爱华网市场化的调控方针为各方所期待，但是采取什么样的手段才能够有效抑制投资过热？
文/本刊见习记者 岑科
2005年3月16日，中国人民银行的一份公告牵动了千百万普通购房者的心。在公告中，央行宣布次日起调整个人住房贷款优惠利率：5年以上长期个人住房贷款利率最低上调0.2个百分点。这是继去年10月28日央行“9年来首度加息”之后，又一次使用利率杠杆调控经济。只不过上一次是同步上调存贷款利率，而这一次仅仅调高了房贷利率。
在提高住房贷款利率的同时，央行还规定：对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。很显然，这两项政策调整将进一步提高居民的购房成本。
相比去年的加息，这显然是一项调控对象十分明确的政策。所以，消息甫出，很多贷款购房者即叫苦不迭：“两年前我按当时的银行贷款利息买了房，怎么在还贷的过程中，利息一涨再涨……”、“我们这样只买一套房子自住的双职工家庭都快撑不住了，交不起按揭了……”
直击房地产泡沫
面对公众爆发出的巨大抱怨声，3月20日，央行副行长吴晓灵不得不在一次论坛上出面“圆场”：央行此举主要目的在于打击炒房者，从长远看，有利于保护低收入居民的利益。尽管吴晓灵的后半句话让普通居民理解起来似乎有点困难，但此番“房贷新政”确实体现了央行近三年来一贯的政策意图。
根据国家统计局公布的数据，2004年全年，新建商品房平均销售价格上涨14.4%，其中住宅上涨了15.2%，远高于其它各类物价指数的涨幅。另据统计，截至2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元，占商业银行中长期贷款的23%。
“房地产价格涨幅持续高位运行，房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。”央行某负责人在3月份的一次谈话中如此警告。
事实上，从2002年下半年以来，央行对房地产价格的快速上涨就开始保持高度警惕。
在2002年的货币政策报告中，央行明确提出，“要防止引起房地产泡沫，特别要防止高档商品房的积压”。此后，类似的表述多次出现在央行的货币政策报告中。
2003年6月，央行出台了121号文件，规定对借款人购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。这个文件把信贷紧缩的矛头指向了房地产泡沫。但文件出台后，受到了相关利益群体的强烈干扰，以至于传说中会出台的配套细则，至今也没有下文。
2004年，在行政性手段主导的宏观调控中，房地产市场似乎并未遭遇多大的打击，房价依然一路飙升。2005年3月5日，在十届人大三次会议所作的《政府工作报告》中，温家宝总理提出，2005年“将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。国务院副总理曾培炎在参加分组讨论时也说，要注意投资性购房的情况，警惕出现房地产泡沫。
与此同时，社会各界也高度关注房地产价格上涨问题。3月5日，一篇署名“许小年”、标题为《走入迷途的中国房价》、出处为香港《明报》的文章出现在互联网上，并开始广泛流传。作者指出，中国出现了明显的全局性房地产泡沫，“泡沫破灭越早，对整体经济的冲击越小。”一时间，关于房地产泡沫的争论在互联网上又达到了新高潮。
2005年3月16日，央行终于提高了个人住房贷款利率。但另一方面，央行却同时调低了金融机构在央行的超额准备金存款利率，把现行的年利率从1.62%下调至0.99%。超额准备金是金融机构存放在央行、超出法定准备金的款项。降低这一利率，显然是要鼓励商业银行把“多余的钱”投放到信贷市场上，而不是存在央行生息。
经济专家普遍认为，这两个看似方向相反的政策调整正体现了中央“有保有压”的宏观调控方针。学者赵晓对此的评价也颇高。他向《中国企业家》表示，央行在提高房贷利率的同时又考虑到了其可能引起的经济下滑的危险，于是“鼓励放贷”，是一次“很聪明”的调整。
此前，赵晓曾多次警告，宏观调控要避免一味地猛打猛冲，以免断送这一轮经济增长的大好形势。2005年1月，赵晓在接受《中国企业家》采访时曾指出，当前的信贷政策已经偏紧，如果继续实行从紧的宏观经济政策，中国的经济形势可能出现逆转。
投资过热“火源”未消？
对于央行的“房贷新政”，很多经济专家认为，这很可能只是政府今年即将出台的诸多抑制投资过热措施的第一步。
根据国家统计局3月15日公布的数据，2005年1-2月，中国的工业产值比去年同期平均增长了16.9%。另据央行负责人介绍，今年1至2月份城镇固定资产投资同比增长24.5%，房地产开发投资同比增长了27%，“仍然是在高位运行”。
中金公司首席经济学家哈继铭说，央行将密切关注这次政策调整的效果，不排除进一步提高住房贷款利率的可能。高盛中国首席经济学家梁红也向《中国企业家》表示，如果央行的利率调控无法达到目标，政府完全可能推出其它政策措施。
2005年2月，国家发改委主任马凯公开表示，宏观调控仍处在关键时期，如果稍有放松，就可能出现反复，甚至前功尽弃。据马凯介绍，2004年前11个月，我国城镇50万元以上施工项目在建规模达12.8万亿元，同比增长30.2%；新开工项目13万多个，比2003年同期增加8846个；全年全社会固定资产投资在建规模预计达20万亿元，“各方面投资冲动还很强烈。”
3月14日，在十届人大三次会议闭幕后举行的记者招待会上，国务院总理温家宝表示，宏观调控“决不能半途而废”，再次表明了政府在这个问题上的判断和倾向。
市场化调控走向何方？
在2004年的宏观调控中，政府采取的某些方式被外界认为行政干预色彩过重，以至于有人担心用药过猛，损害正常的经济增长。于是，从加息开始，央行以市场化手段渐渐占据调控主流。但事隔半年之后，各方经济主体的投资热情不但没有被“挫伤”，反而再次高涨，原因何在？
2005年1月，经济学家林毅夫在一次谈话中表示，投资过热的根源在于银行的微观行为。他认为，2004年初投资过热的原因是银行的考核指标从降低呆坏帐的绝对量、贷款终身责任制变成降低呆坏帐的比例，从而导致银行产生了“做大分母”的冲动，放松了贷款的审批。按照他的看法，如果银行的微观行为不改善，各方的投资冲动就不会消除。
更多的经济学家则把投资过热归咎于土地和资金的非市场化。
“在中国，地价不反映土地资源的稀缺，不反映供求状况。低地价甚至零地价，是投资很容易过热的首要原因。”中央党校教授周天勇说。他还表示，由于资金价格受到管制，导致实际利率水平较低，也是投资冲动得不到遏制的重要原因。
天则经济研究所的张曙光教授的看法与周天勇类似。他认为，在房地产投资热潮中，政府是主导。因为政府从事的完全是无风险的套利，“低价从老百姓那儿把地拿过来，高价卖给开发商，而且是一次付清。”“在很多地方，这一任的官员把下一任的地都批出去了”。所以，他认为，这是体制的问题、政府的问题，“不是用市场化调控手段就能解决的问题”。
而梁红则表示，体制问题和生产要素非市场化的问题一直都存在，所以不能用来解释2003年才开始出现的经济过热。她坚持认为，人民币汇率被低估才是这一轮经济过热的根本原因。
梁红指出，在一个汇率被低估而且比较开放的经济环境里，必然有大量的国外资金流入——这一情况在东南亚金融危机中已经出现过，其结果就是经济过热，尤其是房地产热。在这种情况下，要么被迫提高利率，要么产生通货膨胀，要么靠政府强制降温。“但无论如何，如果不调整汇率，中国经济过热的驱动力就会一直存在。”她强调。
