本巨鳄洛克菲勒国际集团与新黄浦集团签署框架合作协议，共同开发建设外滩源项目。其后的一年间，世人以为早已热火盈天的外滩源工地其实一直冷冷清清，甚至连动拆迁工作都尚未完成。期间甚至不时传出消息，政府不排除寻找其他合作伙伴的可能。直到2005年11月30日，洛克菲勒才正式获得了这个项目的控制权。
从2003年初第一次来到上海，格林在这座被希望称作“冒险家的乐园”的城市几次三番游走在狂喜与挫败之间。时而是“州长级别”的接待，时而是“这可不是正牌的洛克菲勒”的冷嘲热讽；半年拿下举世关注的外滩源项目而一脚踏进天堂，很快又是“框架性协议不排除和其他国际开发商的合作”之类的小道消息仿佛一夕置身冰冷的地狱，甚至存在被市政府淘汰出局的可能。而对于上海市政府以及具体项目中方操作公司新黄浦集团，同样心存疑惑：难道欧美开发商不是最有资金实力的吗？洛克菲勒为何一直无法证明这一点？
但愿这个互不信任的糟糕开局不会影响到最终的喜剧收场。毕竟，外滩源项目是欧美主流开发商第一次对接国内房地产市场。如果从这个角度来看，洛克菲勒在外滩源的沉浮，几乎可以被视作一个标本。
新伙伴
2005年11月30日，洛克菲勒在外滩源柳暗花明的日子。洛克菲勒旗下RGAP公司作为外方主体与中方新黄浦集团成立上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司，并持有项目公司91%的股份。合资公司的成立，标志着洛克菲勒正式入主外滩源。与此同时，一家一直藏在水面下的公司与上海洛克菲勒外滩源项目一起出现在公众面前，主业聚焦于房地产、燃气和电力在香港上市的内地企业的百仕达（1168.HK）成为洛克菲勒集团开发外滩源的合作伙伴。
事实上，此前一年，《福布斯》富豪欧亚平掌控的百仕达已介入外滩源项目。2004年11月5日，洛克菲勒在英属维尔京群岛注册成立了一家Rockefeller Group Asia Pacific,Inc.（以下简称 RGAP）公司。其中，洛克菲勒集团旗下全资子公司Rock-Shanghai,Inc.（以下简称RSI）认购510股A类股；百仕达为此设立的全资子公司百仕达上海投资有限公司认购490股B类股。百仕达上海公司提供1.69亿美元的股东贷款作为外滩源项目的所有施工前费用，包括拆迁和土地批租。
合作伙伴当然不是凭空产生。2004年与新黄浦集团达成框架合作协议之后，洛克菲勒的财务顾问就开始了在大中华区的“选秀”。“一方面，洛克菲勒需要有国内房地产项目运作经验的公司，为其操刀外滩源项目的许多具体事宜，参与政府斡旋。一方面，洛克菲勒也需要一个合作伙伴提供资金，分散风险。”为洛克菲勒提供项目咨询顾问的上海BMP房地产咨询管理公司董事总经理贺伟时告诉《中国企业家》。
在香港狭小的金融圈子中，很快，洛克菲勒的财务顾问和百仕达的投资顾问遇到了一起。“专业机构很容易发现谁和谁更适合合作，也许当事人彼此反而不知道对方适合自己。”香港一位专做投资中介服务的业内人士告诉《中国企业家》。
在投资中介提供的10多家企业名单中，为什么百仕达屏开雀选？“百仕达不是上海的企业，但是也许这反而是被洛克菲勒选中的原因。”贺伟时告诉《中国企业家》，洛克菲勒考虑到，上海本地企业固然有一定优势，但是一旦另有目的，洛克菲勒很容易落到被架空甚至出卖的尴尬局面。
但百仕达的老板欧亚平绝非等闲之辈。这个曾被媒体描述为“天生资本细胞”的人生于湖南，早年担任过湖南一家国营外贸公司副总经理，后辞职以原油贸易掘得第一桶金。公开资料显示，欧亚平对地产的涉足始于1996年，尽管当时深圳房地产处于低迷时期，但他不惜耗资9亿元在深圳罗湖拿下一块32万平方米的土地并成功运作，这也使得欧亚平在港深两地地产界声名鹊起，这些年他已陆续在深圳开发了百仕达花园、红树西岸等高档项目。
除了地产，燃气和电力也是欧亚平的主要业务，其旗下香港上市公司百江燃气更是具有李嘉诚背景——持有12.8%百江燃气股权的和黄是百江燃气的第二大股东。
被数十家法律财务顾问公司拥绕的洛克菲勒很清楚，引进百仕达这样拥有复杂关系的合作伙伴，与资金同时进入项目的，还会有相应的风险。不过，选择只有资金没有关系的人，显然不是洛克菲勒的初衷。“他需要百仕达的人脉资源，就有心里准备要接受这个风险。”
根据洛克菲勒和百仕达的《投资协议》约定，RSI可在土地自交付日起的一年内对RGAP最多245股C类股拥有回购权。这意味着，如果全部行使回购权，洛克菲勒将拥有RGAP75.5%股权，百仕达将拥有RGAP24.5%股权。洛克菲勒在资金投入最小的情况下，将外滩源项目的控制权仍旧牢牢地攥在手中。
欧亚平出资远超过洛克菲勒，却得不到外滩源项目的最大控制权。在业内人士眼中，这很正常：“没有洛克菲勒，外滩源这样的项目百仕达根本不可能在政府的视线之内。”这样的说法看似残酷，但前有败北的香港恒基地产李兆基、新鸿基地产郭炳湘，百仕达董事长欧亚平肯定能够明白这个道理。这也许就是欧亚平为什么能够接受在这个项目中出资与股权不对称的“不公平”的原因。另外，贺伟时告诉《中国企业家》：“主动权不仅仅表现在表面的股权上，双方会通过其他方式来保证百仕达在这个项目上的利益，真正操作这个项目的会是百仕达。”
在正式操作这个项目之前，欧亚平已经开始了相关的资本运作，无疑，这也是与洛克菲勒的默契之一。2005年12月4日，外滩源项目公司成立的4天之后，洛克菲勒与百仕达宣布成立“洛克菲勒·百仕达大中华基金”，用以投资及发展中国的房地产项目。基金初期规模就将达4-5亿美元，首个投入项目即为外滩源，欧亚平透露，“预计将在此项目上的总投资额逾3亿美元，投资回报率将在30％以上。美国地产投资大鳄‘铁狮门’等其他实力机构投资者都有可能投资大中华基金，这一专项房地产基金日后将广泛投资国内地产市场。”
出席基金成立仪式的乔纳森格林只系了一条家常的灰色领带，而外滩源项目公司成立仪式上，他却特意挑选了一条在中国象征喜庆的红色领带。无论是RGAP复杂的公司结构，还是被众人看好的大中华基金，在格林看来，可能其重要之处不过是为外滩源提供资金。
毕竟，这个计划耗资10亿美元的项目堪称洛克菲勒在中国最大的赌注。
误会？
外滩源位于上海黄浦江和苏州河的交汇处，东起黄浦江、西至四川中路、北抵苏州河、南面滇池路，这一半岛状的明珠是上海标志“万国建筑博览会”外滩的源头。规划中的这22.9万平方米的地块，现存15幢流派纷呈、历经沧桑的中外经典建筑。正因为如此，将如此重要的一个重建项目交给谁，上海市和黄浦区政府颇费了一番思量。
在外滩源正式对外招标的2003年之前，上海市政府已经跟港台、日韩、新马等多国海外资金打交道超过10年。也正是在与这些海外资金的接触中，上海市政府感到亚洲资金实力并不够雄厚，在1997年的亚洲金融风暴之后，上海的烂尾楼更是让政府不得不在引进外资上再三权衡。
可以说，洛克菲勒的乔纳森·格林是在最合适的时间到了最合适的地方。
在一次国际交流研讨会上与上海市政府方面结识后不久，2003年1月，格林第一次来上海享受到了座驾在警车护送下在上海繁华拥挤的大街上飞奔、市长和市委书记带领高层官员代表团在市政府贵宾楼为他祝酒的待遇。
与此同时，在上海一直呼风唤雨的港资开发商却感到了政府方面热情的骤减。虽然香港地产大亨恒基地产的李兆基、新鸿基地产的郭炳湘都参加了多次外滩源项目研讨会，但是早在乔纳森·格林第一次来上海时，上海一政府官员喊出的“欢迎洛克菲勒集团来上海投资”可能就已经为外滩源的归属作出了预言。
“洛克菲勒集团是国际著名的、在历史建筑保护开发领域拥有相当经验的开发商；外滩的很多建筑是国际一流的建筑，我们希望请国际一流的开发商来开发；洛克菲勒集团是西方现在第一家到大陆投资的开发商。”作为一级开发外滩源地区的国有企业负责人，新黄浦集团的董事长兼总裁吴明烈在谈到最终选定洛克菲勒集团的原因时，热情地列举了以上原因。“对于上海，洛克菲勒是本地在国际、国内叫响的又一张‘A’牌。”上海黄浦区一位官员曾经公开对媒体表示。
不难看出，整个上海方面对洛克菲勒的信任有加，而且，尽管没有明确说出，这种信任在某种程度上是建立在对洛克菲勒财力的信任上的。毕竟，洛克菲勒一直是与国人熟悉的那个石油大王、传奇首富联系在一起的，笼罩着黄金色彩的神秘光环。
然而，在2004年5月签订框架性合作协议之后，洛克菲勒的表现与上海市政府的预期相去甚远。虽然洛克菲勒资金不到位一直未得到官方证实。但事实是，外滩源项目很快陷入了停滞。规划方案迟迟难以确定，动拆迁几乎无法推动，所见之处皆是锁住的一处处废弃工地。相比之下，同在外滩源地块由澳大利亚SPG拿下的上海半岛酒店，很快通过了规划审批，已经完成土地平整。
事实上，洛克菲勒集团与享有盛誉的美国石油大王洛克菲勒家族切断关联已久。1989年，日本三菱地产成为其大股东后，通过数次的股份收购百分之百控股了该集团。当得知此“洛”非彼“洛”后，上海市政府的懊恼沮丧可想而知。
“上海市政府最大的误会不在于洛克菲勒究竟是美国公司还是日本公司，而在于它认为欧美房地产商资金雄厚，这种资金雄厚，就得是拿着一箱一箱的美金。” BMP房地产咨询管理公司董事总经理贺伟时对《中国企业家》说。
与港资房地产商交接熟练的上海市政府，熟悉的房地产开发模式是典型的香港模式，从拿地、项目开发、建成销售，都由开发商大包大揽。而美国模式并非如是，开发商往往并不是真正的、主要的资金投入者，开发商的价值在于组织项目：它能够找到合适的项目，取得土地的开发权，包装这个项目，吸引资金，有合适的客户群。开发商的风险在前期，主要精力并不是投入在开发投资上，而是投在寻找和包装项目上。“用中国的说法，美国模式是典型的‘空手套白狼’。”贺伟时说。
由此可想而知，当上海房价地价一路高涨，动拆迁费一再攀升，洛克菲勒却拿不出地价款、动拆迁费用的真金白银时，双方在资金上的矛盾只会越来越大。
此后，一度传出上海新黄浦集团开始寻找其他的投资者与合作伙伴。而雄心勃勃的乔纳森·格林并不甘于在中国的第一站即折戟上海滩，吸纳资金本是洛克菲勒这种美国模式房地产商的看家本领，于是，就有了与百仕达的SGAP与大中华基金。
资金一朝到位，困扰已久的动拆迁势如破竹。新黄浦集团人士声称，现在，项目范围内80％的居民户已拆迁出去，而单位动迁面积超过了96%。
洛克菲勒集团总算没有让上海大丢面子。但上海方面是否又一如洛克菲勒所想，处处都有警车开路，一路绿灯呢？
妥协
洛克菲勒空降中国的第一站选择了上海，很大原因在于对上海市政府的期待。在外滩源这个项目中，2005年3月，黄浦区区委书记钱景林、时任区长陆晓春实地察看外滩源，要求全力以赴抓好项目开发；9月，黄浦区新任区长姜亚察看外滩源项目基地，要求新黄浦集团排出时间节点；外滩源合作项目一期正式启动，副市长胡延照亲自出席剪彩……在这些方面，上海市政府姿态相当积极。具体操作上，为了外滩源项目顺利进行，文汇报的办公楼以不到1亿元的低价出售拆除，在上海滩独享尊荣的友谊商店也不在例外，至今“居无定所”。
但是，格林很快发现，还有很多领域，上海市政府派出的合作企业新黄浦集团让步的空间非常小。
据新黄浦集团潘逸华介绍，外滩源项目的改造方针是“重现风貌、重塑功能”。首先是“保护”，其次才是“开发”。洛克菲勒方面主动将15幢文物建筑的保留数量从6幢增加到了8幢，深得新黄浦方面赞许，但是这并不能为洛克菲勒方面其他得规划要求增加筹码。
按照黄浦江两岸开发办的要求，黄浦江两岸将实行低密度开发，淘汰原来“毛容积率”的做法，采用“净容积率”概念，商务办公楼的净容积率不超过4，住宅不超过2.5。而且，近岸50米-80米的土地将全部用于开放空间和公共绿地。以上种种限制，意味着在并不很大的23万平方米地面上，留给新建房产的土地不会很多，这直接影响到外滩源项目开发的投资回报。对此，坊间传言洛克菲勒对此相当不满，希望能够调整规划。
据参与制定上海商业发展“十一五”规划的上海大学教授孙元欣介绍，交通问题将是阻碍外滩改造步伐的最大瓶颈，上海将考虑对外滩所处的中山东一路的部分路段，实行部分时段步行街制度。这也成为外滩源项目合作推进不利的原因之一。
“合作就是双方的不断妥协。”BMP贺伟时对《中国企业家》说。“这一年半的时间，除了积极筹措资金，洛克菲勒的重要工作就是积极争取最有利的规划。”
“外滩源项目的规划方案正在修订，目前正在报有关部门审批。”据一位上海市政府人士透露，“其中沿江建筑的高度将可能提高，其中沿江第一排建筑高度不高于45米，第二排不高于57米。比原来的规划各高了5米和7米。”
而且，更为关键的是，格林为SPAG在外滩源争取到了91%的股权。这超出了外界最大胆的猜测。“外滩源只是上海市政府在外滩重建中的一个区块，洛克菲勒的进入提升的，是整个外滩的投资价值。”贺伟时说。
在2004年签定框架合作协议时，新黄浦集团在合资公司中仅占9%股权就已经确定，但是这一信息直至合资公司成立才对外披露。新黄浦集团对于仅持有9%股权的原因未予以回应。而洛克菲勒方面则认为，9%正是新黄浦能够对项目产生的协调政府关系能力的体现。虽然新黄浦还将负责项目前期的动拆迁工作，但只会以工程款的方式获得回报。
为何新黄浦集团在合资公司中仅持有9%的股权？据业内人士分析：“新黄浦集团可能正逐渐失去其在黄浦区政府中的重要地位。”2005年2月，上海市黄浦区政府将新黄浦集团75%股权转让给中国华闻投资控股公司，新黄浦从此隶属于华闻投资的大股东——人民日报社。
而新黄浦的新东家中国华闻投资控股公司，虽然并不隐藏自己在房地产行业的野心，但至今并未派驻代表进入外滩源，操作方仍旧是原班人马。
上海普陀区土地发展中心透露，今年3月洛克菲勒联合世界顶级地产商“铁狮门”和Intel房地产基金共同造访普陀区“长风生态商务区”，对其中总建筑面积超过36万平方米的“长风一号”综合地块整体出让流露出兴趣。看来，洛克菲勒绝不会因为外滩源的一波三折，而就此止步于中国房地产市场。
