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文/保罗·克鲁格曼
尽管房价创下了新记录，但是在美国的大部分地区买房似乎并未超出人们的承受能力，这颇令人称奇。也许得感谢银行的低利率。这一现象似乎表明并不存在房地产泡沫。其实不然。要了解其中原由，我们需要重温一下经济地理和经济历史。
让我们先从好消息开始。最近，纽约时报报道了Moody’s Economy.com（一个调研公司）关于家庭收入与住房拥有成本比较的研究结果。研究发现， 就整个美国而言，拥有中等水准住房的花费仍只占中等家庭收入的23.7%，这虽然比几年前略高，但是却远低于上世纪80年代初高峰时期30%的比例。
现在我们来看一下地理经济。去年夏天，我建议在我们讨论美国住房问题的时候，应当把美国想像为两个国家：内陆地区和沿海地区。
在内陆地区，有足够的空间来构建房屋，所以房价主要反映的是建设成本。因此，在这些区域几乎不存在房地产泡沫。并且因为2000年以来的多次降息，拥有住房也变得更易于承受。而在沿海地区，情况正好相反。可建房屋的地块如此稀缺，房价更多体现的是土地的价格却不是建设成本。因此，这些沿海地区的房价不像内陆地区那样，它往往不符合经济常规。
根据粗略估计，接近30%的美国人居住在沿海地区，它主要由东北部沿海、佛罗里达沿海，西海岸大部分地区和其他个别区域组成。所以Economy.com关于承受能力的研究结果并非意料之外：因为大部分的家庭是居住在内陆地区，他们还没有经历拥有住房成本的大幅增长。但是因为沿海地区住房比内陆要昂贵得多，因此在关于住房的讨论中，沿海地区隐现了更多的问题，值得关注。尽管沿海地区居住人口占美国总人口比例相对较小，但据我估计，美国房价市值超过一半以上来自沿海。
房价在沿海地区的上涨速度比其他地区快很多，这些地区对过去五年来的房屋市值暴涨贡献颇大。所以，如果我们要拷问房屋价值是否合理，就不能以全国房屋平均值数据作为依据。我们需要更集中于沿海地区。那些数据颇使人感到不安。
在沿海地区，关于房价上涨因素已经因降低的银行贷款利率抵消的说法是完全错误的：房价上涨得如此之高已经开始变得难以承受。根据Economy.com的调查，在纽约城区拥有住房的成本占中等家庭收入的比例从2000年的25%上升为38%。与此相对应，在迈阿密，从21%上升到42%；在洛杉矶，从31%上升到55%。尽管如些，目前的在沿海地区拥有住房的成本也不是完全空前绝后，这与上世纪80年代早期拥有住房成本占中等家庭收入的比例大致相当。
但是，特别是从经济史的角度来看，那是一个很难让人心安的对比。如你所知，上世纪80年代早期令人负担不起的房屋导致了房地产行业历史性的崩溃，房屋开工量从1978年的超过200万（套）一路下跌至1982年的106万（套），房地产行业的突变成为导致自大萧条之后最严重的经济衰退的主要因素之一，这次经济衰退使失业率在1982年底创下10.8%的峰值。还有一点值得关注，就是1981年到1982年房价如此昂贵的原因，是因为分期付款的利率特别高。正是这一点使得那时的房地产行业恢复元气变得容易，因为让房价重新让人们负担得起，所要做的只不过是把利率调回正常的水平。而就目前而言，银行利率已经低于历史标准，要让房价回复到人们承受能力范围之内，就必须将房价大幅下调。
所以，结论是：北弗吉尼亚，那里存着房地产泡沫（北弗吉尼亚，不是整个弗吉尼亚。也只有华盛顿市郊可划入沿海地区的形态）。考虑到利率降低的因素，自2000年开始的房价上涨有合理的部分，但是目前总体房价已经完全脱离了经济发展的现实。
未来必有一个痛苦的回归过程等待着我们。
