爱华网在内地宏观政策风声鹤唳的关头，一贯稳健的和黄为何选择二度发力？
文/本刊记者 王琦
6月间，和记黄埔地产北京公司在盈科中心的办公中心忽然多了很多说港式普通话的人，坊间盛传，和黄地产（香港和记黄浦地产有限公司的简称，以下同）即将投资30亿元启动北京2001年沉睡至今的姚家园项目。这并不是和黄地产在内地地产的单一行动，相比内地其他城市，和黄地产在北京的投资力度只能算是“小规模试探”。
在珠三角，和黄地产在深圳华强北商圈投资超过20亿元。在长三角，和黄地产2.6亿港元获得上海马桥住宅发展项目；有消息称，和黄地产已以40亿元的价格获得浦东世纪大道两幅商业用地与浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地皮。在渤海经济圈，和黄地产斥资3.84亿元收购北京昌平区30万平方米的“北新嘉园”；同期拿下天津地铁1号线沿线工程项目，将投资大约1.5亿美元开发天津市滨江道、南京路商务圈。在西南重镇，和黄地产通过招拍挂分别在成都和武汉拿下两块超过1000亩的土地；并很快第二次进入这两个城市。在内陆城市长沙、长春，视野开阔的和黄也已分别拥有4亿元以上的物业投资。
2004年4月到现在仅仅一年多时间，进入如此广阔的区域，从中高档住宅到商业地产、酒店以及综合小区各种物业全面铺开，地产商中恐怕只有和黄地产有这样的资金和管理实力。《中国企业家》根据资料不完全统计，如果以和黄地产为代表的“长和系”（李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔）近期新增的内地地产投资意向全部落实，预计投资接近300亿，加上2003年以前的投资，近30个项目的投资总计将超过400亿。（项目明细请参见附表）
1992年首次进入内地的和黄地产，1998年后一度相对沉寂，但近一年多在内地近乎资本轰炸式的圈地动作透露出：和黄地产内地的第二轮扩张已经悄然发力。背靠资本实力雄厚的“李嘉诚帝国”，这一轮扩张注定来势汹汹。
当前，正是中国政府稳定房价的时期，即便在2004年，让国内地产商暗中咬牙的种种不利政策也已经出台大半。一贯谨慎稳健的和黄为何选择这样风声鹤唳的关头二度发力？相对于内地地产商，和黄的最大优势在于资金实力，这种优势在其第二轮内地扩张中会被如何演绎？如此大手笔的投资是否会带来超额利润？
多年酝酿逆势而动
“和黄在内地土地市场的动作还会加大。”和黄地产中国事务部总经理谭健旭在接受香港媒体采访时经常作出如许的坚定表述。对于和黄地产在内地加快扩张速度的原因，与和黄地产有过超过15年合作经验的香港伟安建筑设计有限公司执行董事顾宜华认为：“利润，当然是高利润的驱使。”
内地开发商公开承认的房地产的利润率在15%左右，实际上，业内认为这个数字大约会在20%-30%之间。无论是哪个数字，都远远高于香港房地产7%-8%的平均利润率。对于面临3G业务亏损动辄数百亿、香港楼市持续低迷、香港土地日益捉襟见肘的和黄来说，大举进入内地房地产市场不失为上佳选择。
但是，1992年既已进入内地的和黄地产，为什么没有在1998年内地取消福利分房之后房地产的井喷行情二度发力，而是选择一个房地产行业因为过热而受到政府严厉“限制”的时间进入呢？
“政府对房地产行业的数轮‘调控’，恰恰为和黄一类的外资房地产商排除了风险。”北大纵横咨询管理公司副总经理郭卫东说。
2002年7月，国土资源部发布“11号令”——《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。在此之前，土地转让都是“协议转让”，不同开发商在同一地段的土地成本相差数倍并不罕见。在“政府关系”上，李嘉诚也许并不输于内地开发商，但是对于和黄一类发展相对成熟的企业，最畏惧的不是相对于竞争对手的劣势，而是风险的不可控。世邦魏理仕物业管理服务有限公司环球研究部经理覃晓梅认为，土地成本不统一让和黄地产时刻感觉自己和竞争对手不是在同一条起跑线上。
“11号令”并没有从根本上改变“协议拿地”的局面。“但是，从和黄地产从2004年开始大举在内地拿地来看，和黄应该是在2002年11号令之后开始做内地的战略规划。像和记黄埔这样的企业集团，在做这样大规模投资之前，必然有一个详尽的战略安排。”北大纵横的郭卫东说。
2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件，文件严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日之前处理完毕。2004年4月，和黄进入了在内地增加土地储备的加速阶段。
大资本玩法
“长和系”素以获取“边缘”土地、待土地升值后获取超额利润著称。早在上世纪70年代，长江实业正是依靠在英资财团出售物业土地套现之时低价买入，实力大增。80年代初，中国政府准备收回香港，部分财团看淡香港地产，贱卖地皮物业，又是和黄地产大量吸纳的好时机。至90年代初香港地产达到顶峰，“长和系”的土地增值数十倍。因此，香港商会房地产组主席萧福泰在接受《中国企业家》记者采访时说：“李嘉诚现在大举进入内地二线城市，正是因为看重二线城市土地和物业的增值空间。”
相对内地开发商，和黄地产的比较优势是什么？“雄厚的资金实力。”香港、内地的数家知名地产顾问，在接受记者询问时都如此回答。
国内房地产领军企业万科为自己能够在全国房地产企业平均高达74%的资产负债率下保持54%左右的资产负债率而骄傲，但和黄的这个财务数字很少超过30%。和黄地产不容小觑的不只是香港上市公司的融资能力。海外基金、信托等等——相对国内房地产开发商单一仰仗银行贷款，和黄地产拥有更多资金管道。
不过，雄厚的资金实力并不代表和黄地产会在此轮内地扩张中随意进入城市会不计代价地拿地。
今年2月武汉有史以来最大宗的一场土地竞标中，面对世茂集团31.5亿元的出价，出价28亿元的和黄悄然出场，将进入武汉的时间推迟了2个月。2004年12月，上海44块土地公开招标，和黄地产寸土不取。“和黄有自己严谨的财务预算体系，对成本把握严格，不会盲从与国内开发商‘有多高地价就有多高房价’的心态。”世邦魏理仕的覃晓梅说，“在竞拍中退阵只可能是因为按照最终成交价核算几无利润可言。”
和黄地产的资本实力，更多的体现在长线项目的运作上。
“和黄地产在香港总部有明确的战略规划：对于商业、住宅地产都有严格的比例规划。”覃晓梅表示，虽然外界很难揣测和黄地产内地业务的这个“黄金分割”是多少，但能够确定的是，在提供长期稳定现金流的商业地产和相对容易迅速回笼资金的住宅项目上，和黄地产都可以比内地发展商运作得更加从容。
相对于内地大量分散销售甚至预售的商业地产项目，和黄地产的商用物业几乎100%自主持有，永续经营。“分散销售无法保证商业物业的统一属性导致物业品质下降”是很简单的道理，但是资金捉襟见肘的内地开发商只能或者宁愿去获得眼前的利润。
即便是一般被视作可以中期项目的住宅地产，和黄的资本实力也有底气改作长线项目，获取高额利润。上世纪90年代在上海开发的御翠园别墅和四季雅园，即采取先租后售的形式，直到2003年才开始出售，利润远超周边楼盘数倍不止。
另一个典型的例子是北京的姚家园项目。虽然该项目被长期搁置曾被外界猜测为“和黄总部过度集权、传达机制缓慢，分公司一再失去市场机会”，但北大纵横郭卫东认为：这些猜测更大的可能是和黄自己释放的烟雾。“我不相信和黄地产会因为机制问题把北京的项目一拖四年，这多半是和黄在‘捂地’。”北京姚家园项目最初的7亿元投资，对于有实力一年来在内地土地投资数百亿的和黄来说，搁置成本微不足道。但是四年来姚家园周边的环境已经今非昔比，朝阳新城、国美家园尤其是高档住宅项目星河湾的落成快速提升了该区域的价值。
四年“捂地”等待增值，内地开发商难见这样的实力和气魄。不过这种“玩法”已经难以继续。2005年3月30日，国务院出台被称为“国八条”的《关于切实稳定住房价格的通知》重申，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。”这也许正是姚家园项目即将开工的根本原因。
复合共生产业链
“和黄地产做的是集约产品，打造的是复合共生产业链。而这，也许内地企业还有相当的距离。” 和黄地产中国事务部总经理谭健旭所说的“复合共生产业链”，在北大纵横郭卫东看来，很大程度上就是内地常说的“城市运营”的概念。“和黄地产在内地内陆城市，一次拿地动辄上千亩，这不仅仅有资金实力就可以的。政府把这么大面积的土地交给和黄，更多的是因为相信和黄有配套设施的建设能力，能够实现对这个区域的最佳规划。”
给予地方政府信心的，不仅仅是和黄在香港商住物业的规划能力，作为一家综合性集团，和黄本身还拥有屈臣氏集团等零售企业，经营超过6000家零售商店、个人护理商店、超级市场与电器卖场，还有Great美食购物广场、TASTE新一代美食购物广场等餐饮企业。相对于内地做完商业地产项目再进行招商或者像万达地产一类的“订单地产”来说，和黄自身已经有大量的商户，在一定程度上可以实现自给自足。
而且，作为一家集团企业，地产只是和记黄埔业务的一部分，虽然3G业务连年亏损，内地港口投资几经波折，从长远来看，都随时可以和地产业务在资金链条上形成互补，这种“大集团作战”实力更是发展不过二三十年的国内企业无法企及。
现在，和黄地产在内地的第二轮扩张还刚刚开始，无论整体战略还是具体项目，成败一时之间还难现端倪。内地房地产业与其他行业不同，市场竞争程度非常低，行业领军企业万科的市场占有率不过1%左右，即便和黄地产战略通盘实现，也很难像在3G等行业一样，形成行业影响力甚至行业标准。但是，能够肯定的一点是，在内地尤其是对二三线城市的大举进入，势必为和黄带来丰厚的“先到者利润”。一方面，和黄地产进入二三线城市的带动效应，已经带来了当地土地价值的飞升，这给和黄产品的利润留出了更大的空间；另一方面，在相对缺乏高档楼盘的内陆城市，作为先进入的品牌房地产商，和黄可以吸引到当地有消费实力的人群，获得“稀缺产品”的高额利润。
对于和黄相对内地开发商的劣势，国内几家排名靠前的房地产开发商都认为是“对本地市场的不了解。”事实上，和黄这一弱点在上世纪90年代的项目表现的比较明显。伟业地产顾问公司总经理杨泓认为，在地产业产业链齐全的现在，借助本土的顾问和咨询公司，了解本地需求并不是难以跨越的门槛。“内地市场广阔，不同城市的需求相去甚远，面对一个陌生的城市，和黄地产与其他跨区域发展的内地开发商面临的是相同的‘本地化’问题。”
