爱华网顺驰在家门口携手中远地产的背后，是2004年的宏观调控和大地产商全国扩张两道力量催生出的行业整合趋势
文/本刊记者 王琦
经过2004年宏观调控的严冬，房地产行业迎来一个合作的春天。
以行业领跑者自处的万科18亿元并购南都，其二代掌门郁亮借此声势显赫地挑出了“资本战略”的大旗。挑战者顺驰紧随其后，在自己的发源地天津宣告了筹谋多时的战略合作：携手中远房地产。两位大佬两番动作，透出几许新意。
3月19日，顺驰中国与北京中远房地产于天津签订战略合作协议，双方共同出资组建“天津远驰房地产公司”，联合开发天津市河东区新开路项目。新开路项目占地面积18万平方米，地上、地下总建筑面积约60万平方米，将被打造成集商业、五星级酒店、酒店式公寓、写字楼为一体的经济生活中心。令人关注的，不仅出于这是天津内环线最后一块大规模地块，更是由于合作双方的股权构成：顺驰45%，中远55%。
进入全国扩展战略阶段后，顺驰每每通过项目合作的方式进入其它城市，都会占据控股地位。但此次在家门口的项目上，与中远的合作却选择小股东地位，难免引发业界猜测。顺驰醉翁之意何在？
见惯业内质疑目光的顺驰大股东孙宏斌以其惯用的反问做出回应：“这个（股权）重要吗？”紧接着，孙又极认真地加上一句：“我们是战略合作，某个具体项目上的股权不是问题！”
来者中远
不得不感谢2002年的改制。中远房地产在这一年变身中外合资企业后，便与去年开始的央企重组拉开了距离；当然，却并不妨碍这家国资背景的公司利用央企的优势谋求发展。在北京，中远土地储备约400万平方米，在建项目150万平方米，在售项目10个。通过与北京市朝阳区政府的合作，中远更是获得了寸土寸金的CBD地区的一级土地开发权。2005年，中远正式启动“跨越式、跨区域”发展战略。
“中远集团下属子公司中远散货运输也是中远房地产的股东之一，在中远房地产考虑跨区域发展战略时，天津自然成为我们扩张的首选。”中远集团董事总经理李明说。进入天津的同时，中远房地产也在与“中远散运”探讨建立中远房地产天津地区公司的构想，但是，在具体项目上，中远还是希望选择一个专业的本土房地产开发商作为合作伙伴，以降低进入陌生城市开发的风险。
顺驰华北集团董事长刘涵介绍，中远房地产董事总经理李明和孙宏斌在行业会议上相识，彼此欣赏（万科CEO郁亮也称万科与南都的两位董事长彼此欣赏，地产界的惺惺相惜者似乎从没像今天这么多过）。这样，在中远房地产全国性扩张的第一站天津，对天津市场谙熟、市场占有率超过20%、拥有顺驰置业庞大的销售网络的顺驰自然成为合作伙伴的最佳人选。
新开路项目去年11月挂牌，到12月由中远投标获得。期间，“地主”顺驰“对天津市场的深刻理解”以及对项目土地、规划情况的分析，为中远的判断提供了支撑，双方决定一起拿下这个项目，共同开发。
“虽然1亿元（土地价格的10%）的土地出让保证金是由中远出的，但当时双方就已经确定了将通过建立项目公司的形式进行合作。”远驰公司总经理武文勇来自中远，他说，这只是双方战略合作的开始。中远副总经理周彤表示中远在天津还会再拿一个项目，如果新开路项目合作愉快，天津新项目的合作方无疑还会是顺驰。这样，通过合作，顺驰的品牌、销售渠道、操作经验和客户资源就摆在了中远面前。
守津门
十年发展，顺驰已经从天津走向全国。而天津也不再是十年前的天津。
随着房地产行业第一梯队企业的全面全国扩张，比顺驰更早实现销售额百亿元的合生创展、计划今年4月香港上市的富力，都已经落户天津。而顺驰多年的赶超目标万科，也通过与招商地产合作开发天津西青区项目进入天津。顺驰在大本营天津20%的市场占有率，不再像以前那样安如泰山。“顺驰在天津是最大的房地产企业，但是现在我们面临的是怎么去巩固和扩大我们在天津的份额。” 顺驰董事局主席汪浩坦言。
这样，就不难理解虽然刘涵强调顺驰完全有能力拿下新开路的项目独立操作，但是仍旧选择了和中远合作开发。“顺驰需要一种全新的发展模式来解决巩固市场份额的问题，与中远的合作，有助于巩固顺驰在天津河东区的品牌和优势。”汪浩说。
孙宏斌所说的“战略合作”，意义正在于此。顺驰也许有实力独立开发一个两个甚至更多的项目，但是面对行业领军企业的纷至沓来，要维护既有的市场份额难免力有不逮。与实力雄厚的中远牵手，就多了一倍甚至更多的力量坚守天津。与此同时，中远在北京庞大的土地、项目储备，也给顺驰继续在北京开疆辟土以更大的想象空间。
事实上，顺驰房地产的起家也是基于一个项目合作。当年与联想在天津红桥区项目的合作以顺驰回购项目股权而结束，顺驰最终成为项目的全权拥有者和最大赢家。因此，业界也有猜测，顺驰有可能会通过回购项目公司股权的方式，重新拿回远驰公司的大股东地位。“现在说这些未免太早，”孙宏斌不置可否，“我们考虑的是更多的合作。”
竞合时代？
2003年6月“121文件”的出台，是政府对房地产行业调控的开始，其中房地产企业自有资金比例的提高让很多习惯空手套白狼的公司无以为继。而土地“招拍挂”政策之后的2004年3月国土资源部颁布71号令，划出“831大限”，更是让大批囤积土地的开发商面临交回土地的窘境。
政府一边控制资金，一边挤出土地。开发商实力稍有不济，就面临被迫出售项目甚至被整体收购的命运。业内普遍看法是，房地产行业将全面进入并购时代。
不过，似乎什么都没发生。直到2004年年底，房地产行业照旧上演着强者愈强的行业定律，被吃掉的只是原本就名不见经传的小公司，它们大多都以项目公司的形态存在。除了万通通过增发引进天津泰达，大公司之间的并购整合或者资本运作少之有少。
然而，这种局面终于在2005年的春天被打破。首先是万科收购南都，进而顺驰联手中远；无论是郁亮在前者表现出的大手笔“资本”战略，还是顺驰在后者中选取的小股东地位，二者都颇有新气象。据悉，上海新崛起的本土地产大鳄绿地集团也将公布大额并购。而更早些时候，顺驰大股东孙宏斌旗下的另一家公司融创，也已经在保密状态下完成了对奥园的收购。
不能排除宏观调控在其间起的作用，但是单纯强调宏观调控显然失之偏颇，否则并购浪潮至少应该在调控开始后的2004年就展开了。
遍观跃入合作浪潮中的房地产企业，不难发现，其中大多是已经进入全国性战略扩张阶段的大型房地产商。中远、万通进入天津，顺驰南下，万科、富力北上，都是在完成全国范围的战略布局。而要保住原有城池不失，同时完成大规模的全线扩张，既往“吃项目”进入城市的效率未免太低。尤其是面对久攻不下日渐升温的区域市场，是一等再等，还是联盟区域内的强势房地产企业？答案变得非常简单。
当然，合纵连横并非房地产企业做大做强的惟一选择，通过上市实现与资本平台的对接也是暗流汹涌。除了因为对发售价格不满而久拖上市日期的顺驰，富力已经宣布将在4、5月间登陆香港联交所，而通过私募引进泰达的万通也已完成国际私募，计划于8、9月间在香港或者新加坡上市。
当年顺驰提出挑战万科、做房地产行业第一，震动了整个行业。当时颇多开发商感觉“不妥”：嗯？房地产行业的座次，不是早就排定了吗？2004年末，绿地集团和合生创展，各自悄无声息地完成了100亿元的销售额。
2005年，中国房地产行业的第一次洗牌才刚刚开始。大浪汹涌，过后常有别样景观。
