爱华网在土地和信贷紧缩下的房地产公司必须找到截然不同的新玩法
文/本刊记者 郭海峰
“我们2004年并没有感受到难过，恰恰相反，金地的营业收入在前三季度取得了超过50%的增长。”深圳金地集团经营管理部总经理阳侃说。
房价上涨、需求旺盛的2004年本应是中国房地产业的阳光岁月，不过大部分开发商的感受到的却是风声鹤唳。在强硬而猛烈的宏观调控政策下，房地产赖以发展的两大资源：银行信贷与土地，遭遇到前所未有的严厉紧缩。
2004年，期望以小搏大的冒险家和原打算炒做地皮的投机分子，纷纷发现打错了算盘。其实从2003年下半年开始，投资过热的房地产业就出现了土地供应紧张，价格上涨的局面。比如顺驰就是在那时开始通过拍卖招标拿下大量土地，这使它承担了高昂的价格和沉重的资金压力。在2004年初曾提出销售过100亿目标、到处高价买地扩张的顺弛，不得不卖地求生。潘石屹也突然面对无米下锅，无地开发的窘境。与以往的市场逻辑完全不同的是，那些有地、有土地批文却无钱；或有钱买不到土地的开发商，均发现无法再施展空手圈地，以地圈钱开发的套路。有钱有地，并持续开发并销售物业对很多房地产公司来说，突然变成了一种奢望。
有钱有地的金地不慌不忙地走过了2004年。虽然今年没买一块地，但之前的准确判断和严格执行公司战略，使其坐拥300多万平方米的土地储备，这个数量能满足它未来三年的开发需要。当银根紧缩，很多房地产公司贷款无门的时候，金地却拿出近亿元人民币，与摩根斯丹利携手杀入处置银行不良资产业务，淘金烂尾楼。良好的财务状况使它有资格在股市萧条的2004年提出增发1亿新股的计划，并成功地将大笔短期贷款转化为中长期贷款。
当你问金地集团董事长凌克金地为何能躲过宏观调控，在快速增长中还有能力主动出击？他认为金地只不过在执行仔细分析后的战略规划：“这没什么特别的，把握开发与土地储备的时机和节奏，根据能力制定扩张计划以及拥有中长期的土地储备，这是所有成熟稳健的房地产公司都会做的。”凌克说。在他看来，除金地、万科、复地外，目前国内房地产业能制定规划并严格执行的公司屈指可数。
制定公司规划并准确执行，这是所有MBA教科书都有的道理。不过过去几年要想在充满冒险与投机气氛的房地产业保持清醒，却绝非易事。
数据分析下的土地策略
2004年宏观调控紧缩“地根”对房地产业带来的是土地价格高涨，并且求地无门。
拥有300万平方米土地储备的金地却没有丝毫压力，2003年下半年以来，他们就再也没有购买一块住宅土地，这段时间以来的价格正是地价多年来最高的时期。
金地现有土地储备均是在之前完成的，遍布长三角、珠三角及北京周边区域，不仅满足了公司全国扩张战略的稳步推进，更避免了土地价格高涨带来的成本压力。
“金地没有在最难受的时候拿地。我们本身的计划也是今年不买地。”金地集团总裁张华纲告诉《中国企业家》。2001年金地上市后，就掀起全国扩张的大旗，也开始了全国圈地计划。
“我们的大战略现在看来是正确的。”阳侃说。2001年，金地出手在北京、上海、武汉等地购买土地，赶上了这些城市随后几年房地产市场持续上涨的好日子。而2003年开始，当上海、北京市场有过热苗头，土地价格开始上涨时，金地却将资金重新投向从低谷中快速上升的珠三角，在东莞、珠海布局。
管理层大部分理科毕业的背景使金地的行事风格历来讲究逻辑和分析——这与万科管理层大都文科背景截然不同，在深圳业界，一直有文万科、理金地的说法。金地建立了以年度战略经营规划为主线的管理体系，即在5年、3年1年经营计划下，层层分解量化业绩指标，定期考核目标达成度。金地一位营销部门的员工告诉记者，即使偏重创意的营销，领导也要求他注重数据和逻辑严谨的分析。
早在2001年全国扩张计划推行之前，公司就与业内专家一起，制作了一套城市房地产开发分析系统——对选择进入城市的数百项指标进行系统分析，其中包括从宏观经济增长、基础设施建设到法律风险、财务成本等各个环节。
在凌克看来，金地拿地的时机选择绝不是幸运。“我们为什么总能快人一步？这种分析使金地在对土地升值的判断上有较强的能力。”
正是在这套模型的分析下，金地在上海住宅价格比北京低的时候大举进入，武汉、东莞等城市的进入时机也是超前的。现在，金地储备土地升值就高达20亿元，其中上海的一块郊区土地市价比买入时甚至上涨了150%。
在投机气氛浓厚的房地产业，很多人依靠批文倒卖土地，甚至不用投入一分钱赚取土地升值的利润。作为上市公司的金地没有这么干，“你必须为股东交代明后年的业绩从哪里来。金地从不炒地。”阳侃说。
“土地储备需要考虑的因素有时机、区域分布、数量和节奏，金地把握得比较到位。”张华纲说。金地根据业绩增长目标和市场竞争制定3到5年规划，逐年分解开发任务，从而确定土地储备的数量，其中对开发节奏的把握决定了土地储备数量和时间的关系。
活着比速度更重要
活着比做大更重要，在经历宏观调控之后，很多企业家有类似的认识。在高风险的房地产业，安全成长集中体现在对资金和开发节奏的把握。
顺驰的扩张理念与金地迥然不同。顺驰希望通过短时间内大量购买土地、延迟土地付款、快速开盘回收资金的方式扩张，这大大超出了顺驰正常的资金承受能力、人才团队配置和业务扩张的管理能力。这种超限战的做法在房地产业比较普遍，不过顺驰是极端。
其成败的关键很大程度上依赖于销售，而销售决定于产品竞争力，后者又是由管理、专业水平、人才储备所决定的，业务扩张的最大风险正在这里。
而金地小步快跑的方式则保守得多。“你的发展速度要和管理水平、人才储备相配合。这也是人所周知的理论，不过做起来很难。”凌克说。
事实上，在目前国内地产业需求强劲，大部分区域市场产品竞争程度低下情况下，顺驰快速扩张的消费环境是存在的。凌克不能认同为速度牺牲品牌的做法：“不能像卖白菜那样开发房地产。产品品牌水准是前提。”
在最近增发新股的路演中，一些股民就抱怨金地“保守”的业绩目标：“万科的十年规划里，他们要在2014年做到1000亿销售额，金地的速度是不是太慢了？”2004年前三季度，金地的销售收入为12.94亿元，而万科是34.75亿元。
“我们的速度绝不慢啊！上市三年来，金地的收入年均增长49%以上，净利润年均增长32%。这样速度甚至有些过快了。”张华纲说。金地目标是在2008年销售额做到70到80亿，这只相当于万科2004年的水平，更低于新军顺弛2004年100亿销售的目标。
在回答网友提问时，张华纲回答说：“很遗憾我们没有做2014年的规划，中国经济快速变化，那么遥远的规划是不合现实的。”金地只有5年发展规划。
凌克说：“金地不会把房子当白菜，我们一直在保证品牌、人才、管理和资金原则下扩张。”金地开发的楼盘在热销的同时也在品质、创新、技术应用等多个方面受到业内赞赏，其在深圳开发的香密山、金海湾等楼盘被认为是参观深圳地产的必选项目，即使在北京、上海、武汉，金地开发的楼盘也几乎都被作为创新的样板。
脚踏实地的作风使金地具有良好的财务基础。光大证券研究所的分析师赵强说：“金地2004年前三季度销售住宅的现金流高达24亿，这在同等规模的地产公司并不多见。”
凌克也承认，金地的扩张速度还是带来资金和人才的压力。虽然金地有数十亿元的授信额，并不缺乏开发资金，但改善负债结构、降低负债率的压力依然存在。2004年，金地与银行协商，成功将短期负债减少了1.5亿元，而长期负债增加了2个亿。
2003年底，金地公司的负债率是67%。截至2004年9月，金地的资产负债率已经增加到72%。这正是金地从2003年前就开始准备增发1亿股票的原因。2004年12月24日，在国内股市持续低迷的情况下，包括近70家基金、社保基金组合和QFII在内的109家机构投资者，参与了金地增发的网下申购。这次增发为金地募集资金8.98亿元，其资产负债率下降为50%左右，再次回到房地产公司的安全线内，为下一步扩张提供了财务空间。
“财务指标如同高压线，你必须在安全范围内扩张。”凌克说。“有些房地产公司2个亿的净资产就能把总资产做到30亿，这是非常可怕的。”
强调安全的金地有很多未雨绸缪的措施，2003年，他们率先在财务上提出了战略储备基金的概念，即每年拿出一部分收入作为战略储备基金，以备不时之需。目前其数额已经达到5亿元。
在国内股市萧条的情况下，金地却逆市增发1亿新股。在日前频繁的路演中，投资者基本认同金地的增发计划。增发带来的近9亿现金将进一步改善金地的财务结构，为其下一步储备土地进行扩张提供了财务空间。
“首先要做一个长寿的公司，其次是做大做强。”凌克说。
试水资产管理
在房地产开发商普遍受困宏观调控的背景下，金地并不安心于安全增长，它在四处寻找进攻机会。
2004年是金地全国扩张战略收获的一年，珠三角、长三角、环渤海三个区域中心已经形成。金地适当调整了扩张策略，未来的投资布局依然会以三大区域为主，但是在这三大区域内的投资范围将更加分散，并且也会适当地增加这三大区域之外的投资规模和项目个数。
“中国的房地产企业能做多大？”这是凌克经常思考的问题。在管理、资金和人才能力相对稳定增长的前提下，仅依赖传统房地产业务获得增长依然有限。凌克关注的是房地产公司如何进行商业模式的创新。“造房子卖房子是一种模式，除此以外我们也在探索房地产金融和房地产资产管理模式。”他说。
金地将自己的触角伸向了不良资产处置，进行商业模式创新探索。
2004年6月，金地拿出近1亿元，与摩根斯坦利、上海盛荣成立合资公司，进入以烂尾楼为主的不良资产处置中。随后。这家合资公司收购了建设银行28.5亿元的不良资产。
“在国外，资产管理是房地产公司的主要业务，我们先偷师学艺，摩根斯坦利是这个领域的领先者，它60%的业务是资产管理。”张华纲说。摩根斯坦利在全球拥有数百亿美元的房地产投资，它已发行了4个数十亿美元的房地产投资基金，在中国的房地产投资回报高达30%以上，高于国内很多房地产公司的赢利水平。
不良资产处置并不等同于开发烂尾楼，“它需要你具备资金实力、法律处置经验和房地产开发能力，里面的学问很大。”张华纲介绍说，处置不良资产不光是房地产项目的包装和运作能力，有时仅仅理顺原项目的法律和财务后卖掉，就可以获得很高的投资回报。普华永道最新公布的一项调查显示，在中国投资不良资产处置的平均回报率在30%以上。
张华纲告诉《中国企业家》，五年内金地的资产管理不可能做到很大，“现在还是见习期，目前金地对这项业务的思路还不明确。”
凌克分析说：“金地主要开发住宅，但摩根斯坦利的业务除了以基金方式投资住宅，还有商业物业，但最大的业务是包括不良资产处置在内的资产管理业务。我们更多的是学习这种不同于建房子卖房子的经营模式。”
试水资产管理，并不是凌克想要的全部：“我们不会横向多元化发展，但会围绕物业开发进行纵向整合，比如金融、建材、物业管理和持有商业物业等。”
不甘心建房子卖房子的金地，其未来的商业模式将逐渐清晰。
